Основные этапы и условия ипотечного кредитования и требования к заемщику

 

Содержание:

 

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Общее понятие об ипотечном кредитовании в гражданском праве…7

1.1. Понятие и сущность ипотечного кредитования……………………………7

1.2. Проблемы  ипотечного кредитования……………………………………...11

1.3. Субъекты ипотечного кредитования………………………………………12

1.4. Особенности применения ипотечного кредитования…………………….14

Глава 2. Основные этапы и условия ипотечного кредитования и требования к заемщику…………………………………………………………………………16

2.1. Основные  этапы ипотечного кредитования……………………………….16

2.2. Основные  условия ипотечного кредитования и требования к заемщику…………………………………………………………………………25

Заключение………………………………………………………………………28

Список используемых источников и литературы…………………………......31

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой теме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Автором данной курсовой работы был задуман следующий  замысел исследования: построение глубоко  научно-обоснованного понятия ипотечного кредитования в гражданском обороте.

Однако, для реализации данного замысла автору необходимы более глубокие знания по вопросу ипотечного кредитования в гражданском праве, которых пока нет в его картине мира, что является пробелом его знаний. Следовательно, осуществление замысла не возможно, пока не будет восполнены данные пробелы. Поэтому данное противоречие нужно преодолеть.

Автор поставил для себя проблему исследования, разрешив которую будут созданы условия для осуществления замысла исследования.

Проблему можно выразить следующим вопросом: Что представляет собой ипотечное кредитование в гражданском праве? Что бы ответить на этот вопрос, в основу работы автор положил следующую гипотезу:

Допустим,

-система ипотечного кредитования представляет собой  совокупность кредитных институтов и элементов инфраструктуры

- ипотечное кредитование осуществляется через получение денежных средств под залог недвижимого имущества, то есть гарантом по кредиту является приобретаемое жилье

- при неисполнении основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество

Тогда, ипотечное кредитование- это юридически закрепленная гражданско-правовая связь между конкретными участниками гражданского оборота, состоящая из системы правоотношений,  осуществляемая через получение материальных благ под залог недвижимого имущества, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу материальных благ, урегулированные гражданским законодательством.

Предметом исследования является совокупность организационно-правовых отношений, возникающих в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации.

Целью данной работы, является решение поставленной проблемы, т.е. определение понятия ипотечного кредитования в гражданском обороте, путем исследования теоретических и практических вопросов формирования  системы ипотеки. Для решения поставленной цели можно выделить следующие задачи:

• определить, что представляет собой ипотечное кредитование;
• выявить проблемы ипотечного кредитования;
• определить основные этапы ипотечного кредитования;
• определить условия ипотечного кредитования и требования к заемщику;

Методологическую  основу исследования составляют исторический метод, метод сравнительного анализа, системно-структурный метод, частно-научный метод, метод статистического анализа, которые позволили исследовать данную проблему во взаимосвязи и целостности.

Теоретической же основой являются труды таких  ученых, как: О. Белокрыловой, А. Думнова, Н. Косаревой, О. Леппке, С. Максимова, И. Нестерова.

Эмпирической  основой исследования являются гражданское  законодательство, различные Федеральные законы, а так же Конституция РФ.

Степень разработанности  темы. Изучению темы ипотеки и ипотечного кредита в настоящее время в рамках изучения дисциплины «Гражданское право» уделяется недостаточное количество часов. Это связано с большим объемов материала, с которым необходимо ознакомиться в течении курса студенту. Потому представляется, что исследование данной темы в научной работе является наиболее эффективным источником приобретения познаний по дисциплине «Гражданское право»

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, каждая из которых содержит параграфы, выводы по каждой главе, заключения и списка использованных источников и литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Общее понятие об ипотечном кредитовании в гражданском праве

1.1. Понятие и сущность ипотечного кредитования

Широкое использование  кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики  любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

1)недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

2)недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

3) стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

4) высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Термин "Ипотека" в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. "Ипотека" (как правоотношение) есть залог  недвижимого имущества с целью  получения ипотечного кредита  (как правило, в банке). Для ипотеки  характерно оставление имущества  в руках должника. Залог в гражданском  праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.¹

2. "Ипотека" (как ценная бумага) подразумевает  "закладную" - долговой инструмент  удостоверяющий права залогодержателя  на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke - залог) представляет собой вид залога, при котором  заложенное имущество (им являются объекты  недвижимости, как правило, это земля  и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.²

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки  и как получение кредита под  залог недвижимости, и как получение  кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового.

 Таким образом  жилищное кредитование и смешанная  ипотека - это формы кредитования  с той лишь разницей, что в  первом случае в качестве обеспечения  по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.³

К недвижимому  имуществу, которое является предметом  ипотечного обязательства, относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.⁴

В залог не принимаются  особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

При ипотечном  кредитовании займы предоставляются  на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.⁵

В настоящее  время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

            В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

-между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

-между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

-между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

 В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств  для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части  капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

 В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

 При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров: кредитный договор, договор об ипотеке, договор страхования заложенного жилья, договор купли-продажи жилья, генеральное соглашение,  агентский договор, договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, договор страхования предпринимательского риска, договор купли-продажи ценных бумаг.

 На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения  кредита заемщик заключает договор  купли-продажи жилья с продавцом  или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму. Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.