Особенности правового регулирования сделок с недвижимостью

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава III. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации при совершении сделок с недвижимостью

3.1. Обзор  типичных споров, разрешаемых в  судебном порядке, по вопросу  совершения сделок с недвижимостью

Реквизиты: Клинский городской суд Московской области рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело   № 2-797/2010 о выделе доли и  прекращении  права общей долевой собственности  на земельный участок

Причина спора: Истица обратилась в суд с иском  к ответчице о  выделе доли и  прекращении права общей долевой  собственности на земельный участок, ссылаясь на то, что ей и ответчице  на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле, каждой) принадлежат земельный  участок и расположенный на данном участке жилой дом. Указанное  имущество перешло к ним в  порядке наследования после смерти отца.

Участники спора: истец - Львова Л.В.; ответчик -Дудорева Н.В.

Позиция сторон: В судебном заседании Львова Л.В. иск поддержала, по изложенным в  нём основаниям, пояснив, что между  ней и  ответчицей фактически состоялся  раздел земельного участка, т.к. у  каждой из них имеется отдельный земельный  участок, принадлежащие ей и  ответчице  части дома находятся на принадлежащих  им земельных участках, соответственно. Ответчица Дудорева Н.В. в судебном заседании иск признала, о чём расписалась в протоколе судебного заседания; последствия признания иска ей разъяснены.

Решение суда: Руководствуясь ст. 252 ГК РФ, ст.ст. 196-198 ГПК РФ, суд решил: «выделить из общей долевой собственности на земельный участок в натуре в собственность Львовой Л.В. земельный участок. Прекратить право общей долевой собственности Львовой Л.В. и Дудоревой Н.В. на земельный участок».

Реквизиты: Вышневолоцкий городской суд Тверской области рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1063/10 о регистрации договора дарения и перехода права собственности на незавершенный строительством жилой дом

Причина спора: Лаврова О.С. обратилась в суд  с иском к Лаврову С.Д. о регистрации  договора дарения и перехода права  собственности на незавершенный  строительством жилой дом. В обоснование  исковых требований указано, что 16 сентября 2009 года Башилова Т.Б. своей внучке - Лавровой О.С. незавершенный строительством жилой дом. В связи с тем, что после подписания договора дарения Башилова Т.Б. тяжело заболела и 03 октября 2009 года умерла, зарегистрировать договор в установленном законом порядке не представилось возможным. На основании изложенного, истец просит суд произвести регистрацию договора дарения и регистрацию перехода к Лавровой О.С. права собственности на незавершенный строительством жилой дом.

Участники спора: истец – Лаврова О.С.; ответчик–Лавров  С.Д.; представитель третьего лица Башилова Т.Б.

Позиция сторон: Истец в судебном заседании исковые  требования поддержала в полном объеме. Ответчик в судебное заседание не явился, поступило заявление о  рассмотрении дела в его отсутствие, с исковыми требованиями согласен. Представитель третьего лица в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Решение суда: На основании ст.ст. 131, 218, 223 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.197,198 ГПК РФ, суд решил: «исковые требования Лавровой О.С. к Лаврову С.Д. о регистрации договора дарения и перехода права собственности на незавершенный строительством жилой дом удовлетворить.Произвести регистрацию договора дарения, заключенного 16 сентября 2009 года между Башиловой Т.Б.  и Лавровой О.С..Произвести регистрацию перехода к Лавровой О.С. права собственности на незавершенный строительством жилой дом».

 

Реквизиты: Гагаринский районный суд рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское  дело № 2-1153/2010 о признании права  собственности на квартиру

Причина спора: Истец обратился в суд, просит признать за ним право собственности  на квартиру. Указывая, что он 10.03.2010 заключил с ЗАО «Градострой» договор инвестирования. Истец свои обязательства по договору выполнил, осуществив все необходимые платежи. Однако ответчик, передав, квартиру истцу для проживания уклоняется от регистрации права собственности истца на жилое помещение.

Участники спора: истец- Селиверстов В.С.; представитель истца ответчик-Закрытое акционерное общество «Градострой»

Позиция сторон: Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.Представитель ответчика ЗАО «Градострой», в суд не явился, извещен по известному суду адресу, возражений не представил.

Решение суда: на основании ст.218 ГК РФ, Закона РФ «О защите прав потребителей», руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил: «признать право собственности на квартиру за Селиверстовым В.С.Право собственности возникает с момента регистрации права в Управлении Росреестра по Москве».

