Основные этапы и условия ипотечного кредитования и требования к заемщику

На вторичном  ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

1.2. Проблемы ипотечного кредитования

В настоящее  время в Российской Федерации  существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.⁶

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. ⁷

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.⁸

1.3. Субъекты  ипотечного кредитования

Основные участники  ипотечного кредитования:

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;

• риэлторские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

• страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

• оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

• Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок  определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

1.4. Особенности применения ипотечного кредитования

Можно выявить  следующие отличительные особенности  ипотечного кредита:

1. Обязательность  обеспечения залогом (причем в  качестве залога может выступать  и та недвижимость, для покупки  которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что  в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все  совершеннолетние члены его семьи  дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку  жилого помещения в случае обращения  на него взыскания.

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.⁹

2. Длительность  срока предоставления кредита.

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией.  К основным требованиям можно отнести следующие:

-сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

-величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

-при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты  и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка  ипотечных кредитов и привлечения  средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.¹⁰

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Основные этапы и условия ипотечного кредитования и требования к заемщику

2.1. Основные  этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором исчерпывающей информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов.

Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлении кредита, справки о вкладах и  о наличии работы, калькуляция  затрат на получение кредита и  кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.¹¹

Выделяют  следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации  о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения  кредита;

4) принятие решения по кредиту  (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

Первый этап

На этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование  с потенциальным заёмщиком, в  ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется круг клиентов, которые  с точки зрения банка могут  быть квалифицированы как потенциальные  заёмщики, доходы которых позволяют  им претендовать на жилищный  ипотечный кредит и которые  имеют намерения приобрести в  собственность жильё.

2. Клиенты получают необходимую  информацию относительно порядка  и условий предоставления банком  жилищных ипотечных кредитов  населению, включая:

- требования банка к платеже- и кредитоспособности заёмщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;

- список документов;

- порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заёмщика и т.п.

3. Проводиться предварительный  расчёт максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счёт погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заёмщик. Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.

Второй этап

Клиент, прошедший процедуру  предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения  информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:

• Запрос по месту работы заёмщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;
• Запрос в другие кредитные учреждения, указанные заёмщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращённым и текущим) кредитам.

Третий этап

Основным считается  этап проведения оценки вероятности  погашения кредита потенциальным  заёмщиком. На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтверждённой информации, который включает в себя:

• Оценку платёжеспособности потенциального заёмщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);
• Оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.

Критерии отбора заёмщиков  в различных банках могут отличаться, но, как правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.

1. Уровень платёжеспособности  потенциального заёмщика

Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.

а) отношения ежемесячного платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%:

б) Отношение ежемесячных  долгосрочных обязательств заёмщика (за вычетом страховых, налоговых и  других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60%

Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного  дохода заёмщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его  в совокупный доход заёмщика необходимо соблюдать следующие формальности:

1) уровень дохода, получаемый  от сдачи жилья в аренду  объекта недвижимости, должен пройти  независимую оценку лицензированным  оценщиком, и в случае, если  оценку лицензированным оценщиком,  и в случае, если оценочное  значение арендного дохода окажется менее документально подтверждённого, для всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением.