Общие положения о жилищных правоотношениях

Одним из важнейших источником жилищного  права является Вторая часть Гражданского кодекса Российской Федерации⁹, в частности, глава 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688 Гражданского кодекса РФ).

Данная глава посвящена общему регулированию найма жилого помещения, и исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в  государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования  и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем).

Кодекс об административных правонарушениях  Российской Федерации¹⁰содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, об ответственности за нарушение правил пользования этими помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21-7.23 Кодекс об административных правонарушениях РФ).

Кроме того, жилищные отношения регулируются Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 г. "О праве граждан  Российской Федерации на свободу  передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах

Российской Федерации"¹¹, который будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания в некоторых районах страны.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹² регулирует порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

Кроме перечисленных законодательных  актов, жилищные правоотношения рядом  других законов: Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ¹³; Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ¹⁴и др.

Наряду с законами источниками  права также являются иные нормативные  правовые акты Российской Федерации (подзаконные  акты), которые издаются Президентом  Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, а также органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции, во

исполнение Конституции Российской Федерации и законов¹⁵.

Так, Указом Президента РФ от 20 мая 2004 г. № 649 "Вопросы структуры федеральных  органов исполнительной власти"¹⁶ образовано Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которое находится в ведении Министерства промышленности и энергетики РФ. На данный федеральный орган исполнительной власти возложены функции по реализации государственной политики, оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства.

Правительство Российской Федерации  вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение Жилищного  кодекса РФ, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации. Так, Правительством Российской Федерации изданы следующие постановления:

• "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" от 21 мая 2005 г. № 315¹⁷;
• "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" от 28 апреля 2005 г. № 266¹⁸;
• "О дополнительных ограничениях на инвестирование накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих и максимальных долях в совокупном инвестиционном портфеле отдельных классов активов" от 3 мая 2005 г. № 278¹⁹.

Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения. На практике для  единообразного применения федерального жилищного законодательства указанные  органы издают методические рекомендации по различным вопросам, имеющим рекомендательный характер.

Так, в соответствии с Положением о Департаменте строительства и  жилищно-коммунального хозяйства, утвержденным Министерством промышленности и энергетики Российской Федерации 4 октября 2004 г.²⁰, определенные функции в области жилищной политики государства возложены на Департамент.

Органы местного самоуправления могут  принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих  полномочий в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми  актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми  актами субъектов Российской Федерации²¹.

Например, Постановлением Главы администрации  г. Казани от 29 апреля 2005 г. № 1001 "О  дальнейшем совершенствовании системы  управления жилищно-коммунальным хозяйством г. Казани"²² определена компетенция органов местного управления в области жилищных правоотношений (Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации г.Казани), в частности обеспечение контроля за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

От нормативных правовых актов  необходимо отличать акты применения права. Акты применения норм права реализуют  предписания законов и иных нормативных  правовых актов, выступая необходимым  средством выполнения нормативных  предписаний в конкретных жизненных  ситуациях применительно к конкретным субъектам права. К ним относятся, в частности, индивидуальные правовые акты (о переводе жилого помещения  в нежилое и нежилого помещения  в жилое, о переводе жилых помещений  в служебный жилищный фонд и др.), судебные решения, акты регистрации  гражданского состояния, а также иные акты, направленные на индивидуальное регулирование общественных отношений²³.

Так, Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 8 апреля 2003 г. № 34 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03»²⁴установлены Санитарные правила и нормы «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», которые распространяются на проектируемые, реконструируемые и существующие жилые и общественные здания. В соответствии с п. 2.1.1 указанных Правил помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение, которое подразделяется на следующие типы: боковое, верхнее и комбинированное - верхнее и боковое (п. 2.1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03) К числу источников жилищного права следует отнести и Постановления Конституционного Суда Российской Федерации, пленумов Верховных Судов Российской Федерации.

