Особенности правового регулирования сделок с недвижимостью

Механизм  представляет собой структурное  образование, состоящее из элементов,  выполняющих в нем определенные функции. Структура механизма состоит  из следующих элементов: объект, субъект  и правовые средства его обеспечения.

1) В состав субъектов механизма входят все субъекты права, которые устанавливают правовые требования к форме и содержанию сделок, формы контроля и надзора за субъектами рынка недвижимости, в том числе, относятся органы специальной компетенции в сфере недвижимости и правоохранительные, судебные и контрольно - надзорные органы.

2) Объектом механизма выступают общественные отношения по обеспечению нормативно-установленного порядка в сфере оборота объектов недвижимости. 

Правовые  средства в сфере обеспечения  законности и правомерности сделок с недвижимостью подразделяются на две группы:

а) регулятивные правовые средства: полномочия государственных органов (контрольно-надзорные полномочия), в том числе, акты правоприменения; субъективные права сторон сделки и третьих лиц;

б) охранительные правовые средства: меры предупреждения и пресечения правонарушений, в том числе, меры юридической ответственности.

2.2. Система  органов, осуществляющих обеспечение  правомерности и законности сделок  с недвижимостью. Правовые и  организационные принципы их  взаимодействия

В состав органов  обеспечения правомерности и  законности сделок с недвижимостью  входят все субъекты права, которые  устанавливают правовые требования к форме и содержанию сделок, формы  контроля и надзора за субъектами рынка недвижимости, в том числе, относятся органы специальной компетенции  в сфере недвижимости, правоохранительные, судебные и контрольно - надзорные органы. Эти органы делятся на две группы. К первой группе относятся органы, прямо участвующие в обеспечении механизма. Это органы специальной компетенции, осуществляющие правовое сопровождение сделки на предмет ее законности (правомочности сторон, формы и содержания сделки, наличие необходимых документов и т.д.). Эти органы осуществляют предварительный и текущий, а иногда, и последующий контроль. Во второй группе находятся органы, осуществляющие контрольно-надзорные, юрисдикционные и правоохранительные функции. Эти органы участвуют на рынке недвижимости опосредованно, наделенные общей правоохранительной компетенцией, и выступают субъектами правоотношений в вышеуказанной сфере, после наступления юридического факта - нарушения законности (совершения правонарушения). При этом необходимо знать, что первая группа органов занимается непосредственным обеспечением законности, а вторая ее охраной. И только такая совокупность органов предполагает достижение эффективности в обеспечении законности и правомерности сделок с недвижимостью.

В первую группу входят:

1. Федеральная  регистрационная служба РФ и  ее территориальные органы. Эта  служба действует на основе  Положения о Федеральной регистрационной  службе, утвержденном указом Президента  РФ . Росрегистрация - является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основной задачей этого органа является обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пп.1 п.2 Положения). Эта служба действует исходя из требований ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее, Закон о регистрации). К компетенции органов регистрации относится: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (абзац 1 ч.3 ст.9 Закона о регистрации); правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (абзац 2 п.1 ст.13 Закона о регистрации); государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (п.1 ст.19 Закона о регистрации); в государственной регистрации может быть отказано, в предусмотренном законом порядке (ст.20 Закона о регистрации).

Таким образом, исходя из компетенции, установленной  законом, регистрационная служба - это  орган, непосредственно участвующий  в обеспечении законности сделки и прав из сделки. Росрегистрация регистрирует либо саму сделку, либо права из нее, либо и то и другое, предварительно выяснив обстоятельства, служащие основанием признания действий заявителя законными. Росрегистрация относится к органу, осуществляющему текущий контроль при совершении и (или) исполнении сделки.

2. Федеральное  агентство по управлению федеральным  имуществом (Росимущество). Оно действует на Положения «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом» , где сказано, что «Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений». Росимущество имеет право совершать следующие сделки в отношении федерального имущества: аренда, вклад в уставной капитал хозяйственного общества, имущества, не закрепленного в хозяйственном ведении и оперативном управлении за унитарными предприятиями и учреждениями и т.д. Причем, подобные действия, влекут право Росимущества на осуществление контроля за использованием государственного имущества, пользователями.