 

Реквизиты: Бологовский городской суд Тверской области рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1164/2010 о признании права собственности на садовый дом и земельный участок.

Причина спора: Истец обратился в суд с  иском к администрации МО  и  Межрайонной инспекции Федеральной  налоговой службы о признании  права собственности на садовый  дом и земельный участок, мотивируя  свои требования тем, что он на основании  договора купли-продажи (купчей) земельного участка, удостоверенного нотариусом, купил садовый дом и земельный  участок для садоводства. Указанный  договор купли-продажи (купчая) земельного участка своевременно не был зарегистрирован  в БТИ и комитете по земельным  ресурсам и землеустройству. Указанные садовый дом и земельный участок для садоводства в базе Управления Роснедвижимости до сих пор числится за бывшей собственницей, которая продала ему указанный садовой дом и земельный участок для садоводства. Уже более 13 лет он фактически имеет в собственности указанные садовый дом и земельный участок для садоводства, пользуется садовым домом и использует земельный участок по назначению, оплачивает членские взносы и проводит текущий ремонт садового дома, но так и не может документально оформить в личную собственность указанный садовый дом и земельный участок для садоводства. Местонахождение бывшей владелицы садового дома и земельного участка ему не известно и найти ее он не имеет возможности.

Участники спора: истец-Стекольников В.О.; ответчик- администрации МО и Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы

Позиция сторон: в судебном заседании истец Стекольников В.О. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Администрация МО надлежащим образом извещенная о дне, времени и месте рассмотрения дела своего представителя в судебное заседание не направила, возражений по иску не представила.Межрайонная ИФНС России надлежащим образом извещенная о дне, времени и месте рассмотрения дела своего представителя в судебное заседание не направила. В своем ходатайстве в суд просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Против удовлетворения заявленных требований не возражает.

Решение суда: руководствуясь ст.ст. 11,12, 131, 153, 223,551,556,558 ГК РФ и ч.1 ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил исковые требования о признании права собственности на садовый дом и земельный участок удовлетворить.Признать за Стекольниковым право собственности на садовый дом и земельный участок.

 

Реквизиты: Клинский городской суд Московской области рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1683/ о признании права собственности  на недвижимое имущество.

Причины спора: ООО «Клинстекло» были предоставлены в аренду на 11 месяцев два земельных участка площадью для реконструкции торгового павильона "М" и для строительства пристройки.Между Палеевой С.В. и ООО «Клинстекло» был заключен договор подряда на реконструкцию торгового павильона "М" и строительство к нему пристройки.

Участники спора: истец- ООО «Клинстекло»; ответчик- Палеева С.В.

Позиция сторон:ООО «Клинстекло» в судебном заседании пояснило, что Палеева С.В. оказывала помощь в сборе и оформлении необходимой документации, с ней произведены все расчеты, поэтому оно просит признать за ООО «Клинстекло» право собственности на здание. Палеева С.В. исковые требования признала.

Решение суда: руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, ч. 2 ст. 218,  ч. 1 ст. 549, ч. 3 ст. 551 ГК РФ суд решил: «исковые требования ООО «Клинстекло» к Палевой С.В. о признании права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить. Признать за ООО «Клинстекло» право собственности на нежилое здание».

 

3.2. Особенности  и современные тенденции судебного  разрешения споров по вопросу  совершения сделок с недвижимостью.

Споры в области  оборота недвижимости являются одними из наиболее распространенных в судебной практике. Как правило, такие споры рассматривают областные и городские суды. Самое большое количество дел рассматривается по спорам, связанных с признанием права собственности на недвижимое имущество. Каждое дело по сделкам с недвижимостью уникально, имеет свои нюансы и не укладывается в шаблонное решение спорного вопроса. Как правило, помимо оснований, предусмотренных гражданским законодательством, суд рассматривает данную категорию дел, исходя из оценки представленных доказательств. Следовательно, решение суда будет зависеть от того, насколько грамотно и убедительно будет подготовлена доказательственная база, подготовлен иск или возражение на иск. В последнее время участились споры между гражданами о признании за ними права собственности на земельные участки, а также продавцами и покупателями квартир. Одной из основных причин возникновения споров по недвижимости является незавершенность процесса регистрации в государственном реестре уже имеющихся объектов недвижимого имущества в России.Очень часто судебные процессы, касающиеся признания регистрации сделки или права недействительными, не ограничиваются первой инстанцией. Иногда судебные тяжбы затягиваются на несколько лет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Законодательством Российской Федерации, в частности  Гражданским Кодексом РФ, Федеральным  Законом от 21 июля 1997 г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» и другими нормативно-правовыми  актами достаточно чётко закреплены и правовой статус недвижимого имущества, и правила государственной регистрации  имущественных прав на него, и правила  совершения сделок с ним. Однако необходимо также отметить, что в науке гражданское право всё ещё остаётся достаточно много спорных вопросов в отношении правового положения недвижимости.

