Понятие и виды договора ренты

 

 

 

Содержание

 

	Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	3
1.	Понятие и виды договора ренты. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	4
2.	Постоянная рента. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	11
3.	Пожизненная рента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	16
4.	Пожизненное содержание с  иждивением . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	19
	Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	25
	Список использованной литературы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .	27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Договор ренты известен еще со средних  веков. В литературе упоминаются  две основные причины возникновения  договора ренты в европейском  законодательстве. По мнению Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту".

Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим  принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института  договора ренты. Данный институт нашел  свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса РФ. Эти нормы призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.

Цель  данной работы – исследование содержания и видов договора ренты.

Для достижения данной цели требуется решить следующие  задачи:

1. рассмотреть общие положения о договорах ренты;
2. проанализировать содержание договора постоянной ренты;
3. проанализировать содержание договора пожизненной ренты;
4. проанализировать содержание договора пожизненного содержания с иждивением.

 

1. Понятие и виды договора ренты

 

 

Слово «рента»  в современном языке имеет  два значения: во-первых, - это определенный доход с капитала, имущества или  земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской  деятельности, а во-вторых, - это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым  обществом застраховавшемуся. Термин и обозначаемое им понятие зародились еще в древнем Риме. Данный термин употреблялся до недавнего времени  в основном как экономическое  понятие. С принятием ГК РФ отношения, обозначаемые этим термином, приобрели  и правовой характер. Потому, как  отмечает О.А. Маркова, следует различать  ренту как экономическую категорию  и как юридическое понятие. Как  юридическое понятие этот термин употребляется в более узком  понимании и по существу отождествляется  с договором ренты, таким образом, имеется в виду лишь одно значение данного термина - определенный непрерывный  доход, не связанный с предпринимательской  деятельностью¹.

В соответствии с п.1 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты  одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а  плательщик ренты обязуется в  обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

С точки  зрения основных классификаций гражданско-правовых договоров договор ренты является²:

- возмездным, так как предусматривает встречное удовлетворение; реальным, так как право требования о выплате рентных платежей возникает у получателя лишь после передачи принадлежащего ему имущества в собственность плательщика ренты;

- односторонним,  так как право возникает у  одной стороны -получателя ренты, а обязанность у другой - плательщика;

- алеоторным, так как элемент риска присутствует во всех видах договора ренты, размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты;

- длящимся, так как предполагает систематическое  длительное исполнение плательщиком  ренты своих обязанностей по  содержанию получателя;

Фидуциарным является только договор пожизненного содержания с иждивением, так как  только в этой разновидности ренты  отношения сторон носят особый доверительный  характер.

В современной  юридической литературе большинство  цивилистов (А.П. Сергеев, М.И. Брагинский, З.И. Цыбуленко и др.) считают, что договор ренты является реальным договором³.

Однако  существуют и другие мнения по этому  вопросу. В.С. Ем ставит характеристику договора в зависимость от предмета, который передается под уплату рентных платежей - движимое или недвижимое имущество, и от того, на каких началах передается имущество — за плату или бесплатно, при этом указывая на необходимость иметь ввиду предписания п.2 ст. 585 ГК. Так, считает он, договор будет реальным, если по договору передается движимая вещь бесплатно, и будут применяться правила о дарении. Если же движимая вещь передается за плату, то договор будет являться консенсуальным. Если же под выплату ренты передается недвижимое имущество, то в этом случае «о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом - актом государственной регистрации»⁴.

А. Мамаев высказывает мнение о противоречивости конструкции договора ренты. Во избежание  противоречия А. Мамаев предложил два  варианта - либо «внести изменения  в ГК, отдельно предусмотрев последствия  отказа от передачи имущества плательщику  ренты», либо изменить конструкцию  ренты и сделать его консенсуальным и взаимным. «В этом случае отсылка к договорам купли-продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей природе договора ренты»⁵.

С одной  стороны, реальная конструкция договора обоснована, и в ее защиту можно  высказать следующие соображения.

Во-первых, соглашаясь с мнением М.И. Брагинского, необходимо отметить, что такая конструкция  защищает «заведомо более слабую»  сторону, то есть получателя ренты⁶;

Во-вторых, эта конструкция традиционна  и оправдана практикой. Реальный характер договора был установлен и в Проекте Гражданского уложения, где сказано, что «плательщик обязуется взамен переданного имущества или уплаченной суммы платить ренту», и в ГК 1964 г. Необходимость внесения изменения в закон всегда продиктована практикой, и за время существования договора купли-продажи с условием пожизненного содержания таких случаев в практике, которые свидетельствовали бы о необходимости конструкции консенсуального договора, не возникало.

Но, с  другой стороны, по договору купли-продажи  жилого дома с условием пожизненного содержания в обмен на обеспечение  передавался только жилой дом  или часть его. Поэтому отчуждатель не мог отказаться от передачи имущества, вернее мог отказаться лишь от фактической передачи, однако юридически он уже не являлся собственником имущества после заключения договора и его государственной регистрации. Ведь в соответствии со ст. 135 ГК РСФСР 1964 г. возникновение права собственности было связано с моментом государственной регистрации. В современном договоре ренты объектом передачи может быть любое имущество. Если получатель ренты откажется от фактической передачи движимого имущества после подписания соглашения, это будет означать, что договор не заключен. Если имущество подлежит безвозмездной передаче, то интересы плательщика ренты не особенно пострадают, так как он еще не вложил собственные средства, а только рассчитывал на приобретение этого имущества. Если же движимое имущество должно было быть передано за плату, то права плательщика ренты могут быть ущемлены. Ведь в данном случае плательщик ренты несет значительные убытки, которые состоят в расходах, которые он произвел на покупку вещи, и неполученных доходах, которые он получил бы в результате использования вещи, если бы эта вещь находилась в его собственности.