3. Российский  фонд федерального имущества  (РФФИ). Правовой статус РФФИ закреплен  в Устав специализированного  государственного учреждения при  Правительстве Российской Федерации  «Российский фонд федерального  имущества» ,где указано, что «РФФИ - это специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ, которое является федеральным государственным учреждением, осуществляющим в соответствии с законодательством Российской Федерации продажу приватизируемого федерального имущества, реализацию имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также распоряжение и реализацию конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотренным законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации».

4. Нотариальная  деятельность в Российской Федерации  осуществляется на основе Закона  «Основы законодательства РФ  о нотариате»   (далее - Основы  законодательства о нотариате). Нотариусы  наделены следующими полномочиями: удостоверяют сделки (ст.35, 36 Основ  законодательства о нотариате); нотариус  удостоверяет сделки, для которых  законодательством Российской Федерации  и республик в составе Российской  Федерации установлена обязательная  нотариальная форма. По желанию  сторон нотариус может удостоверять  и другие сделки (ст.55 Основ законодательства  о нотариате).

5. Оценочная  деятельность в РФ регулируется  ФЗ «Об оценочной деятельности  в РФ»   (далее - Закон об  оценочной деятельности). Под оценочной  деятельностью понимается деятельность  субъектов оценочной деятельности, направленная на установление  в отношении объектов оценки  рыночной или иной стоимости  (абзац 1 ст.3 Закона об оценочной  деятельности).

6. Опека и  попечительство регулируется множеством  нормативно-правовых актов. Так,  В ст. 31 ГК РФ сказано, что  опека и попечительство устанавливается  для защиты прав и интересов  недееспособных или не полностью  дееспособных граждан. Опека и  попечительство над несовершеннолетними  устанавливаются также в целях  их воспитания. Соответствующие  этому права и обязанности  опекунов и попечителей определяются  законодательством о браке и  семье.

Ко второй группе относятся:

1. Налоговые  органы. Правовое регулирование  касательно деятельности налоговых  органов включает в себя следующие  основные нормативно-правовые акты: Налоговый кодекс РФ (часть 1) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ; Закон «О налоговых  органах» от 21.03.1991 г. № 943-1; и,  Положение о Федеральной налоговой  службе от 30.09.2004 г. № 506, утвержденное  постановлением Правительства РФ. Ст. 40 НК РФ «Принципы определения  цены товаров, работ или услуг  для целей налогообложения» наделяет  налоговые органы правом при  осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов, проверять правильность применения цен по сделкам в следующих случаях: 1) между взаимозависимыми лицами; 2) по товарообменным (бартерным) операциям; 3) при совершении внешнеторговых сделок; 4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах не продолжительного периода деятельности.

2. Суды судебной  системы РФ (арбитражные суды, суды  общей юрисдикции, мировые судьи). Дела в сфере сделок с недвижимостью  рассматриваются в зависимости  от характера спора, правонарушения (если оно имело место), субъектного  состава сторон спора и т.д.  судами общей юрисдикции, арбитражными  судами и мировыми судьями.

3. Органы  внутренних дел. Задачами полиции  являются: обеспечение безопасности  личности, предупреждение и пресечение  преступлений и административных  правонарушений, выявление и раскрытие  преступлений, защита частной, государственной,  муниципальной и иных форм  собственности, оказание помощи  физическим и юридическим лицам  в защите их прав и законных  интересов.

Вся система  органов государственной власти действует на основании следующих  общих принципов:

а) Принцип  законности. Представляет собой один из ведущих принципов организации  и функционирования органов государственной  власти. Сущность этого принципа заключается  в том, что все государственные  органы должны в своей деятельности руководствоваться законом и  подзаконными актами не нарушая, и в  необходимых случаях, соблюдая, обеспечивая  и защищая права физических и  юридических лиц.

б) Принцип  самостоятельности и независимости  органов государственной власти. Главное в содержании данного принципа состоит в том, что в России действует правило о разделении властей, а в каждой ветви власти (кроме законодательной) действует система органов самостоятельных и независимых друг от друга.

в) Принцип  федерализма. Этот принцип основан  на том, что федеративное устройство основано на ее государственной целостности, единстве системы государственной  власти, разграничении предметов  ведения и полномочий между органами государственной власти.

