Понятие государственной регистрации

Участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, вправе выделить свою долю в земельный участок, определив на местности границы земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства.

3.2. Регистрация права общей долевой собственности

Регистрация права общей долевой собственности осуществляется внесением в ЕГРП отдельной записи о доле каждого из сособственников, что удостоверяется свидетельствами, выдаваемыми каждому из них. При внесении записи и заполнении свидетельства в графе "Вид права" указывается: "Общая долевая собственность", а также проставляется размер доли в виде правильной простой дроби. В свидетельстве указывается тот сособственник долевой собственности, право которого регистрируется. В описании объекта права свидетельстве указываются характеристики целого объекта.

Имеющиеся в ЕГРП сведения о праве остальных участников долевой собственности отражаются на обороте свидетельства - указываются полностью их фамилии, имена, отчества и принадлежащие им доли в праве. При невозможности внесения всех участников делается надпись «Иные участники долевой собственности на определенную дату». Указанные сведения дополнительно подписываются регистратором и скрепляются печатью регистрирующего органа. Если записи о праве иных участников долевой собственности в ЕГРП отсутствуют, то на обороте свидетельства указывается: "Не зарегистрировано".

Порядок подачи заявления на регистрацию долевой собственности определяется способом приобретения и моментом возникновения права.

Если право возникает с момента регистрации, например при совместном строительстве объекта несколькими лицами или при сделке, все указанные собственники должны одновременно подать заявление о регистрации права. Если же право возникает не зависимо от регистрации, (наследование, Решение суда) каждый из наследников может обратиться за регистрацией своей доли в праве независимо от остальных. Лицо, которое приобрело долю у одного из участников общей собственности, также подает заявление независимо от остальных.

При возмездном отчуждении доли постороннему лицу остальные участники общей собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В этом случае к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли. Если к заявлению о государственной регистрации не приложены отказы остальных участников долевой собственности от покупки доли, а на день подачи заявления о государственной регистрации не истек месяц со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, то государственная регистрация приостанавливается до истечения такого срока. После окончания срока приостановления государственная регистрация должна быть проведена в общем порядке в течение месяца.

В некоторых случаях государственная регистрация права долевой собственности осуществляется без извещения остальных участников общей собственности и без отказов с их стороны (при безвозмездных сделках, если покупатель является участником долевой собственности).

При отчуждении доли в праве не требуется составления передаточного акта, поскольку доля в праве - это не вещь, и реальную ее передачу осуществить невозможно.

Таким образом, особенности регистрации права долевой собственности заключаются в следующем:

- заявление о регистрации подает каждый из участников общей собственности;

- в отношении каждого из них в реестр вносится отдельная запись;

- каждый может получить свидетельство о регистрации права с указанием его доли;

- на обороте свидетельства указываются остальные сособственники;

- при возмездном отчуждении доли проверяется соблюдение преимущественного права покупки.

4. Общая собственность в многоквартирном доме

Законом установлена общая собственность на следующее общее имущество:

- в многоквартирном доме

- в коммунальной квартире

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности следующее имущество:

- помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного собственника помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные объекты вне дома, расположенные на общем участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

По общему правилу, доля в праве на общее имущество дома пропорциональна размеру общей площади помещения, если собственники помещений решением общего собрания или иным соглашением не установили иное.[4]

Собственникам комнат также принадлежит право долевой собственности на общие помещения в коммунальной квартире, обслуживающие более одной комнаты. Доля собственника комнаты пропорциональна общей площади комнаты.

Особенность доли в праве на общее имущество в силу закона такова, что она:

- не отчуждается отдельно от права собственности на помещение;

- не подлежит выделу;

- автоматически возникает и переходит вместе с правом собственности на помещение, соответственно, не подлежит отдельной государственной регистрации.

Содержание права долевой собственности на общее имущество заключается в том, что собственники помещений имеют право пользоваться общим имуществом и должны нести расходы по его содержанию, соразмерные своей доле участия.

4.1. Государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Пунктом 2 ст. 23 Закона о регистрации прав установлено, что регистрация права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Государственная регистрация многоквартирных домов не проводится. Регистрируются права, их ограничения  и сделки со следующим недвижимым имуществом в составе дома:

- индивидуальные жилые и нежилые помещения, являющиеся собственностью отдельных собственников, в том числе ТСЖ или иного объединения собственников, созданного для эксплуатации дома;

- общее недвижимое имущество - земельные участки, здания, помещения, являющиеся общей долевой собственностью собственников помещений.

