Общие положения о гражданском праве

Гражданский кодекс выделяет следующие виды договора аренды: прокат, аренду транспортных средств с экипажем и без экипажа, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.

В ГК содержатся лишь основные правила об аренды. По каждому виду аренды имеется специальное законодательство. Однако, следует отметить, что нормы, содержащиеся в других законах, должны соответствовать правилам соответствующего параграфа ГК. В случае расхождения указанных актов с настоящим кодексом действует последний (ч.3 п. 2, ст. 3 ГК).

Основными законодательными актами, регулирующими арендные отношения являются: Закон Республики Беларусь от 12.12.1990 г. «Об аренде»44; Указ Президента Республики Беларусь от 4.01.1996 г. №9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности»45; Указ Президента Республики Беларусь № 30 от 13.01.1998 г. «О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности»46; постановление Пленума Верховного суда Республики Беларусь от 18.03.1994г. №2 «О практике применения судами законодательства, регулирующего арендные отношения»47 и т.д.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Обязанности арендодателя:

1. Первоочередной обязанностью арендодателя является обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Имущество считается соответствующим договору и своему назначению, если оно удовлетворяет требованиям, указанным в договоре. Если в договоре эти требования не изложены, имущество должно иметь обычное для такого имущества качество и быть в исправном состоянии.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов, а также возмещения убытков, а в случае, когда без принадлежностей и документов арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 583 ГК подробно регламентирует ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, независимо от того, знал о наличии этих недостатков или нет сам арендодатель во время заключения договора, т.е. независимо от его вины. Однако, арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору (например, он пользовался этим имуществом до заключения договора аренды), либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель несет ответственность лишь за те недостатки в имуществе, которые имелись в арендованном имуществе в момент заключения договора аренды.

При обнаружении недостатков в арендованном имуществе арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.

2. При заключении договора аренды  арендодатель обязан предупредить  арендатора обо всех правах  третьих лиц на сдаваемое в  аренду имущество (сервитуте, праве  залога и т. п.), поскольку такое  обременение имущества может  повлечь серьезные препятствия  для использования арендатором  арендованного имущества. Неисполнение  арендодателем этой обязанности  дает арендатору право требовать  уменьшения арендной платы либо  расторжения договора и возмещения  убытков (ст. 584 ГК).

3. Арендодатель должен предоставить  арендатору сданное внаем имущество  в указанный в договоре аренды  срок, а в случае, когда в договоре  такой срок не указан, - в разумный  срок. В случае невыполнения этой  обязанности арендатор вправе  истребовать от него это имущество  в указанный в договоре аренды  срок, а в случае, когда в договоре  такой срок не указан, - в разумный  срок и потребовать возмещения  убытков, причиненных задержкой  исполнения, либо потребовать расторжения  договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК).

4. Арендодатель обязан за свой  счет производить капитальный  ремонт переданного в аренду  имущества, если иное не предусмотрено  законодательством или договором (п. 1 ст. 587 ГК). ГК не содержит правил, согласно которым можно раскрыть  содержание этого термина. Под  капитальным ремонтом понимают  воспроизводство основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества. Без выполнения капитального ремонта становится невозможным использование имущества.

Правило п. 1 ст. 587 ГК является диспозитивным. Договором аренды обязанность производить капитальный ремонт может быть возложена на арендатора. В ряде случаев законодательство возлагает обязанность производить капитальный ремонт на арендатора. Так, на арендатора транспортного средства без экипажа возлагает такую обязанность ст. 615 ГК, а на арендатора предприятия - ст. 632 ГК.

Срок проведения капитального ремонта должен быть определен в договоре аренды, но если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок.

В договоре может быть предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору на время ремонта другое имущество и обязанность арендатора ограничить или приостановить пользование арендованным имуществом.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Капитальный ремонт, выполненный арендатором по своему желанию, если ремонт не был предусмотрен договором и не вызывался неотложной необходимостью, не влечет обязанности арендодателя возместить его стоимость.

5. По прекращении договора аренды  арендодатель обязан принять  от арендатора сданное в аренду  имущество и оплатить арендатору  стоимость неотделимых без вреда  для имущества улучшений арендованного  имущества, произведенных арендатором  за счет собственных средств  и с согласия арендодателя. Стоимость  неотделимых улучшений арендованного  имущества, произведенных арендатором  без согласия арендодателя, возмещению  не подлежит, если иное не предусмотрено  законодательством (п. 3 ст. 594 ГК).

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК).

Обязанности арендатора.

1. Арендатор обязан пользоваться  арендованным имуществом в соответствии  с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Примером использования имущества не по назначению может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок.

2. Важнейшая  обязанность арендатора - своевременно  вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату).

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При отсутствии этих условий, считается, что они таковы, как обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Формы арендной платы установлены п. 2 ст. 585 ГК. При этом арендная плата устанавливается за все арендное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленной доли полученных в результате использования арендного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечень этих форм арендной платы не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, например, в виде части прибыли от использования арендного имущества.

Стороны в договоре аренды вправе решить вопрос о возможности изменения размера арендной платы по своему усмотрению. Они могут принять решение о том, что арендная плата не может изменяться, что она может изменяться по одностороннему требованию одной из сторон или иное решение. Но если они по этому вопросу в договоре аренды ничего не предусмотрели, то в соответствии с п. 3 ст. 585 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 585 ГК).

По соглашению сторон арендная плата может быть пересмотрена в любое время.

Если законодательством не предусмотрено иное, по требованию арендатора размер арендной платы может быть уменьшен на том основании, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось (п. 4 ст. 585 ГК). Существенным признается такое ухудшение условий пользования имуществом или состояния имущества, при которых арендатор в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 420 ГК).

Сроки выплаты арендной платы определяются договором аренды по усмотрению сторон. Они могут быть длительными (один раз в год) и довольно короткими (раз в квартал, каждый месяц и т.п.).

Часть 5 ст. 585 ГК предусматривает санкции в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом он не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. В случае неэффективности попыток получения арендной платы арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

3. Арендатор обязан поддерживать  имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий  ремонт и нести расходы на  содержание имущества, если иное  не установлено законодательством  или договором аренды.

Поддержание имущества в исправном состоянии означает регулярное техническое обслуживание, систематический осмотр, охрану от возможных повреждений и порчи, устранение повреждений и т.д.

Текущий ремонт в отличие от капитального ремонта не имеет целью воспроизводство основных частей арендного имущества и их замену. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, и сроки его проведения обычно определяются соответствующими правилами эксплуатации.

4. При прекращении договора аренды  арендатор обязан вернуть арендодателю  имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с  учетом нормального износа или  в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК).

В случае нарушения арендатором обязанности возвратить арендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, но если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2, ст. 593 ГК). Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ч. 3 ст. 593 ГК).

Права арендатора.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать арендованное имущество:

• в субаренду;
• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
• в безвозмездное пользование
• передавать арендные права в залог;
• вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Однако, во всех перечисленных случаях ответственным перед арендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав и обязанностей арендатора другому лицу имеет место только в случае перенайма.

Из перечисленных случаев передачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда.

При субаренде сам арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора.

Договор субаренды порождает вторичные отношения аренды, производные и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ч. 2, п. 2, ст. 586 ГК). Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.