г) Принцип  сочетания централизации и децентрализации. Этот принцип закрепляет правила  о том, что органы государственной  власти с одной стороны состоят  в вертикальной субординации и координации, а с другой - в горизонтальной координации.

 К правовым  и организационным принципам  взаимодействия субъектов механизма обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью, относятся:

1.Принцип  координации. Суть этого принципа  заключается в том, что все  органы государственной власти, как на основании законодательных  актов, так и на основании подзаконных актов, в том числе, межведомственных правовых актов, осуществляют координацию в своей деятельности посредством, как правило, обмена или передачи информации. Этот принцип обеспечивает эффективность государственного механизма и объективность в его действиях.

2. Принцип  оперативности. Этот принцип органически  вытекает из первого, заключая  в себе правило, согласно которому, взаимодействие (например, путем предоставления  информации) должно быть своевременным  с соблюдением предусмотренных  сроков получения, а в необходимых  случаях передача должна быть  немедленной.

2.3. Правовые  средства обеспечения законности  и правомерности сделок с недвижимостью

Понятие «средство» в юриспруденции употребляется  в самых разных значениях: его  используют и в отношении права  в целом, и применительно к  многообразным режимам правового  регулирования, элементам его механизма. Термин же «правовые средства» в  свою очередь тоже имеет известную  неопределенность. Рядом с ним  вполне можно поставить словосочетания «правовые явления», «правовые феномены», «правовые факторы», «правовые условия» и т.п., которые вполне могут считаться  взаимозаменяемыми.

Правовые  средства - это правовые явления, выражающиеся в инструментах (установлениях) и  деяниях (технологии), с помощью которых  удовлетворяются интересы субъектов  права, обеспечивается достижение социально  полезных целей.

Что касается смысла обеспечения законности и  правомерности сделок с недвижимостью, то стороны сделки и третьи лица вправе обратиться в государственные  органы за обеспечением и защитой  своих прав. Так, ст.12 ГК РФ закрепляет открытый перечень способов защиты гражданских  прав, а ст.11 ГК РФ указывает на возможность  судебной и административной защиты своих прав. Причем конкретные способы  защиты гражданских прав по выбору управомоченного могут применяться как индивидуально, так и в сочетании. Исключение составляют случаи, когда в силу прямого указания закона или, исходя из характера нарушенного (оспариваемого) права оно может защищаться только определенным способом. Таким образом, закон предусматривает для сторон сделки, если она не затрагивает права третьих лиц, следующий набор правовых средств защиты своих прав (естественно с учетом специфики рассматриваемой темы): виндикационный  и негаторный иски , расторжение договора в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной (эти способы защиты осуществляются судом в порядке искового производства), обжалование действий  государственных и муниципальных органов и их должностных лиц (этот способ защиты может осуществляться как в судебном, так и административном порядке) и иные способы защиты.

Правовыми средствами обеспечения законности и правомерности  сделок с недвижимостью в усеченном  виде можно назвать права сторон на обращение к нотариусу, когда  это по закону не обязательно для  придания сделке помимо всего прочего  еще и нотариальной формы. Для  того, чтобы механизм в лице его уполномоченных органов начал активную деятельность по защите нарушенных прав, необходимо, чтобы лицо, обратившееся за защитой, имело на это право (при виндикации, например, субъектом обращения с иском должен быть собственник), было дееспособно, должно быть соблюдено правило о подведомственности и территориальности и т.д. Таким образом, обращение граждан и юридических лиц (кроме случаев, когда государственные органы принимают меры защиты прав без такого обращения: уголовные дела из публичного обвинения, и иных случаев правовой активности публичных органов) служит основанием применения специфических юридических средств - мер защиты нарушенного права, которые и выступают формами реализации процесса механизма. При этом, обеспечение сделок (обратите внимание, не защита, а именно обеспечение), как деятельность государственных органов, также начинается с момента обращения физических и юридических лиц (например, заявление в органы государственной регистрации о регистрации права собственности; заявка претендента на участие в аукционе по продаже государственного имущества в соответствующий фонд имущества, и т.д.).