Например, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 года № 3-П "По делу о проверке конституционности частей первой и  второй статьи 54 Жилищного кодекса  РСФСР в связи с жалобой  гражданки С.Л.Н."²⁵ содержащееся в части первой статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР положение "об установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки признано не соответствующим по содержанию статьям 18, 19 (часть 1), 27 (часть 1), 40 (часть 1), 55 (часть 2 и 3) Конституции Российской Федерации. В связи с этим отсутствие у истца регистрации по месту жительства в указанной квартире не является основанием для выселения из указанной квартиры, если он является членом семьи нанимателя.

Особое место в жилищном законодательстве стали занимать международно-правовые акты после того, как Конституция  Россия определила, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры России входят составной частью в  правовую систему России (ч. 4 ст. 15).

В Конституцию вошли нормы о  жилищных правах, заимствованные из:

• Всеобщей декларации прав человека, утвержденной Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.²⁶;
• Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, принятого Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 г.²⁷

Конституционные нормы о жилищных правах, в свою очередь, стали

основой разработки других нормативных  актов о жилищном праве.

Жилищные права могут быть ограничены федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и  безопасности государства.

Глава 2. Содержание жилищных правоотношений

§1. Субъективные жилищные права

Субъективные жилищные права и  обязанности составляют содержание жилищных правоотношений.

То или иное право человека в  его легальной формулировке остается литературным произведением юридического содержания, или, проще говоря, листом бумаги²⁸. Реализация прав человека наступает после их претворения в жизнь, в общественную практику. Эта реализация опирается на механизм субъективных прав. Конечно, механизм субъективных прав распространяется на всех правоприменителей, но наибольшее значение он имеет для реализации прав граждан²⁹.

Что касается жилищных правоотношений, то жилищные права возникают:

1. из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2. из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3. из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4. в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5. из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6. вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Основное субъективное право человека закреплено в Конституции Российской Федерации - это право на жилище.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и  обязанности сторон в данном правоотношении - это в основном права (соответственно и обязанности) по пользованию жилым  помещением, направленные на материальный объект - жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой  площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию  и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют  как "право на жилую площадь", понимая под ним особое право  на занимаемое им жилое помещение³⁰.

Термин "право на жилище" используется в литературе и на практике в различных  значениях, в том числе как  особое вещное право, охватывающее совокупность полномочий пользователя жилого помещения, полученного по разным правовым основаниям. На наш взгляд, этот термин может  быть воспринят в последнем значении. В содержание права на жилое помещение  входят права (и соответственно обязанности) по использованию жилого помещения  и некоторые права по распоряжению жильем (право на обмен, на вселение других лиц, на раздел и др.)³¹. Однако поскольку гражданин использует чужое жилое помещение (как принадлежащее другому лицу на праве собственности), данные права реализуются под контролем собственника или управомоченного им лица (например, договор поднайма жилого помещения может быть заключен только с согласия наймодателя). Более того, собственник (или управомоченное им лицо) обязан обеспечивать пользователю нормальное использование жилого помещения (производить капитальный ремонт здания, текущий ремонт оборудования, обеспечить коммунальными услугами и т.д.).

Закреплением в Конституции  РФ права на жилище достигается троякая

цель:

• определяется нравственное требование общества, согласно которому каждый должен иметь крышу над головой, не быть вынужденным к бродяжничеству;
• формулируется правовой принцип, определяющий действия всех ветвей власти, а также содержание соответствующего законодательства;
• данное право предстает как субъективное право конкретного субъекта жилищных правоотношений (нуждающегося в улучшении жилищных условий, нанимателя, собственника и т.д.).

Слово "каждый" в комментируемой статье обозначает всех физических лиц, находящихся на территории России.

Так, ссылаясь на ч. 1 ст. 40 Конституции  Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации своим  Определением от 17 февраля 2004 г. № 13-В04-1³²удовлетворила жалобу П. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении в квартиру, по следующим основаниям.

 В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно п. 13 постановления Пленума  Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции

Российской Федерации при осуществлении  правосудия" при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что  Конституция Российской Федерации  предоставила каждому, кто законно  находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).