Понятие и виды договора найма жилого помещения

 

В отличие от прежнего законодательства ЖК РФ более-менее  четко формулирует права и  обязанности сторон по договору социального найма (ст. ст. 65 - 69).

Так, наймодатель жилого помещения по договору социального  найма имеет право требовать  своевременного внесения платы за жилое  помещение и коммунальные услуги.

Соответственно наймодатель  обязан:

-передать нанимателю  свободное от прав иных лиц жилое помещение;

-принимать участие  в надлежащем содержании и  ремонте общего имущества в  многоквартирном доме, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение;

-осуществлять капитальный  ремонт жилого помещения;

-обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Кроме того, наймодатель  может нести иные обязанности, предусмотренные  законом и (или) договором социального  найма жилого помещения.

Важно отметить, что при  неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального  найма имеет право в установленном порядке:

-вселять в занимаемое  жилое помещение иных лиц;

-сдавать жилое помещение  в поднаем;

-разрешать проживание  в жилом помещении временных  жильцов;

-осуществлять обмен  или замену занимаемого жилого помещения;

-требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных выше прав наниматель может иметь иные права, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального  найма обязан:

-использовать жилое  помещение по назначению;

-обеспечивать сохранность  жилого помещения;

-поддерживать надлежащее  состояние жилого помещения;

-проводить текущий  ремонт жилого помещения;

-своевременно вносить  плату за жилое помещение и  коммунальные услуги;

-информировать наймодателя  в установленные договором сроки  об изменении оснований и условий,  дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наряду с указанными обязанностями наниматель может  нести иные обязанности, предусмотренные  законом и (или) договором социального  найма.

Следует обратить внимание на то, что согласно ст. 71 ЖК РФ временное  отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Если отсутствие в  жилом помещении указанных лиц не носит временный характер, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о  признании нанимателя, члена семьи  нанимателя или бывшего члена  семьи нанимателя жилого помещения  утратившими право пользования  жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака), или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.), или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом  обстоятельств, свидетельствующих  о добровольном выезде ответчика  из жилого помещения в другое место  жительства и об отсутствии препятствий  в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения  в другое место жительства, в новом  месте жительства права пользования  жилым помещением по договору социального  найма или права собственности  на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

В завершении можно отметить, что заключение договоров найма  жилых помещений и их содержание весьма подробно расписано в действующем  законодательстве, и при заключении данных договоров необходимо четко соблюдать необходимые условия и требования нормативных актов регулирующих данную процедуру (Гражданский Кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ), что бы в последующем не возникало разногласий между собственником и нанимателем.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Несмотря на текстуальное законодательное уравнивание понятий  имущественного найма и аренды, а  также их принадлежность к одному виду обязательств, законодатель всегда обособлял наем жилого помещения  в отдельную главу Гражданского кодекса, используя для этого различные основания, оставляя в тени главную причину - необходимость выполнения данным видом обязательства функции первоначальной точки отсчета для довольно развитого жилищного законодательства. Центральное место договора найма жилого помещения в жилищном законодательстве определяется кругом отношений, подлежащих регулированию данной отраслью законодательства (предоставление жилого помещения на основании договора найма, обеспечение сохранности и ремонта жилья в соответствии с обязанностями сторон по договору).

В свете требований к  субъектному составу договора аренды и найма жилого помещения особого  внимания заслуживает замена института  служебного жилья институтом арендованного  жилья. В качестве особенности служебного жилья можно выделить то, что оно предназначено для проживания исключительно работников определенной организации.

Вместе с тем правовое регулирование найма жилых помещении  не лишено проблем и недостатков:

1. Социальный наем  жилых помещений не может быть  основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан в условиях изменившихся отношений собственности. Государство должно оставить за собой обязанность обеспечить бесплатным, т.е. социальным, жильем строго определенные категории граждан.

2 Количество категорий  граждан имеющих возможность заключить договор социального найма должно быть разумным, соответствовать бюджетным возможностям государства и определено непосредственно в Жилищном кодексе РФ в исчерпывающем перечне. Полагаем, что право на социальное жилье должны иметь: а) малоимущие граждане (т.е. те, кто по своим доходам не в состоянии накопить средства на самостоятельное приобретение жилья или улучшение жилищных условий); б) социальные группы, нуждающиеся в государственной поддержке: ветераны войны, участники боевых действий, многодетные семьи и семьи с детьми-инвалидами и др.; в) государственные служащие различных категорий.

3. Вместе с тем законодатель  необоснованно лишает некоторых  граждан возможности заключить  договор социального найма Так  в соответствии с п. 2 ст. 51 ЖК при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. Нетрудно видеть, что п. 2 ст. 51 ЖК устанавливает зависимость между правом одного из членов семьи на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма и имущественным положением других членов семьи.

4. Согласно п. 4 ст. 60 Семейного  кодекса РФ ребенок не имеет  права собственности на имущество  родителей, а родители не имеют  права на имущество ребенка.  Возможность проживания ребенка  в квартире родителей, как и  пользования иным имуществом родителей, обусловлена исключительно согласием родителей, поскольку СК не возлагает на родителей обязанность содержать совершеннолетних трудоспособных детей. Следует обратить внимание, что предусмотренные п. 2 ст. 51 ЖК последствия наступают независимо от того, ведет ли ребенок совместное с родителями хозяйство. Таким образом, наличие в собственности у родителей жилых помещений не влечет возникновение у ребенка каких-либо имущественных прав, но препятствует улучшению ребенком своих жилищных условий. Тем самым право ребенка на улучшение жилищных условий оказывается поставлено в зависимость от независящего от него обстоятельства - имущественного положения его родителей.

Такое положение противоречит ч. 2 ст. 19 Конституции РФ, согласно которой  государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина (в том числе предусмотренного ст. 40 Конституции РФ права на жилище) независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Согласно ч. 1 ст. 15 Конституции РФ она имеет прямое действие на территории Российской Федерации. Представляется, что п. 2 ст. 51 ЖК должен быть признан противоречащим ст. 19, 40 Конституции РФ постольку, поскольку он ставит право одного из членов семьи на улучшение жилищных условий в зависимость от имущественного положения других членов семьи без учета его влияния на имущественное положение члена семьи, претендующего на признание его нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма.

5.Следует отметить, что  на стадии заключения договора  коммерческого найма жилого помещения  ведущее место отведено его  собственнику. Он определяет юридическую судьбу жилья, возлагает на себя ответственность за его сохранность, принадлежность и прочие казусы, которые могут возникнуть в любой момент действия договора. Поэтому наряду с соблюдением письменной формы, установленной в качестве императивного правила для данного договора, было бы целесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35 ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрации договора или его нотариального удостоверения. Это позволит не только защитить интересы собственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий в отношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданского права, но и производить учет заключения подобных договоров.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные правовые акты,

правовые документы

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - № 237. - 25.12.1993.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (в ред. от 15.02.2009 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. (ред. от 15.02.2009 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001 г. (ред. от 15.02.2009 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (ред. от 27.12.2005 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.