Регистрация прав на иное общее имущество многоквартирного дома - лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование - отдельно  не проводится.

При регистрации права на общее имущество, разделы ЕГРП на общие земельные участки, здания и сооружения объединяются. В свидетельстве о регистрации права общей долевой собственности в графе "Объект права" указываются сведения обо всех общих объектах недвижимости.

Регистрация права на общее имущество в доме обязательна в случае:

- строительства или реконструкции дома;

- приобретения общего земельного участка;

- совершения сделок по передаче общего имущества в пользование;

- установлении ограничения;

- возведения нового объекта.

Регистрация права на общее имущество во вновь созданном доме возможна только после регистрации возникновения прав собственников на их индивидуальные помещения.

Регистрация прав на индивидуальные помещения не требуется в случае:

- приобретения собственниками помещений в долевую собственность земельного участка в существующей застройке;

- регистрации права долевой собственности на общее имущество дома в существующей застройке, если права собственников помещений возникли до 31 января 1998 г.

При регистрации права долевой собственности на общее имущество в графе "Правообладатель" может быть указано "Собственники помещений".

Свидетельство о регистрации права долевой собственности на общее имущество дома выдается:

- только тем собственникам, которые зарегистрировали в ЕГРП права на свои помещения;

- в случае, когда право на общее имущество регистрируется впервые.

В дальнейшем сведения о долевой собственности на общее имущество указываются в свидетельстве о регистрации права собственников индивидуальных помещений.

В свидетельстве о регистрации прав на индивидуальные помещения в графе "Вид права" может быть указано: "Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в размере...".

Документы для государственной регистрации прав на общее недвижимое имущество многоквартирного дома. Для регистрации права долевой собственности домовладельцев на общее недвижимое имущество, в том числе на общий земельный участок, могут потребоваться следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности. Заявление может быть подано:

- собственником помещения непосредственно или через своего представителя;

- представителем ТСЖ.

2. Документ об оплате государственной пошлины (подлинник и копия), размер пошлины составляет 50 рублей.[5]

3. Сведения о размере долей участия, а также решение общего собрания собственников помещений  о приобретении, строительстве, реконструкции объекта недвижимости, содержащее сведения о собственниках и принадлежащих им помещениях.

Данные сведения могут быть указаны в приложенном списке, который может быть удостоверен:

- председателем правления ЖСК, ТСЖ, иного объединения собственников, созданного для эксплуатации многоквартирного дома;

- самими собственниками (при отсутствии названных организаций).

В списке рекомендуется указывать основания приобретения домовладельцами помещений (договоры, свидетельства о праве на наследство и пр.) и реквизиты их регистрации в уполномоченных органах, в том числе учреждении юстиции.

4. Правоустанавливающие документы на общее недвижимое имущество многоквартирного дома, в частности:

- акт органа государственной власти или местного самоуправления о передаче земельного участка в долевую собственность домовладельцев или о формировании общего земельного участка (утверждении проекта границ);

- акт ввода в эксплуатацию завершенных строительством (реконструкцией) общих зданий, сооружений или помещений;

- договоры купли-продажи общих зданий и сооружений.

5. Технический (кадастровый) паспорт дома, содержащий сведения об общем имуществе дома. Паспорт может быть представлен один раз при регистрации права общей собственности. Для последующей регистрации сделок и ограничений (обременений) прав на общее имущество его представление необязательно. Повторное представление паспорта дома требуется в случае изменения состава общего имущества или характеристик входящих в него объектов.

5. Заключение

Исследование общей собственности, а также правовой сущности законов и подзаконных актов её закрепляющих, анализ законодательства  и  судебной практики, позволяют сделать следующие выводы:

- Общая собственность предусматривает принадлежность объекта недвижимости как единого целого нескольким собственникам с определением их долей в праве общей собственности или без такого. То есть, нет деления объекта недвижимости, а делится право. Собственнику принадлежит не какая-то часть объекта, а доля в праве на этот объект.

- Совместная собственность носит более доверительный характер, поскольку участниками данных отношений могут выступать только граждане-супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства, находящиеся в тесных семейных, доверительных отношениях друг с другом. Раздел и выдел супружеского имущества, как и раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, влечет прекращение совместной собственности.

- Законодательством не предусмотрено возникновение одновременно совместной и долевой собственности на один и тот же объект недвижимого имущества.

- Установление долевой собственности на общее имущество дает право пользоваться им и порождает обязанность нести соразмерные своей доле расходы по его содержанию.