Особенности отдельных видов договора купли-продажи

Вместе с тем имеется  значительное число вещей, могущих  быть использованными в сфере  как личного (семейного, бытового), так  и производственного потребления, например компьютеры, инструменты. В  этом случае первостепенное значение при приобретении подобного рода вещей и соответственно при выборе вида договора купли-продажи должны иметь два обстоятельства: в сфере розничной или оптовой торговли приобретаются указанные вещи и в каком количестве. При приобретении их в розничной торговле в ограниченном Правилами торговли количестве следует заключать договор розничной купли-продажи; при приобретении в оптовой торговле и у производителя - договор поставки⁸.

А также в договоре розничной  купли-продажи существенным условием является цена. Это правило напрямую связано с нормами, определяющими  момент заключения договора. Учитывая характер розничной купли-продажи  как договора присоединения, п.1 ст. 500 ГК предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной  продавцом в момент заключения договора. При этом цена товаров должна устанавливаться  одинаковой для всех покупателей, за исключением случаев, когда отдельным категориям покупателей, например участникам Великой Отечественной войны, законом и иными правовыми актами предоставляются льготы. Публичный характер договора розничной купли-продажи обязывает коммерческую организацию (при наличии товара) не оказывать предпочтения в заключении договора одним покупателям перед другими.

2.2. Цена  в договоре купли-продажи недвижимости. Форма заключения договора

Цена по гражданскому законодательству рассматривается как количественное измерение денежной суммы, уплачиваемой покупателем за приобретенную вещь. Поэтому, если цена не предусмотрена  договором и не может быть определена при его исполнении, в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК исполнение договора оплачивается по цене, взимаемой при сравнимых  обстоятельствах за аналогичные  вещи⁹.

Цена в договоре купли-продажи, как правило, согласуется самими сторонами, т.е. является свободной (договорной). При этом порядок определения  цены может быть различным. Она может  устанавливаться непосредственно, т.е. путем указания на определенную денежную сумму, уплачиваемую за одну единицу товара либо за весь продаваемый  товар (например, 1 миллион рублей за одну тонну товара). Также возможно и фиксирование цен путем указания на порядок их определения (с использованием дополнительных критериев)   без  указания конкретной величины.

Свобода определения цены в договоре не является абсолютной и в ряде случаев прямо ограничена законом. Так, в публичных договорах  розничной купли-продажи и энергоснабжения  цена продаваемых товаров, по общему правилу, устанавливается одинаковой для всех потребителей.

Кроме того,  цены на некоторые  группы товаров, представляющих особое значение для народного хозяйства, могут напрямую устанавливаться  или регулироваться государством.

Цена договора купли-продажи  является его существенным условием лишь в случаях прямо предусмотренных  законом, например при продаже недвижимости. В других видах договоров купли-продажи  условие о цене может и отсутствовать, что не подрывает действительности сделки. Здесь применяется правило пункт 3 статья 424 ГК РФ: при отсутствии в договоре соответствующего условия товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Так, одним из существенных условий договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. Отчуждение недвижимости по договору продажи предполагает возмездность в качестве одного из главных признаков этого договора. По сути, возмездность является одним из признаков договора купли-продажи, в том числе и купли-продажи недвижимости. Суть возмездности заключается в том, что участник правоотношения получает встречное имущественное предоставление взамен отчуждаемого имущества. Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора¹⁰. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости не применяются.

Второй важный аспект регулирования  цены по договору продажи недвижимости заключается в том, что цена отчуждаемой  недвижимости (здания, сооружения или  пр.), находящейся на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это  правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или  договором, заключаемым сторонами. Продавец и покупатель могут договориться о том, что цена земельного участка  определяется отдельно, независимо от цены объекта недвижимости, который  находится на этом земельном участке. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного.

Еще одним существенным условием является форма заключения договора купли-продажи недвижимости. Договор  всегда должен быть заключен в письменной форме, путем составления  единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Указанные требования исключают возможность заключения такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной либо иной связи¹¹.

Так  же обязательным условием перехода права собственность является государственная регистрация недвижимости, путем внесения соответствующей записи в единый государственный реестр. Передача недвижимости осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, в котором должно содержаться качественная и количественная характеристика передаваемого объекта, указанная так же в договоре.

В том случае, если во время  исполнения договора продажи недвижимости стороны достигнут соглашения об изменении его условий, то такое соглашение также должно быть совершено в той же форме - в форме единого документа, подписанного сторонами. Законодатель не определяет, должно ли быть зарегистрировано соглашение об изменении условий договора о продаже недвижимости. Судебная практика вполне справедливо исходит из того, что соглашение об изменении условий договора продажи недвижимости должно быть подчинено тем же правилам, что и основной договор, а именно - должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы)¹².

2.3. Предмет  и  срок в договоре поставки

По договору поставки - поставщик, осуществляющий предпринимательскую  деятельность, обязуется передать в  обусловленный срок производимые или  закупаемые им товары покупателю для  использования в предпринимательских  и иных целях, не связанных с личными, домашними и семейными потребностями. Иногда такой договор называют предпринимательским.

