Понятие и виды договора найма жилого помещения

1) служебные жилые  помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного  фонда;

4) жилые помещения в домах  системы социального обслуживания  населения;

5) жилые помещения фонда для  временного поселения вынужденных  переселенцев;

6) жилые помещения фонда для  временного поселения лиц, признанных  беженцами;

7) жилые помещения для социальной  защиты отдельных категорий граждан.

В главе 9 ЖК РФ перечислены основания предоставления жилых помещений каждого вида специализированного жилищного фонда.

В настоящее время  широкое развитие получил наем жилых  помещений, находящихся в частной  собственности. Тем самым появилась  настоятельная потребность в  двучленном делении договоров найма жилых помещений. Сообразуясь с закрепленными в Конституции РФ (ч. 2 ст. 8.)³ и ГК РФ (ст.212) формами собственности, в качестве субъекта права собственности (собственника) может выступать гражданин, юридическое лицо и публично-правовое образование. О последнем субъекте речь шла в рамках договора социального найма. В договоре коммерческого найма, как правило, встречается другой тип собственника - частный.

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение  договора найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Договоры коммерческого  и социального найма имеют  немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого  общего существенных особенностей каждого  из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них  разные правовые режимы.

На основе вышесказанного можно  сделать вывод, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров  коммерческого и социального  найма жилого помещения».

 

1.2. Предмет договоров найма жилых помещений

 

Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих типов договоров найма, которым посвящена гл. 35 ГК, служит один и тот же предмет - жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная  для проживания граждан. Вместе с тем, понимание этого предмета применительно к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и социального найма, с другой, не во всем совпадает.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть  жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое  состоит из комнат, а также помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Несколько иная картина  складывается в отношении частного жилищного фонда. Жилые помещения  частного жилищного фонда используются лицами для личного удовлетворения потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного фонда). Подобные правоотношения и порождают многообразие сделок гражданско-правового характера с частным жилищным фондом.

 

 

1.3.Стороны в договорах найма жилых помещений

Решение вопроса о  сторонах применительно к каждому из типов договоров найма жилых помещений имеет свою специфику.

В качестве наймодателя  по договору коммерческого найма  могут выступать граждане и юридические  лица, имеющие право частной собственности  на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности. Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем. Нанимателем может быть только физическое лицо.

На практике встречаются  случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этими же нанимателями (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма. За таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма – часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и на освободившееся жилое помещение – по договору коммерческого найма. Пленум Верховного суда, разъяснил, что наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.). Они заключают договоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу. В то же время жилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу, когда споры касаются вопросов, выходящих за пределы договора найма, и отнесены к компетенции органов, осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордера недействительным, предоставление жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров стороной выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом.

В договорах коммерческого  найма и социального найма  нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое  помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено по владение и (или) пользование на основании аренды или оного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК). К членам семьи нанимателя могут относиться далеко не все родственники, а лишь те, которые вселены нанимателем в таком качестве, то есть поименованы в договоре социального найма и ведут с нанимателем общее хозяйство. Вместе с тем членом семьи нанимателя может признаваться в судебном порядке и лицо, не являющееся супругом нанимателя или его родственником. Однако даже если граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как и наниматель.

Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения  из государственной, муниципальной  или частной собственности в  иную форму собственности, договор  найма жилого помещения не может быть прекращен (ст. 675 ГК).

Из данного раздела  курсовой работы наиболее важным моментом следует выделить следующее: различают 2 вида найма жилого помещения –  это социальный, когда собственником является государство, либо муниципалитет, и коммерческий, когда собственником выступает иное лицо, сдающее в наем жилое помещение для получения прибыли. Объектом договора найма является жилое помещение. Нанимателем выступать может только физическое лицо.

После ознакомления с  понятием, элементами, видами договора найма жилого помещения; когда обговорены все стороны принимающие участие в договоре найма жилых помещение следует более детально рассмотреть что содержит сам по себе договор найма жилого помещения, его особенности: форма, порядок, права и обязанности наймодателя и нанимателя, а также рассмотреть при каких условиях возможно прекращение данного договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1. Форма, порядок  и условия заключения договора  найма жилых помещений

 

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме.

В тексте договора обязательно  указываются:

- паспортные данные  обеих сторон (реквизиты юридических  лиц);

- размер арендной платы;  порядок внесения арендной платы (сроки, пени в случае просрочки платежа);

- штрафные санкции  в случае нарушения условий  договора;

- условия возможного  расторжения и ответственность  сторон;

- величина залоговой  суммы и способы её использования;

- согласие в письменной форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире);

- дата заключения договора;

- срок действия договора.

При подписании договора аренды комнаты к нанимателю переходит право не только проживания в комнате, но и эксплуатации мест общего пользования (МОП). Поэтому наниматель должен закрепить свои права пользования жилым помещением в договоре найма, максимально подробно прописав все условия пользования комнатой и местами общественного пользования. Чем подробнее в нём будут отражены эти условия, тем меньше шансов, что в дальнейшем возникнут разногласия с собственником или соседями по квартире.

К договору найма прилагаются:

- акт приема передачи  квартиры (комнаты);

- опись имущества переданного вместе с квартирой (комнатой);

- расписка о расчетах между  сторонами; согласие всех проживающих  (в письменной форме);

- договор (соглашение) об оказании (и оплате) услуг фирмы (если  принята такая форма).

Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у арендатора, второй – у арендодателя. После подписания договора производится оплата за проживание на оговоренный срок, а также услуг агентства (если таковые имелись)по договору (соглашению). Агент при этом должен выдать экземпляр договора, расписку о получении денег и приходный ордер от компании.

Жилищным кодексом РФ были введены  новые нормы, регламентирующие условия  и порядок заключения договора социального  найма, его предмет, права и обязанности сторон.

В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса  Российской Федерации указаны категории  граждан, которым жилые помещения  по договорам социального найма  предоставляются вне очереди.

Предоставление жилых  помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.

Жилищным кодексом Российской Федерации  право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или  отсутствия иных лиц, также имеющих  право на получение жилого помещения  вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.

Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений  следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия  договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную  статью. Имеются в виду предмет  договора, цена (размер оплаты) и срок.