Ограниченные вещные права на земельные участки

Земельный кодекс РФ содержит нормы, регулирующие еще один вид таких прав, как безвозмездное срочное пользование земельным участком. Именно на этом праве предоставляются земельные участки лицам, имеющим право на служебные земельные наделы. Основанием его возникновения являются решения органов государственной власти или местного самоуправления. ЗК РФ содержит некоторые ограничения в отношении круга субъектов, которым могут быть предоставлены земельные участки на этом праве, и сроков их предоставления. Так, земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное срочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, включая органы государственной власти и местного самоуправления, а также федеральным казенным предприятиям (по аналогии с правом постоянного бессрочного пользования), на срок не более одного года. Иным юридическим лицам и гражданам в этом случае могут быть предоставлены только земли, находящиеся в частной собственности (физических и юридических лиц) по договору.

Анализ норм ЗК РФ дает основание  для вывода об их соответствии ст.265 и 266 ГК РФ: земельным участком, принадлежащим  на праве пожизненного наследуемого владения, можно распоряжаться лишь на случай смерти. Субъекты частных вещных прав на земельные участки могут быть лишены их в связи с возмездным изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земельного участка у землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка, являющегося объектом государственной или муниципальной собственности, с предоставлением его для строительства по заявлению гражданина или юридического лица (п.1 ст.31 ЗК РФ), является частным случаем изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд¹¹. Вещные права на земельные участки прекращаются, в частности, в связи с отказом от них их субъектов (ст.44, п.1 ст.45 ЗК РФ). Отказ от осуществления вещного права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права.

При отказе от права собственности  на земельный участок он приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством. В соответствии с п.3 ст.225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Право собственности на землю может  быть императивно ограничено путем  предоставления заинтересованному  лицу права ограниченного пользования этим земельным участком или сервитута. Пункт 1 ст. 274 ГК РФ устанавливает сервитут как самостоятельный вид вещного права на земельный участок – право ограниченного пользования земельным участком¹². Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них – господствующего земельного участка – требовать от собственника другого – подчиненного земельного участка – предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примерный перечень таких нужд содержится в абз.2 п.1 статьи 274 ГК РФ. Сервитут может быть установлен только в интересах собственника земельного участка или иной недвижимости, а также субъекта права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Сервитут может обременять соседний земельный участок, принадлежащий другому собственнику. Из текста данной нормы ГК РФ следует, что понятие соседнего земельного участка необходимо трактовать как непосредственно соседний земельный участок или иной земельный участок, без обременения сервитутом которого невозможно удовлетворение нужд собственника господствующего земельного участка¹³. Из ст.27 Федерального закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁴ (в ред. от 27 декабря 2009г.) вытекает возможность обременения сервитутом части земельного участка.

Основания возникновения права  ограниченного пользования земельным  участком и публичного сервитута также различаются. Право ограниченного пользования земельным участком возникает на основании договора с собственником этого участка либо решения суда об установлении или условиях сервитута. Публичный же сервитут возникает на основании закона или иного нормативного правового акта.

Право ограниченного пользования  земельным участком подлежит государственной регистрации как обременение такого земельного участка. В соответствии со ст.27 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация сервитута проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу с момента его государственной регистрации. Если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.

Пункт 5 ст.274 ГК РФ наделяет собственника, обремененного сервитутом земельного участка правом требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, допуская, однако, возможность установления законом исключения из этого правила.

Пункт 1 ст.275 ГК РФ содержит правило, согласно которому сервитут сохраняется при переходе права собственности на обремененный им земельный участок. Указанная норма закрепляет право следования сервитута, при смене собственника обремененного им земельного участка, что является характерным для вещных прав¹⁵. Это означает, что заключения договора об установлении сервитута с новым собственником земельного участка или вынесения судом нового решения об установлении сервитута или его условиях не требуется. Пункт 2 ст.275 ГК РФ исключает самостоятельную оборотоспособность сервитута: он не может быть самостоятельным объектом сделок, влекущих переход права ограниченного пользования земельным участком.

На основании того, что п.1 ст.216 ГК РФ сервитут назван вещным правом, общее содержание его режима устанавливается ГК РФ. Однако конкретные условия пользования обремененным сервитутом земельным участком определяются соглашением сторон или судебным актом. В связи с этим возникает вопрос: может ли собственник обремененного сервитутом земельного участка, в том случае, если, например, в договоре с ним были установлены условия пользования земельным участком, заведомо обременительные для его собственника или лишающие его возможности осуществлять свои правомочия в отношении земельного участка и вследствие этого выходящие за рамки установленного законом содержания права ограниченного пользования, воспользоваться правом требовать в судебном порядке прекращения сервитута?

