Общие положения о жилищных правоотношениях

Разрешая возникший между сторонами  спор и вынося решение 25 декабря 2000 г., суд установил, что стороны  проживают в трехкомнатной квартире, нанимателем которой является П. После расторжения брака между  бывшими супругами сложились  неприязненные отношения, что явилось  причиной непроживания его в квартире, однако он никогда не отказывался  от жилья, предпринимал законные способы  разрешения жилищного вопроса путем  обращения в суд с иском  об изменении договора найма жилого помещения, сохраняет регистрацию  в квартире; обращения ответчицы  в суд с иском о принудительном обмене жилого помещения свидетельствует  о том, что она не отрицала права  П. на спорную жилую площадь, в  судебном заседании Т. подтвердила, что сменила замки во входной  двери квартиры, тем самым лишила ответчика возможности пользоваться жилым помещением. Согласно материалам дела другого жилого помещения он не имеет, в месте временного проживания права пользования жилым помещением не приобрел.

При таких обстоятельствах суд  пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для признания  П. утратившим право пользования  жилым помещением.

Юридические лица - собственники жилых  помещений, являясь участниками  правоотношений в качестве наймодателей, конституционным правом на жилище не обладают (ч. 2 ст. 671 Гражданского кодекса  РФ).

Не предоставляются жилые помещения  по договорам социального найма  иностранным гражданам и лицам  без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ст. 49 Жилищного кодекса РФ).

Итак, основной фигурой в жилищных правоотношениях выступает гражданин - пользователь жилого помещения, наделенный определенными правами относительно используемого жилого помещения  и другой стороны правоотношения. Последняя несет обязанности, обеспечивающие надлежащую реализацию указанных прав, и имеет право контроля за их осуществлением. Вместе с тем жилищное правоотношение является обязательственным, поэтому и собственник (управомоченное им лицо) наделен определенными правами. Однако их немного и направлены они на то, чтобы получить возмещение своих расходов на содержание жилищного фонда, управление им, предоставление пользователю коммунальных услуг, а также право контроля за правильным использованием жилищного фонда его пользователями.

В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой  площади из фонда социального  использования, приобретает право  требования к органам, которые в  соответствии с законом ведут  учет граждан, нуждающихся в улучшении  жилищных условий, вследствие чего они  несут обязанность при наличии  определенных условий - поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Сходные  отношения возникают в связи  с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность  подобных правоотношений состоит в  том, что одной из их сторон выступает  орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище³³.

Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного  права отличается от юридических  лиц - наймодателей особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения. Права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему договором или на ином основании, иногда называют "право на жилую площадь" - особое право на занимаемое жилое помещение³⁴.

В условиях перехода к рынку изменились методы и принципы регулирования  жилищных отношений между гражданами и государственными органами по поводу предоставления жилых помещений, заключения договоров найма, оплаты жилья и  коммунальных услуг.

Действующим законодательством гражданам  предоставлены большие права  по приобретению жилья в частную  собственность без ограничения  его количества, размеров и стоимости (в результате приватизации жилья, свободной  купли-продажи собственниками, мены, завещания, дарения). Расширены права  по индивидуальному жилищному строительству, созданию товариществ застройщиков, участию в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

§2. Субъективные жилищные обязанности

Субъективные жилищные обязанности, как и права (составляющие содержание жилищных правоотношений) возникают  из юридических фактов, с которыми закон и иные нормативные правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение этих прав и обязанностей.

Жилищные отношения являют собой, главным образом, отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан  в жилье. В число жилищных обязанностей входят отношения, складывающиеся по пользования  жилыми помещениями; использования  жилищного фонда; оплаты жилья; управления жилищным фондом, его содержания и  др³⁵.

Из субъективного права граждан  на жилье возникает и обязанность  граждан использовать жилье по назначению, не допускать его разрушение, исправно платить коммунальные услуги и налоги за жилые помещения.

Как уже отмечалось выше гражданин  обязан пользоваться жилым помещением по назначению и проживать в нем. При невыполнении этих условия Жилищный кодекс РФ допускает расторжение  договора социального найма жилого помещения с последующим выселением нанимателя и членов его семьи  без предоставления другого жилого помещения, если они используют жилое  помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно  обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Без предоставления другого жилого помещения могут  быть выселены граждане, наниматели (собственники) жилых помещений, самовольно переустроившие и (или) перепланировавшие жилые  помещения при условии отказа суда сохранить помещение в перепланированном  и (или) переустроенном состоянии в  силу нарушения прав и законных интересов  граждан, создания угрозы их жизни³⁶.

Вместе с тем само по себе временное отсутствие в жилом  помещении в домах государственного и муниципального жилищного фонда (командировка, болезнь и т.д.) не может служить основанием для  лишения жилого помещения

вне зависимости от сроков такого отсутствия.

Появлению этого положения жилищного  законодательства способствовало Постановление  Конституционного Суда от 23 июня 1995 г. № 8-П³⁷, которым были признаны не соответствующими Конституции положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, допускавшие возможность лишения права гражданина пользоваться жилым помещением в случае временного отсутствия, в частности по причине осуждения к лишению свободы на срок свыше 6 месяцев. С момента провозглашения данного постановления любые сроки временного отсутствия гражданина не могут являться основанием для лишения его права пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального фонда.

Как указал Конституционный Суд, временное  непроживание лица в жилом помещении, в том числе в связи с  осуждением его к лишению свободы, само по себе не может свидетельствовать  о ненадлежащем осуществлении нанимателем  своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования  жилым помещением.

Таким образом, права и обязанности  по договору социального найма сохраняются  независимо от сроков временного отсутствия. Если же гражданин переезжает, например, в другую страну на постоянное место  жительства, то это не считается  временным отсутствием.

Но следует иметь в виду, что  согласно ст. 155 Жилищного кодекса  РФ неиспользование жилья нанимателем  и членами семьи не освобождает  от обязанности оплачивать жилье  и коммунальные услуги. При временном  отсутствии граждан плата за отдельные  виды коммунальных услуг рассчитывается исходя из нормативов потребления. Из этого следует, что временно отсутствующие  продолжают нести обязанности по договору социального найма, неисполнение этих обязанностей повлечет либо расторжение  договора, либо признание лица утратившим право пользования жилым помещением.

Что касается органов государственной  власти и местного самоуправления, то вменяется в обязанность поощрять жилищное строительство и создавать  условия для осуществления права  на жилище.

Поощрение жилищного строительства  означает широкий спектр деятельности органов власти и органов местного самоуправления - от планирования капитального строительства до приемки в эксплуатацию готовых жилых строений. Это направление  деятельности возведено на конституционный уровень, поскольку оно обеспечивает выполнение важнейшей функции социального государства - обеспечить людей жилищем.

Создание условий для осуществления  права на жилище и поощрение жилищного  строительства предполагают проведение финансовых, организационных, законодательных  мероприятий, наилучшим образом  способствующих удовлетворению потребностей граждан в жилище³⁸.

Кроме того, данные органы обязаны  предоставлять жилища из государственных, муниципальных и других жилищных фондов некоторым категориям граждан. Прежде всего имеются в виду случаи бесплатного предоставления жилища из государственных и муниципальных  фондов, поскольку в условиях рынка  граждане должны приобретать жилище путем совершения гражданско-правовых сделок³⁹.

Норма предоставления жилой площади  устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем  муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

За невыполнения своих обязанностей стороны несут ответственность  в соответствии с законодательством  Российской Федерации. Например, Кодекс об РФ административных правонарушений предусматривает административную ответственность лиц, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов  и (или) жилых помещений либо порядка  и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением (ст. 7.22).

В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения наймодателем жилого помещения  по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном  доме и устройств, находящихся в  жилом помещении наниматель по своему выбору вправе потребовать от наймодателя:

• уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
• либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
• либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий  обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором  социального найма жилого помещения, также несет ответственность, предусмотренную  законодательством. В частности, речь идет о расторжении договора социального  найма (ст. 83 Жилищного кодекса РФ) и как следствие о выселении  без предоставления другого жилого помещения. Основанием для этого  является использование нанимателем  и (или) проживающими совместно с  ним членами его семьи жилого помещения не по назначению, систематически нарушение права и законных интересов  соседей или бесхозяйственного  обращение с жилым помещением, допуская его разрушение.

Что касается собственника жилого помещения, то в случае, если он использует жилое  помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей  либо бесхозяйственно обращается с  жильем, допуская его разрушение, орган  местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, лица несут предусмотренную  законодательством ответственность  за самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого помещения.

Так, в ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушений установлена ответственность  за нарушение правил пользования  жилыми помещениями, которое может  выражаться, в частности, в самовольном  переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений, либо в самовольной  перепланировке жилых помещений  в многоквартирных домах. Действия по самовольному переоборудованию и  перепланировке жилых и нежилых  помещений могут квалифицироваться  правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 Кодекса  РФ об

административных правонарушений как самоуправство.

Кроме вышеперечисленного, в соответствии с п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса  РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью  внесшие плату за жилое помещение  и коммунальные услуги (должники), обязаны  уплатить кредитору пени в размере  одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической  выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера  пеней не допускается.

Заключение

На основании вышеизложенного  можно сделать вывод, что жилищные правоотношения - это комплексные, объединяющие правовые нормы разных отраслей российского  права отношения, отличающиеся друг от друга по средству, методу и признакам  регулирования общественных отношений, но объединенных целью сформировать нормативно систему удовлетворения жилищных потребностей в стране на базе одного объекта регулирования, каким является жилище, законченное  строительством, принятое в эксплуатацию и подлежащее использованию по назначению.