Сложность квалификации договора возникают тогда, когда товар  приобретается для целей, не связанных  ни с предпринимательской, ни с личным, домашним, семейным потреблением. По этому вопросу есть разъяснение Пленума ВАС, в п.5 которого говорится, что «под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать, в том числе приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя (оргтехники, офисном мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и тп.)» В этот перечень с полной уверенностью можно включить и приобретение канцелярских товаров. Такое разъяснение свидетельствует об отнесении договоров по приобретению названных товаров к договору поставки¹³.

Устанавливая предмет  договора, стороны должны точно указать  название продукции (товара), не допускающее  подмены, а также номера стандартов, технических условий, артикулов  и других необходимых документов, на соответствие которым предстоит  проверять поступившую продукцию (товары).

Также, до сих пор в  цивилистике ведутся споры по поводу признания сроков в договоре поставки в качестве существенного  условия.

Сроки поставки - согласованные  сторонами и предусмотренные  в договоре временные периоды, в  течение которых продавец должен передать товар покупателю¹⁴.

Как отмечает, И.Г. Вахнин, нет  необходимости признавать срок существенным условием договора: это вызвало бы негативные последствия для сторон, так как лишило бы их права соглашаться  на заключение между ними договора купли-продажи и использовать права  параграфа 1 главы 30 ГК РФ¹⁵. Видимо, эти моменты были приняты во внимание Высшим Арбитражным Судом (ВАС) РФ, который в п.7 постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки" разъясняет определение сроков передачи товара в договоре поставки.

Иные известные специалисты-правоведы, прокомментировавшие многие статьи Гражданского кодекса о договоре купли-продажи (в частности, Н.И.Клейн, Г.Л.Левшина), не говорят о том, что срок поставки в данных договорах не является существенным условием. Напротив, авторы говорят о важности указания на срок договора.

На мой взгляд, срок договора поставки – это, все-таки, его существенное условие. Так как, во-первых, законодатель включил указание на срок в само определение договора поставки. А  во-вторых, срок действия договора –  определяет момент начало и окончания  обязательств, что для договора поставки имеет определяющее значение.

Договор поставки предполагает как единовременную оптовую продажу  товаров в срок, так и оптовую  продажу товаров отдельными партиями в течение длительного времени (обусловленные сроки), а также  передачу какой – либо определённой вещи в обусловленный срок. В связи с указанием срока или сроков передачи товаров при заключении договора поставки в большинстве случаев момент заключения договора и его исполнении не совпадают. Как правило, изготовитель товара заключает договор поставки на те вещи, которые будут им произведены в будущем. Срок поставки определяется сторонами в договоре путём указания как конкретной даты, месяца, квартала, так и периодов поставки в течение срока действия договора. Согласно ст.190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой (договором) срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует обратить внимание на то, что сроком исполнения обязательства  должна признаваться дата документа, подтверждающего  принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемосдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязанности  по передаче товара имеет важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.

2.4. Договор  контрактации

Под договором контрактации понимается договор, по которому производитель  сельскохозяйственной продукции обязуется  передать в собственность выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, закупающему  такую продукцию для переработки  или продажи, а заготовитель обязуется  уплатить обусловленную договором  денежную сумму.

Существенными условиями договора контрактации, без которых он не будет считаться заключенным, являются предмет (наименование, количество, ассортимент сельскохозяйственной продукции), а также сроки сдачи продукции. 

Предмет договора контрактации - сельскохозяйственная продукция: продукция  растениеводства, животноводства, других отраслей сельскохозяйственного производства, не подвергшаяся переработке. Данная продукция  может быть использована заготовителем  в качестве сырья, продовольствия, отдельных  компонентов при изготовлении промышленных товаров, в медицине, а также в  торговле и иных сферах жизнедеятельности  общества, в том числе при создании государственных резервов. Предметом  договора контрактации служат вещи, определяемые родовыми признаками. Разумеется, они  индивидуализируются партиями (иными  способами) при передаче их производителем заготовителю.

Условия о количестве и  ассортименте сельскохозяйственной продукции  имеют особо важное значение для договора контрактации. Объясняется это известной долей непредсказуемости получения производителем указанного в договоре количества и ассортимента продукции в связи с возможными природными катаклизмами или, наоборот, чрезмерно благоприятными погодными условиями для выращивания (производства) сельскохозяйственной продукции¹⁶. Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции заключаются в передаче заготовителю произведенной продукции. Единственная особенность

условия о передаче товара в договоре контрактации связана с необходимостью передать его в согласованном ассортименте.

Как следует из ст. 537 ГК, ассортимент относится к существенным условиям договора контрактации. Это вполне объяснимо, ведь ассортимент сельскохозяйственной продукции после того, как началось ее производство, уже не может быть изменен.