Понятие и виды договора найма жилого помещения

 

ВВЕДЕНИЕ

Конституция РФ (ст.40) провозгласила  в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших  социально-экономических прав граждан  России, поскольку оно затрагивает  самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Так, пункт 1 статьи 40 Конституции  РФ устанавливает и гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишён жилища»¹. Данная статья предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Основные вопросы реализации права граждан на жилище в условиях перехода страны к рыночным отношениям нашли закрепление в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики»² (далее закон «Об основах») от 24.12.1992 г. Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее ГК) части первой и второй, вступивших в действие, соответственно, с 1 января 1995 г. Введение в действие второй части Гражданского кодекса явилось поистине революционным событием в развитии правовой системы нашей страны. Правовые нормы были сформулированы с учетом социально - экономических перемен в российском обществе. Изменилась юридическая техника, обновлена специальная терминология. В результате всего этого некоторые давно известные положения зазвучали совершенно по-новому.

Считается общепринятым, что понятия "наем" и "аренда", в принципе, синонимичны. Заметим, что  ныне действующий ГК исходит из этих же позиций (см. ст. 606). Предшествовавшее российское гражданское законодательство не выделяло аренду как особый вид обязательства, используя иной термин - "имущественный наем". При этом определения имущественного найма и его разновидности - найма жилого помещения - были максимально унифицированы.

По существу, Гражданский  кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется  гражданам, и арендный, по которому жилое помещение предоставляется  юридическому лицу.

Договор социального найма жилого помещения в настоящее время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения.

С любой точки зрения, деление договоров найма и аренды жилого помещения в зависимости от преследуемой цели видится не вполне обоснованным, так как оба вида обязательств в качестве конечной цели использования жилого помещения указывают на проживание граждан. В роли альтернативного критерия был выдвинут субъектный состав правоотношений, складывающихся вокруг жилых помещений. Исходя из того, что по договору найма имущество передается в пользование, приходим к следующему заключению: поскольку жилое помещение предназначено только для проживания, то пользование жилым помещением именно юридическим лицом становится в силу этого невозможным.

Помимо особенностей в субъектном составе рассматриваемых  обязательств есть некоторое отличие  и в содержании обоих обязательств. Оно состоит в том, что по договору аренды имущество может быть передано во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), тогда как по договору найма жилого помещения последнее передается во владение и пользование (ст. 671 ГК РФ).

Степень научной разработанности. Научные работы разработки проблем договора сойиального найма и аренды жилого помещения посвятили Акчурин З.Х., Брагинский М.И., Гетман Е.С., Витрянский В.В., Глазов В.В., Грудцына Л.Ю., Касаткина Ю.О., Крашенинников П.В., Кудашкин А.В., Литовкин В.Н., Макаров Г.П., Пергамент А.И., Прокопченко И.П., Садикова О.Н., Седугин П.И.. Сергеева А.П., Сосипатрова Н.Е., Суханова Е.А., Тихомиров М.Ю., Толстой Ю.К., Юрченко Е.В., и многие другие.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере найма жилых помещений.

Предмет исследования: Центральное  место в работе отводится исследованию особенностей регулирования найма  жилых помещений в российском праве.

Целью данной работы является исследование истории развития, понятия, видов найма жилых помещений, порядка заключения, основных элементов и содержания договора аренды и жилищного найма.

В ходе исследования в  работе решаются следующие задачи:

- обобщение представлений о жилищном найме и аренде жилых помещений, которые существовали в дореволюционном российском законодательстве, советском гражданском и жилищном праве;

- определение понятия договора жилищного найма и аренды, его сущности и видов в современном гражданском и жилищном праве;

- рассмотрение порядка заключения договора жилищного найма с учетом особенностей видов договоров жилищного найма, а также договора аренды жилых помещений;

- анализ основных элементов договора аренда и найма жилого помещения (предмета, прав и обязанностей субъектов договора, формы, срока и его цены);

- рассмотрение содержания договора аренды и жилищного найма.

- Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики.

При написании курсовой работы использовались следующие источники: нормативные акты; Конституция РФ, Гражданский Кодекс (часть вторая); литературные источники учебник по Гражданскому праву, комментарии к Гражданскому кодексу, книги авторов: Касаткина Ю.О., Седугин П.И., Тихомиров М.Ю. и другие.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1. Понятие и виды договора найма жилого помещения

 

По договору найма  жилого помещения одна сторона —  собственник жилого помещения или  управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Объектом договора найма  жилого помещения является изолированное, благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 40, 52 ЖК РФ). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Наймодателем могут  выступать граждане и юридические лица, а нанимателем — только физическое лицо.

Форма договора найма  жилого помещения — письменная.

Предмет договора

Цель соглашения о  найме – обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта аренды и состояние санитарно-технического оборудования.

Важный пункт –  ссылка на документ, подтверждающий право  собственности наймодателя. В интересах  арендатора проверить наличие свидетельства  о праве собственности, которое  подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.

Именно собственник  имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при  заключении сделки лично, то от его  имени действует человек, имеющий  на это специальное разрешение –  доверенность, оформленную у нотариуса. Если у сдаваемого внаем помещения несколько собственников, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором аренды, если это трехсторонний договор. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения в аренду.

В случаях, когда собственником  помещений выступает государство  и муниципальные образования (являются наймодателем), договор найма жилого помещения называют договором социального найма жилого помещения. В этом случае кроме регулирования гл. 35 ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ) указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом РФ, и рядом других нормативных актов.

Особенности договора социального найма жилого помещения:

а) объектом данного вида договора могут быть жилые помещения, входящие только в государственный  и муниципальный жилищные фонды;

б) указанные в п. «а»  жилые помещения предназначены  для предоставления слабо защищенным слоям населения — ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;

в) предоставление права  на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся  лиц в данном населенном пункте;

г) представлению такой  жилой площади внаем предшествует постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным законодательством;

д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма  жилого помещения является ордер, получаемый в местном органе власти будущим нанимателем;

е) договор с нанимателем  заключается жилищно-эксплуатационным органом на основании предъявленного нанимателем ордера;

ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;

з)   оплата нанимаемого  жилого помещения осуществляется в  соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;

и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых распространяется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;

к) текст договора найма жилого помещения должен соответствовать Типовому договору, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.

л) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами  и получение нанимателем ключей от жилого помещения;

м) сданный нанимателем  ордер на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40).

Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает  «договор найма жилого помещения» и  «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся показать ниже, подразумевается договор коммерческого найма. Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».

Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения. Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на мой взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую  главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно договор коммерческого найма.

В действительности соответствующая  глава рассчитана на два самостоятельных  типа договоров: договор жилищного  найма, или, что то же самое, - коммерческого  найма, и параллельно с ним - договор социального найма.

Основу договоров социального  найма составляют договоры, предметом  которых служит жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основное отличие этих видов найма состоит в целях предоставления жилого помещения, так же фонды, из которых предоставляются помещения, различны. При социальном найме жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: