Понятие договора аренды

- другие основания, предусмотренные  законами и постановлениями Верховной  Рады Украины.

Дающее приоритетное право на заключение договора аренды созданному трудовым коллективом государственного предприятия хозяйственному обществу, законодательством предусмотрено, что заключение договора аренды с другими физическими и юридическим лицами возможно лишь при условии отсутствия заявления хозяйственного общества на протяжении двадцати дней со дня направления им сообщение о намерении арендовать целостный имущественный комплекс предприятия, структурного подразделения.

В случае отказа в заключении договора аренды, я также неполучения ответа у установлен срок, заинтересованные лица имеют право обратиться за защитой сверх интересов к суду или арбитражному суду

 

Условия договора аренды

 

Предоставляя важного значения содержания договора аренды государственного имущества, законодатель специально определил существенные условия договора, то есть те, что имеют юридическое значение, то есть влияют на формирование и суть правоотношений, которые возникают из данного договора. Значение определения существенных условий заключается в том, что в случае не достижения сторонами договоренности хотя бы по одному из существенных условий договора такой договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 10 Закона "Об аренде государственного имущества" существенными условиями договора аренды есть:

- объект аренды (состав, и стоимость  имущества с учетом ее индексации). Оценка объекта аренды осуществляется  за Методикой оценки стоимости  объектов аренды, утвержденным постановлением  Кабинета министров Украины от. 10 августа 1995 г. № 629. Отмеченная Методика предусматривает особенности оценки стоимости целостного имущественной комплексу (при этом обязательным является проведение полной инвентаризации в соответствии с Положением об инвентаризации имущества государственных предприятий, которые приватизируются, а также имущества государственных предприятий и организаций, которое передастся в аренду, утвержденного постановлением Кабинета министров Украины от 2 марта 1993 г. № 158); оценки стоимости зданий, сооружений, помещений, которая проводится экспертным путем в соответствии с Порядком проведения экспертной оценки при передаче в аренду государственного имущества, что утверждается Фондом государственного имущества Украины, и оценки стоимости другого отдельного индивидуально определенного имущества, которая проводится с учетом требований раздела IV Методики оценки стоимости объектов приватизации, утвержденной постановлением Кабинета министров Украины от 18 января 1995 г. № 362;

- срок, на который заключается  договор аренды, определяется по  согласованию сторон.

В случае отсутствия заявления: одной из сторон о прекращении или изменении договора по завершении его срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. По окончании срока договора аренды арендатор, который должным образом выполнял свои обязанности, имеет подавляющий правый, при прочих равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок;

- арендная плата с учетом  ее индексации является платежом, который вносит арендатор арендодателю  независимо от следствий хозяйственной  деятельности, но не более пяти  процентов от стоимости арендованного  имущества. Методика расчета, предельные  размеры и порядок использования  арендной платы определяются  Кабинетом министров Украины. Сроки  внесения арендной платы определяются  в договоре.

Арендная плата устанавливается, как правило, в денежной форме. В зависимости от специфики производственной деятельности арендатора арендная плата при согласии сторон может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме.

Размер арендной платы может быть изменено по согласованию сторон, а также по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины.

Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если из независимых от него обстоятельств изменились условия ведения хозяйства, предусмотренные договором, или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.

Порядок использования амортизационных отчислений" Амортизационные отчисления на арендованное имущество остаются в распоряжении арендатора и используются на возобновление арендованных основных фондов.

Право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит владельцу арендованного имущества, если другое не предусмотрено договором аренды.

Возобновление арендованного имущества и условия его возвращения. В случае расторжения договора аренды, окончание срока его действия и отказа от его продолжения или банкротства арендатора он обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, отмеченных в договоре аренды. Если арендатор допустил ухудшение состояния арендованного имущества или его гибель, он должен возместить арендодателю убытки, если не доведет, что ухудшение или гибель имущества произошли не по его вине.

Арендатор вправе оставить за собой проведены им улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделенные от имущества без причинения ему вреда.

Если арендатор за счет собственных средств осуществил при согласии арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему отмечены средства, если другое не определенно договором аренды.

Стоимость улучшений арендованного имущества, сделанных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без вреда для имущества, компенсации не подлежит.

Выполнение обязательств по договору аренды должно осуществляться в соответствии с общими требованиями, установленными Гражданским кодексом относительно выполнения договоров.

Арендодатель обязан

- передать объект аренды арендатору  в сроки и на условиях, определенных  в договоре аренды. В случае  нарушения этого обязательства  арендатор имеет право требовать  от арендодателя передачи объекта  и возмещения ущерба, нанесенного  задержанием передачи, или отказаться  от договора и требовать возмещение  ущерба, нанесенного ему невыполнением  договора аренды;

- осуществлять за свой счет  капитальный ремонт сданного  в аренду имущества, если другое не предусмотрено законом или договором.

По договору аренды арендатора может быть обязано, использовать объект аренды по целевому назначению в соответствии с профилем производственной деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду, и производить продукцию в объемах, необходимых для удовлетворения потребностей региона. Арендатор также обязан:

- использовать и хранить арендовано  имущество в соответствии с  условиями договора, предотвращать  его повреждение, порчу;

- вносить арендную плату своевременно  и в полном объеме.

Договором аренды могут быть установленные и другие обязанности сторон:

- ответственность сторон за  невыполнение обязанностей по  договору аренды, в том числе  за изменение или расторжение  договора в одностороннем порядке, установленная законодательными  актами Украины, а также конкретными  заключенными договорами аренды;

- страхование арендатором взятого  им в аренду имущества осуществляется  в соответствии с законодательством  Украины о страховании.

При согласии сторон в договоре аренды могут быть предусмотренные и другие условия.

Условия договора аренды являются действующими на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, которые ухудшают положение арендатора.

 

Прекращение договора аренды

 

Статья 26 Закону Украины "Об аренде государственного имущества" содержит норму, согласно с которой односторонний отказ от договора аренды не допускается.

Вместе с тем законом установлен исчерпывающий перечень оснований прекращения договора аренды. Такими основаниями закон признает:

- окончание срока, на который  было заключено договор аренды;

- приватизацию объекта аренды  арендатором (при участии арендатора). В случае перехода права собственности  на арендовано имущество к  другим лицам договор аренды  хранит действие для нового  владельца;

- банкротство арендатора;

- гибель объекта аренды.

Договор аренды может быть разорвано по согласованию сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно разорвано по решению суда, арбитражного суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и из других оснований, предусмотренных законодательными актами Украины.

Да, в соответствии со статьей 269 Гражданского кодекса досрочное расторжение договора по требованию нанимателя путем предъявления иска в суде, арбитражном суде возможно в тех случаях, если наниматель:

1) пользуется имуществом не в  соответствии с договором или  назначением имущества;

2) умышленно или из неосторожности  ухудшает состояние имущества;

3) не внес платы на протяжении  трех месяцев из дня окончания  срока платежа;

4) не сделает капитального ремонта  в тех случаях, когда за законом  или по договору капитальный  ремонт лежит на обязанности  нанимателя.

Досрочное расторжение договора по требованию нанимателя (ст 270 Гражданского кодекса) возможно путем предъявления иска в суд, арбитражный суд:

1) если наниматель не делает  капитального ремонта, что лежит  к его обязанности;

2) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном  для пользования.

Согласно с Декретом Кабинета министров Украины от 11 января 1993 г. № 5-93 "О благоустройстве использования административных домов и не жилищных помещений, которые находятся в государственной собственности" договори найму (аренды) с пользователями домов и помещений, что есть в государственной собственности и принадлежат предприятиям, учреждениям и организациям на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления, считаются разорванными с момента принятия Кабинетом министров Украины решения о размещении в них центральных государственных органов, дипломатических представительств и консульств иностранных государств

 

Проблемы правовой регуляции лизинговых операций в Украине

 

Лизинг как одна из прогрессивных форм обеспечения товаропроизводителей средствами производства, есть сравнительно новым видом предпринимательской деятельности для нашей хозяйственной системы. Как одна из разновидностей аренды, лизинговые операции на Западе начали интенсивно развиваться в период после второй мировой войны (США, Европа, Япония).

Сегодня они стали неотъемлемой частью экономики в большинстве промышленно развитых стран и стран, которые развиваются. Операцией этот Закон понимает хозяйственную операцию субъекта предпринимательской деятельности (арендодателя), что предусматривает передачу права пользования материальными ценностями другому субъекту предпринимательской деятельности (арендатору) на платной основе и на определен срок. При этом объектом арендных отношений являются материальные ценности, которые входят в состав основных средств (фондов), кроме тех первичная стоимость, которых полностью погашается на протяжении одного производственного цикла.

В мировой практике понятием лизинга охватываются многообразные соглашения, начиная от простого предоставления оборудование для использования на протяжении непродолжительного времени (1-2 лет) до установления сложного комплекса длительных взаимоотношений (финансовых, организационно-технических, экономических, правовых и тому подобное).

Все лизинговые операции можно разделить на два принципиально отличные виды: лизинг с неполной окупаемостью (ЛНО) и лизинг с полной окупаемостью (ЛПО).

К ЛНО относятся все соглашения, в которых расходы арендодателя, связанные с приобретением имущества, что сдается в аренду, не возмещаются полностью на протяжении так называемого начального срока аренды. Этот вид лизинга характеризуется тем что:

- арендодатель не рассчитывает  амортизировать все расходы за  счет поступлений от одного  арендатора;

- сроки действия договора не  охватывают срока фактического  сноса имущества;

- риск порчи или потери имущества  несет в основном арендодатель;

- по окончанию срока действия  договора имущество, как правило, возвращается арендодателю, который потом продает его или сдает в аренду другому арендатору;

- ставки арендной платы при  ЛНО выше, чем при ЛПО. В иностранной  литературе лизинг с неполной  окупаемостью обычно называется  оперативным лизингом.

В отличие от него лизинг с полной окупаемостью называется финансовым лизингом (иногда употребляется срок "инвестиционный лизинг" Подавляющую количественных лизинговых соглашений в мировой и хозяйственной деятельности составляет именно эта форма аренды, которую иногда рассматривают как равноценную с предоставлением арендатору долгосрочного кредита.

В операциях финансового лизинга на начальных стадиях принимают участие три субъекта:

- производитель или продавец  оборудования, которого заключив  соглашение продажи купли или  поставки, теряет право собственности (право полного хозяйственного  ведения) на отмечено оборудование;

- арендодатель (лизинговая компания), который заключает договор продажи (поставки) купли с производителем  и становится владельцем оборудования;