Анализ федерального законодательства, а также практики реализации норм, регулирующих порядок  государственной регистрации сделок с недвижимостью, позволил выявить  ряд проблем и их решения. Поддерживая  тенденции развития законодательства касательно государственной регистрации  сделок с недвижимостью, хотелось бы выделить ряд проблем и их решения:

1)В законодательстве  касательно недвижимого имущества  существует ряд пробелов. К примеру,  ГК не содержит положений, регулирующих  отношения собственности при  разделе земельного участка на  несколько новых участков и  при образовании нового земельного  участка путем объединения нескольких  участков, принадлежащих на праве  собственности одному лицу. В  ГК должны быть объединены  правовые последствия раздела  и соединения земельных участков. В ГК также надо включить  нормы, регламентирующие право  собственности на такие объекты  как участки недр и водные  объекты. Право собственности  на эти объекты должно подлежать  государственной регистрации в  ЕГРП. К такому праву следует  в субсидиарном порядке применять  нормы о праве собственности  на земельные участки.

2)Наряду  с государственной регистрацией  прав на те или иные объекты ГК РФ предусмотрена также государственная регистрация самих объектов. Однако есть основания полагать, что государственная регистрация объектов является составной частью государственной регистрации прав на эти объекты и потому не должна иметь самостоятельного характера. Как показывает практика, государственная регистрация объекта не осуществляется сама по себе, а только применительно к регистрации права, оформляющего принадлежность объекта (права собственности, права на долю участия). Таким образом, положения о государственной регистрации объектов и прав на них носят дублирующий характер. Ввиду этого, основной разновидностью государственной регистрации должна стать государственная регистрация прав. Иные разновидности государственной регистрации (регистрация объектов и регистрация сделок) должны быть отменены, если они дублируют государственную регистрацию прав.

3)Для успешного  формирования цивилизованного рынка  недвижимости необходимо лицензирование  организаций, работающих на рынке  недвижимости, а также развитие  института оценщиков. 

4)Важным  фактором также является правовое  просвещение граждан и юридических  лиц в данной сфере. 

Устранению  названных проблем способствовало бы принятие законодателем разработанного ГК проекта изменений и совершенствований  в ГК РФ.

Подводя итоги  исследования, хотелось бы отметить, что  недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, оно долговечно, обладает значительной стоимостью по сравнению с другими  объектами гражданских прав.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

Нормативные правовые акты

1.Конституция  Российской Федерации.-М.,2010

2.Гражданский  кодекс Российской Федерации-М.,2011

3. Земельный  кодекс Российской Федерации-М.,2011

4. Федеральный  закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»// « Собрание  законодательства РФ», 1997, № 30

5. Федеральный  закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в РФ»-М.,2010

6. Закона  от 11.02.1993 г. № 4462-1 «Основы законодательства  РФ о нотариате»-М.,2010

7. Положение  о федеральной регистрационной  службе, утвержденное указом Президента  РФ от 14.07.2008 N 1079// «Собрание законодательства  РФ», №29

8.Положения  «О федеральном агентстве по  управлению федеральным имуществом»,  утвержденном постановлением Правительства  РФ от 27.11.2004 г. № 691// «Собрание  законодательства РФ», №49

9.Устав специализированного  государственного учреждения при  Правительстве Российской Федерации  «Российский фонд федерального  имущества», утвержденный постановлением  Правительства РФ от 25.12.2002 г. №  925//  «Собрание законодательства  РФ», №52

Научная и  учебная литература

10.Гришаев  С.П. Недействительность сделок  с недвижимым имуществом//Хозяйство  и право-2005- № 10

11.Невзгодина  Е.Л. Правовой режим недвижимого  имущества и особенности сделок  с ним. Омск: изд-во ОмГУ, 2006.

13.Степанов  С.А. Недвижимое имущество в  гражданском праве. – М.,2004

14.Тужилова - Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу Российской Федерации // Журнал российского права. - 2004. - № 6