Особенности правового регулирования сделок с недвижимостью

Федеральное государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Омский государственный  аграрный университет»

 

Омский аграрный техникум

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

Тема: Особенности правового регулирования сделок с недвижимостью

Дисциплина: Гражданское право

 

 

Исполнитель: Колмогорова Мария Андреевна 211П

Руководитель: Кислова Ольга Алексеевна

Оценка__________________

Дата «___» _______ 20__г.

Рецензент:_______________

________________________

 

 

 

 

 

 

г. Омск - 2012

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение………………………………………………………………………………………………………..	3
Глава I. Теоритические аспекты правового регулирования, обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью…………………………….	5
1.1.Понятие и юридические признаки недвижимого имущества……………….	5
1.2.Особенности правового режима недвижимости…………………………………..	6
Глава II. Механизм  обеспечения правомерности  и законности сделок с недвижимостью…………………………………………………………………………………………….	7
2.1. Понятие и структурные элементы механизма обеспечения    правомерности и законности сделок с недвижимостью…………………………….	8
2.2. Система органов, осуществляющих обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью. Правовые и организационные принципы их взаимодействия………………………………………………………………………	8
2.3. Правовые средства обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью……………………………………………………………………………..	13
Глава III. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации при совершении сделок с недвижимостью……………………………..	15
3.1.Обзор типичных споров, разрешаемых  в судебном порядке, по вопросу  совершения сделок с недвижимостью………………………………………….	15
3.2.Особенности и современные тенденции  судебного разрешения споров  по вопросам совершения сделок  с недвижимостью………………………	18
Заключение……………………………………………………………………………………………………	20
Список использованных источников…………………………………………………………….	22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность  темы состоит в том, что недвижимость является одним из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают  интересы почти всех граждан и  юридических лиц. Большинство людей  сталкивается с вопросами правоотношений относительно таких объектов гражданских  прав, как недвижимое имущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный  участок и т.п. Поэтому важно  знать законодательное регулирование  этих вопросов.

Действующее законодательство, регулирующее отношения  по поводу недвижимости, характеризуется  большим количеством нормативных  актов, иногда противоречащих друг другу. Сегодня имущественные права  граждан и юридических лиц  получают надежную защиту путем признания  их государством в лице специальных  государственных органов учреждений юстиции по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые действуют во всех субъектах РФ.

Целями исследования являются:

• Проведение теоритического анализа регулирования сделок с недвижимостью;

• Выявление и раскрытие сущности механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью.

Для достижения поставленной в данной работе цели необходимо решить следующие задачи:

ü Рассмотреть понятие «недвижимости»;

ü Раскрыть особенности ее правового режима;

ü Исследовать сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объектом  исследования являются соответствующие  правоотношения, складывающиеся между  субъектами гражданско-правовых отношений  при законности, исполнении и прекращении  ими сделок с недвижимостью.

Предмет - особенности  правового регулирования сделок с недвижимостью.

Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений  окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование  положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в курсовой работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Нормативную базу работы составили: Конституция  РФ, гражданское законодательство РФ, федеральные законы РФ,  проанализированы также материалы судебной практики. Теоретической основой исследования явились научные труды отечественных  ученых в области гражданского права  таких как: Степанов С.А., Петрова  С.М. и др., а также иные литературные источники и материалы периодической  печати, относящиеся к проблемам  курсовой работы, в той мере, в  какой они были необходимы для  полного освещения вопросов избранной  темы.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью  требует признания и подтверждения  государством прав их участников. Являясь  гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности  для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно была закреплена обязательная государственная регистрация  сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной  регистрации и проверки законности сделки.

Структура работы состоит из введения, трех глав и  заключения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава I. Теоретические  аспекты правового регулирования  обеспечения правомерности и  законности сделок с недвижимостью

1.1. Понятие и юридические  признаки недвижимого имущества

По ГК РФ   все вещи делятся на два вида: движимые и недвижимые. Согласно ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты». Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГК РФ: «Предприятие в целом как имущественный  комплекс признаётся недвижимостью». Некоторые ученые относят предприятие  к сложной недвижимой  вещи, что  неверно, так как сложная вещь по смыслу статьи 134 ГК РФ  должна состоять только из вещей. В  предприятие же могут входить, согласно абзацу второму  пункта 2 статьи 132 ГК РФ,  все виды имущества, права требования, долги, а также права на обозначение, продукция предприятия, работы/услуги и другие исключительные права.

Таким образом, по общему правилу любой объект недвижимого  имущества является вещью, за исключением  предприятия, которое в силу закона отнесено к объектам недвижимости и  не попадает под нижеуказанные признаки.

В качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно  выделить:

а) прочную  связь с земельным участком, которая  выражается в невозможности перемещения  объекта;

б) индивидуальную определенность;

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в  данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных  на конкретном земельном участке).

Эти признаки относятся к внешним свойствам  недвижимости, характеризующим его  особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак  недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости: признак  публичности (регистрационный порядок  признания и перехода права собственности  и иного вещного права на объекты  недвижимости).

Что касается первого признака, то он достаточно понятен. Второй и третий – похожи друг на друга. Признак «ограниченности» указывает на физические характеристики конкретных объектов, их местоположение, структуру и т.д. Индивидуальный характер недвижимости (как объект гражданского права, относящийся к индивидуально-определенной вещи) можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.

С точки зрения теории гражданского права, недвижимость, как объект гражданских прав, относится  к числу индивидуально-определенных вещей. Ряд ученых указывают на то, что индивидуально-определенные вещи обладают  такими признаками, по которым  их можно отличить от других таких  же вещей. При этом недвижимость является, прежде всего, вещью, под которой  понимаются материальные, физически  осязаемые объекты, имеющие экономическую  форму товара. Вещам присуще два  юридических признака: доступность  обладания и материальность. Некоторые  ученые указывают еще один признак: ценность. А между тем этот признак  субъективно оценочен, изменчив в  силу объективных временных и  иных обстоятельств, а посему не может  считаться эффективным критерием  выделением данного признака.

 

1.2.Особенности  правового режима недвижимости

Правовой  режим общим образом можно  определить как порядок регулирования, который выражен в многообразном  комплексе правовых средств, характеризующих  особое сочетание взаимодействующих  между собой дозволений и запретов (а также позитивных обязываний) и создающих особую направленность регулирования. Правовое регулирование - это особый правовой инструментарий (механизм, комплекс правовых средств), призванный юридически гарантировать достижение правовых задач в рамках определенных типов, моделей юридического регулирования на общественные отношения.

Особенности правового режима сделок с недвижимостью  сводятся в основном к тому, что  они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой они  ничтожны, причем договор, как правило, должен составляться в виде единого  документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что, вполне допустимо  при заключении многих иных письменных сделок). При этом письменная форма  договора, как правило, предписывается законом независимо от срока, на который заключен договор и независимо от цены сделки.

Иногда сделка считается заключенной только после  ее государственной регистрации. Причем в некоторых случаях требуется  государственная регистрация только перехода права собственности или  иного права в силу сделки с  недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений). А в других - необходима государственная  регистрация и самой сделки, когда  происходит смена собственника недвижимого  имущества или такое право  обременяется правами других лиц, и  перехода права собственности в  силу этой сделки (например, при продаже  жилых помещений, предприятий).

Одним из условий  сделки с недвижимостью является указание на предмет и цену договора. В нормативных актах могут  называться и иные существенные условия  договоров купли-продажи, аренды недвижимого  имущества, дарения и др.

Сделка считается  действительной при соблюдении четырех  условий:

- законность  содержания;

- правоспособность  и дееспособность физических  и юридических лиц, совершивших  сделку;

- соответствие  воли и волеизъявления участников  сделки;

- соблюдение  формы сделки.

В случае, когда  хотя бы одно из этих условий будет  нарушено, сделка может считаться  ничтожной, незаключенной или оспоримой.

Таким образом, правовой режим недвижимости можно  определить как определенный набор  способов правового регулирования  и иных правовых средств, определяющих конкретный объем субъективных прав участников регулируемых отношений  по отношению к конкретным видам  недвижимого имущества, и устанавливающий  особенности и особую правовую направленность в правовом регулировании данных объектов правоотношений.

 

 

Глава II. Механизм  обеспечения правомерности и  законности сделок с недвижимостью

2.1. Понятие  и структурные элементы механизма  обеспечения правомерности и  законности сделок с недвижимостью

Механизм  обеспечения законности и правомерности  сделок с недвижимостью (далее механизм) - это структурно-взаимосвязанная  совокупность правовых и организационных  мер, осуществляемых специально уполномоченными  на то органами публичной власти (в  том числе, иными субъектами) и  направленных на регулирование общественных отношений в сфере оборота  объектов недвижимости, с целью упорядочения последних в нормативно-установленное  и требуемое волевое поведение  всех участвующих в данных правоотношениях  лиц в рамках обеспечения публичного интереса.