Основные этапы и условия ипотечного кредитования и требования к заемщику

2) заёмщику надлежит  осуществить страхование:

-от риска, повреждения объекта недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%;

- своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в аренду недвижимости.

3) предоставить справку  из Единого государственного  реестра прав об отсутствии  обременения сдаваемого в аренду  объекта недвижимости.

Годовые платежи делятся  на 12 и учитываются как ежемесячные. Могут накапливаться на депозитном счёте.

2. Уровень кредитоспособности  потенциального заёмщика

На основе изучения кредитной  истории заёмщика определяется, насколько  клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения.

3. Достаточность  собственных денежных средств,  которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья

Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика. Сумма первоначального  взноса при покупке жилья, как  правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заёмщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

• комиссионные риелторской фирме (если необходимо);
• плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);
• сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога)
• сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);
• сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;
• страховые сборы;
• банковский сбор за подачу заявления в кредит;
• плата за открытие ссудного счета;
• плата за выдачу кредита наличными;
• другие расходы.

Банк также оценивает  источники средств. Приемлемыми  источниками являются:

- сбережения заемщика;

-собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;

-подарки от членов  семьи с письменным подтверждением  того, что по ним не будет  потребована оплата;

-подарки и гранты  некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

-подарки или гранты  от работодателя, сделанные в  рамках программы помощи сотрудникам,  которые не должны быть возвращены  или подлежат возврату после  того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4.Уровень обеспечения  кредита

До принятия решения  о возможности предоставления кредита  на приобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое  за счет кредитных средств жилое  помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Максимальный размер кредита, который может быть выдан  заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется из соотношения между суммой кредита и стоимостью залогового имущества.

Данный коэффициент, как правило, составляет 70-80 % оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может доходить и до 95 %.

Кроме стоимости недвижимого  имущества банк проверяет: основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита.

Компенсирующие факторы  в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.

Компенсирующие факторы:

1) Большой размер первоначального взноса

2) Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы

3) Перспективность и стабильность занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса

4) Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижения по службе

5) Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги и пр.)

6) Подтвержденная способность к накоплению денежных средств

7) Отсутствие задолженности по ранее взятым кредитам

Факторы риска:

1. Отсутствие стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода)

2. Соотношение величины обязательств в доходах заемщика превышают установленные банком критерии

3. Неблагоприятная кредитная история заемщика

4. Риски, связанные с характеристиками залогового имущества и соотношением его оценочной стоимости и суммой кредита

5. Специфика профессионального риска заемщика

6. Риск потери трудоспособности

Только при выполнении всех условий может быть принято  решение о предоставлении ипотечного кредита.

 Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

При положительном решении  рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

Сумма кредита = где

n- число платежных  периодов (месяцев при ежемесячном  погашении);

i- Процентная ставка  за соответствующий период (в  месяц);

П- максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа  по кредиту, включающего платежи  по основному долгу и процентов.

Четвертый этап

Кредитный комитет изучает  кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Пятый этап

Заключение кредитной  сделки включает в себя три основных момента.

1.Заключение кредитного договора и договора залога.

2.Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

3.Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

· Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика).

· Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога (имущественное страхование).

· Договор страхования (полис) права собственности владельца  квартиры - предмета залога (имущественное  страхование).

Шестой этап

Этап обслуживания ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.

  Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:

- Сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);

-Составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);

-Ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);

-Оформление долгосрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);

-Создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);

-Работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).

Таким образом, операции в области ипотечного кредита  требуют от персонала банка высокой  квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилочного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.

Седьмой этап

Закрытие кредитной  сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, следовательно, ипотека прекращается, о чем делается запись в Государственном реестре России. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), на расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

 

2.2. Основные  условия ипотечного кредитования и требования к заемщику

Основные  условия ипотечного кредитования:

1) Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).¹²

2) Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.

3) Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.

4) Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями по 1/120 части от суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.

5) Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования. Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.

6) Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при оформлении залога

Налоговые льготы

Заёмщик ипотечного кредита имеет право на налоговые  льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая  выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными словами, подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ.¹³

Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами выплат процентов по кредиту

Требования  к заёмщику и покупаемому жилью:

 Прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.

Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:

• наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
• наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;
• расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;
• приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах административных границ города, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;
• стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США.