Как следует из буквального смысла п.2 ст.276 ГК РФ, единственным условием осуществления собственником обремененного сервитутом земельного участка права требовать по суду прекращения сервитута выступает невозможность использования земельного участка вследствие обременения его сервитутом. Данная норма не содержит указания на момент возникновения такой невозможности, а также на то, что указанная невозможность должна возникнуть после заключения договора.

Итак, земельный участок (часть участка) может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы «описаны и удостоверены в установленном порядке». Это касается и способности земельного участка быть объектом права собственности, а также ограниченных гражданских прав на землю. Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства. Для того чтобы земельный участок или его часть могли стать объектом субъективных гражданских прав, соответствующий земельный участок (в том числе образованный в результате разделения другого земельного участка) должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 Земельного кодекса РФ.

Основные гражданские права  и обязанности лиц, не являющихся собственниками земельных участков, в отношении таких участков определяются в соответствии с гражданским законодательством. Однако поскольку отношения по использованию и охране земель регулирует земельное законодательство, постольку права и обязанности, связанные с использованием земельных участков указанными лицами, установлены в ст. 41 и 42 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ, лица, не являющиеся собственниками земельных участков (кроме обладателей сервитутов), осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Кодекса, за исключением прав, установленных подп. 2 п. 2 указанной статьи. Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором, установившим такой сервитут. Права обладателей публичного сервитута определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Глава II. Виды ограниченных вещных прав на земельные участки

2.1. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком – одно вещных прав, регулируемых гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Носителем данного права может быть только физическое лицо. В Гражданском кодексе РФ указанному праву посвящены ст. 216, 265, 266, 267, в Земельном кодексе РФ – ст. 21¹⁶ (далее Кодекс).

Содержание права пожизненного наследуемого владения установлено  в ст. 266 ГК РФ. Согласно данной статье гражданин, обладающий указанным правом (владелец земельного участка – по терминологии Гражданского кодекса РФ и землевладелец согласно ст. 5 Кодекса), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, то владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

В соответствии со ст. 265 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В настоящее время земельное законодательство России таких оснований не предусматривает: Кодекс в п. 1 ст. 21 в императивной норме запретил предоставление земельных участков из государственных и муниципальных земель гражданам на указанном праве после введения в действие Кодекса, сохранив при этом право пожизненного наследуемого владения земельными участками для тех землевладельцев, которые приобрели данное право до введения в действие Кодекса.

Следовательно, индивидуальные правовые акты органов, осуществляющих предоставление земельных участков, которые нарушают запрет на предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение, должны признаваться недействительными либо не подлежащими применению (ст. 12, 13 ГК РФ).

Согласно  п. 3 ст. 3 Вводного закона оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Если  земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие Кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения, то этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на данный земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (см. п. 9¹ ст. 3 Вводного закона).

Действующая редакция ст. 267 ГК РФ ограничивает правомочия владельца земельного участка, владеющего таким участком на праве пожизненного наследуемого владения, по распоряжению земельным участком. Запрещены любые способы распоряжения земельным участком, предоставленным на указанном праве, за исключением единственного случая – перехода прав на такой участок по наследству. Аналогичные правила содержит п. 2 ст. 21 Кодекса. Тихомиров отмечает¹⁷, что запрет на распоряжение земельным участком не ограничивает право землевладельца на возведение на соответствующем участке объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 266 ГК РФ), так как указанное право реализуется в рамках правомочия пользования, а не распоряжения земельным участком.

Переход прав на земельный участок по наследству возможен при наследовании как по закону, так и по завещанию и регулируется нормами части третьей Гражданского кодекса РФ. Принадлежавшее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании данного права по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом (см. ст. 1181 ГК РФ).

Переход права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству подлежит государственной регистрации по правилам Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁸. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство (документа, выдаваемого на основании заявления наследника по месту открытия наследства нотариусом или должностным лицом, уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие, в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ).

Таким образом, ГК РФ ограничивает правомочия владельца земельного участка, владеющего таким участком на праве пожизненного наследуемого владения, по распоряжению земельным участком. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству (ст. 267 ГК РФ).

Следовательно, земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, являясь объектами гражданских прав, тем не менее, лишены самостоятельной оборотоспособности. При отчуждении строения такие земельные участки следуют его судьбе, т.е. переходят к новому собственнику на тех же условиях и в том же объеме (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Право пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ) не может принадлежать иным, помимо граждан, участникам земельных отношений.

2.2. Владение и пользование земельным участком на праве

постоянного бессрочного пользования

Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст. 216, 268-270 ГК РФ, ст. 20 Земельного кодекса РФ.