Сегодня практически никто не передает движимые вещи под выплату ренты. Причинами  этого являются большой риск и  отсутствие дорогих вещей у граждан, нуждающихся в обеспечении. Но в  будущем, судя по процессу накопления капитала на современном этапе, можно  спрогнозировать появление и  распространение таких договоров, в которых объектом передачи под  выплату ренты являлись бы движимые вещи. И тогда, вероятно, появится необходимость  в защите прав плательщика ренты  в случае отказа получателя от передачи имущества, за которое плательщик уже  заплатил определенную цену. Таким  образом, В.С. Ем справедливо обращает внимание на то, что необходимо учитывать, какие вещи передаются по договору, и на какой основе⁷.

Исходя  из выше изложенного, думается, можно  внести следующие предложения по изменению соответствующих норм в ГК: по общему правилу, договор  ренты будет являться реальным договором, если же по договору передается движимое имущество за плату, то такой договор  будет являться консенсуальным, если в самом договоре стороны не предусмотрят иное правило. Но пока же договор ренты во всех случаях остается реальным договором.

Форма договора ренты регламентируется ст. 584 ГК РФ. Договор ренты требует нотариального  удостоверения и государственной  регистрации. Договор, устанавливающий  ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Исходя из перечисленных  норм, Верховный суд РФ сделал следующий  вывод: так как договор пожизненной  ренты подлежит государственной  регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения⁸.

В ныне действующем Гражданском кодексе  РФ выделены три разновидности договора ренты: постоянная рента, пожизненная  рента и пожизненное содержание с иждивением.

Следует отметить, что в литературе нет  единства мнений и в вопросе о  соотношении разновидностей договора ренты. А.П. Сергеев полагает, что  все три договора ренты являются самостоятельными видами договора, что  все они различаются между  собой по ряду частных моментов. «При этом различия существуют как  между постоянной и пожизненной  рентой, с одной стороны, и пожизненным  содержанием, с другой, так и между  пожизненной рентой и пожизненным  содержанием, с одной стороны, и  постоянной рентой, с другой»⁹. Такую же позицию занимает А. Кичихин и Н. Щербакова ¹⁰.

Другая  точка зрения, которой придерживается большинство авторов (М.И. Брагинский, С.А. Хохлов, В.И. Литовкин, А.Н. Гуев, Л.И. Глушкова и др.), заключается в том, что пожизненное содержание является подвидом пожизненной ренты. Авторы ссылаются на закон, в частности на п.2 ст. 583 ГК, который устанавливает, что пожизненная рента «может быть установлена на условиях пожизненного содержания».

Придерживаясь первой точки зрения, попытаемся обосновать ее с позиций формальной логики. Исходя из этого, род в логическом смысле состоит из видов как своих  частей лишь тогда, когда род и  вид рассматриваются со стороны  их объемов. Отношениями понятий  по объему являются отношения совпадения (тождества), включения, исключения и  пересечения. Так, если предположить, что  пожизненное содержание является разновидностью пожизненной ренты, то налицо должно быть включение объемов. Объем понятия  пожизненного содержания должен быть включен в объем понятия пожизненной  ренты. Включение объема существует по большинству признаков: по субъектному составу (и в том, и в другом получателем может, быть только гражданин), по сроку договора (только на срок жизни получателя), по предмету договора (предмет договора пожизненного содержания - только недвижимость - включен в предмет договора пожизненной ренты, в котором объектом передачи могут быть как недвижимые, так и движимые вещи). Но предметом договора также являются рентные платежи, которые как раз и определяют специфику данного договора. Здесь, наоборот, объем понятия рентных платежей в договоре пожизненного содержания гораздо шире объема понятия рентных платежей в пожизненной ренте. По договору пожизненного содержания обеспечение предоставляется и в натуральной форме и в денежной, по договору пожизненной ренты - только в денежной. И еще одно очень важное отличие пожизненного содержания от пожизненной ренты - его особый фидуциарный характер, где большое значение придается личности плательщика, чего нет в договоре пожизненной ренты. Таким образом, в данном случае имеется пересечение, а не включение объемов, причем пересечение в большей части, то есть эти два договора характеризуются наличием многих общих признаков, за пределами которых имеются и иные признаки, как в договоре пожизненного содержания, так и в договоре пожизненной ренты. Отсюда можно сделать вывод, что договор пожизненного содержания не является разновидностью пожизненной ренты, а все три договора являются самостоятельными видами договора по отношению к понятию «договор ренты», которое является для них родом.

Наряду  с подразделением договора ренты  на три его основных вида закон  позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придаст тому, на каких началах — возмездно или безвозмездно — передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно, -правила о договоре дарения. Во-вторых, оттого, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).