Понятие и виды договора ренты

При существенном нарушении договора получатель ренты  вправе по своему усмотрению либо требовать  от плательщика ренты ее выкупа. либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

При расторжении  договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей¹⁵.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

4. Пожизненное содержание с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением относится к обязательствам по передаче имущества в собственность. В  данном договоре объектом могут быть жилой дом, квартира, земельный участок  и иная недвижимость (см. п.1 ст. 601 ГК РФ), таким образом, закон не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты. На практике по договору пожизненного содержания с иждивением в большинстве случаев передаются жилые помещения, при этом отсутствие ограничений в ГК РФ позволяет отчуждать как все жилое помещение, так и его часть. По мнению Э.А. Сатиной, целесообразно закрепление более четких требований в ГК РФ к объекту договора пожизненного содержания с иждивением при отчуждении части жилого помещения. Так, исходя из анализа Федерального закона РФ от 16 июля 1998 г . «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹⁶, можно сделать вывод, что объектом договора пожизненного содержания с иждивением может быть не любое жилое помещение, а только изолированное, потому что в соответствии с п.1 ст. 5 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке могут быть заложены части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат¹⁷.

В соответствии со ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается  под выплату ренты, может предаваться  получателем ренты в собственность  плательщика ренты за плату или  бесплатно. В зависимости от этого  условия к отношениям сторон применяются  правила о купле-продаже или  договоре дарения. Поэтому, если недвижимое имущество передается за плату, то применяются  правила ст. 556 ГК РФ, в соответствии с которой передача недвижимости и ее принятие осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или  иному документу о передаче. Если же недвижимое имущество передается бесплатно, то ст. 556 ГК РФ не применяется и недвижимое имущество может быть передано без передаточного документа, что может создать конфликтную ситуацию, так как в соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Отсутствие передаточного документа при оформлении отношений, носящих длительный характер, затрудняет разрешение споров, касающихся общей характеристики состояния и качества передаваемой недвижимости. Поэтому правила ст. 556 ГК РФ целесообразно применять не только в случае отчуждения недвижимости по данному договору за плату, но и в случае, если имущество отчуждается бесплатно.

Пункт 1 ст. 602 ГК РФ закрепляет основную обязанность  плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением, которая  может включать обеспечение потребности  в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена  оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Как отмечает А.Н. Тарасенкова, заключающие договор стороны должны даже не думать маневрировать за счет включения в договор условий о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью передаваемого имущества, так как это противоречит самой сути договора ренты¹⁸. В соответствии с п.2 ст. 602 ГК РФ необходимо определить стоимость всего объема содержания с иждивением, что на практике не всегда просто осуществить в силу длительного и неопределенного срока действия договора. При этом правовые последствия несоблюдения условия об определении всего объема содержания законом не установлены.

Срок  действия договора определяется самой  его природой и равен периоду  жизни иждивенца. Периодичность  предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (ч.1 ст. 605 ГК РФ).

Кроме того, п. 2 ст. 605 ГК РФ предусматривает, что «при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».

Интересны примеры судебной практики, когда получатель ренты  обращается в суд с иском о  расторжении договора и возврате переданного плательщику ренты  имущества и умирает до вынесения  решения. Таковым является Постановление Президиума ВС РФ от 10.01.2001 по делу Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В.¹⁹.

В июне 1996 г. Рихтер М.Н. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Долгополовой О.В. о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии.

В апреле 1997 г. Рихтер М.Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила  расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.

11 июля 1997 г. Рихтер М.Н.  умерла.

Определением Преображенского  межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября 1997 г. производство по делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда от 28 декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В., в связи с чем производство по делу было возобновлено.

Решением Преображенского  межмуниципального суда г. Москвы от 27 января 1999 г., оставленным без изменения  Определением судебной коллегии по гражданским  делам Московского городского суда от 8 апреля 1999 г., договор купли-продажи  квартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 г. между Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В., расторгнут.

Решение суда обжаловалось в кассационном и надзорном порядке.

Президиум ВС РФ, рассмотрев протест заместителя Генерального прокурора РФ, не нашел оснований для его удовлетворения. В протесте утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры Долгополовой О.В. по обеспечению ухода и содержанию продавца Рихтер М.Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью Рихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Рихтер М.Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О.В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 г., и соответственно право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий.

С доводами протеста Президиум  ВС РФ не согласился, указав следующее.

Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

В силу личного характера  обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания.

Однако защита указанного права не являлась предметом спора  по настоящему делу. Предметом спора  являлось требование получателя ренты  о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения  плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М.Н. и затем поддержано после  ее смерти наследницей по завещанию  Рукавишниковой Н.В.

В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении  договора купли-продажи квартиры. Обстоятельства, послужившие основанием к расторжению  указанного договора, в протесте не оспаривались.

Постановлением Президиума ВС РФ от 10.01.2001 решение Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27.01.99 и последующие судебные решения оставлены без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения.

Приведем еще один пример судебной практики по тому же вопросу.

30 января 96 г. между гр. Ф. и гр. Ю. заключен договор  купли-продажи квартиры с условием  пожизненного содержания. Квартира  принадлежала Ф. 04.12.97 Ф. обратился в суд с иском «о расторжении договора ренты», в котором просил суд расторгнуть заключенный договор в связи с существенным нарушением Ю. условий договора.

01.04.99 Ф. умер. По завещанию  от 12.11.97 Ф. завещал все свое  имущество своей сестре - гр. М., которая  приняла наследство и вступила  в процесс в порядке правопреемства. М. поддержала ранее заявленные  исковые требования, просила расторгнуть  договор купли-продажи квартиры  с условием пожизненного содержания  продавца и, кроме того, просила  включить квартиру в состав  наследственного имущества. Решением  Н-ского районного суда г. Ульяновска от 23.10.2001 исковые требования истицы удовлетворены²⁰.

Как видно, М., вступив в  процесс, просила суд включить квартиру в состав наследственного имущества, хотя сам Ф. при жизни не заявлял  требования о возврате квартиры. В соответствии с ч. 2 ст. 40 ГПК РСФСР, действовавшего на момент вынесения решения, «для правопреемника все действия, совершенные в процессе до его вступления, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое он заменил»²¹. Удовлетворяя исковые требования М., суд исходил из того, что, по мнению суда, расторжение указанного договора автоматически влекло возврат квартиры.

По нашему мнению, решение  суда по сути справедливо, хотя и не бесспорно с точки зрения процессуального законодательства. Так как возникает вопрос о возможности изменения и дополнения первоначальных исковых требований истцом, вступившим в процесс в порядке правопреемства. Из содержания п. 2 ст. 44 ГПК РФ следует, что для правопреемника обязательны все действия, совершенные до его вступления в процесс, но статья не устанавливает ограничений для истца в осуществлении последним своих процессуальных прав, предусмотренных как ст. 35 ГПК РФ («Права и обязанности лиц, участвующих в деле»), так и ст. 39 ГПК РФ («Изменение иска, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение»). Таким образом, следует сделать вывод о возможности изменения, уточнения и дополнения исковых требований истцом, вступившим в процесс в порядке правопреемства.

Из приведенных примеров следует сделать вывод, что иск  о расторжении договора пожизненной  ренты или пожизненного содержания с иждивением может быть предъявлен лишь самим получателем ренты  при жизни. Наследники получателя ренты  после смерти последнего могут выступать  лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют.

Заключение

Подводя итог данной работы, можно сделать  следующие выводы.

По  договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику  ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Из определения договора следует, он является возмездным, реальным, односторонним договором. В то же время, на наш взгляд, в законодательстве следует предусмотреть конструкцию консенсуального договора ренты в случае, если под ренту передаются движимые вещи за плату.

Гражданский кодекс РФ выделяет три разновидности  единого по своей сути рентного договора—  постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой.

Все три разновидности ренты носят  рисковый характер. Данная характеристика очевидна для договоров пожизненной  ренты и пожизненного содержания с иждивением, но оспаривается в  литературе в отношении постоянной ренты. Договор постоянной ренты  в силу своего длящегося характера  становится рисковым, так как такие  внешние факторы, как нестабильность политического и социально-экономического развития России, инфляция, резкие ценовые  колебания могут привести либо к  обесцениванию предмета договора, либо к тому, что обязательство по выплате  ренты станет неосуществимым.

Многочисленные  судебные иски о расторжении рентных  договоров свидетельствуют о  неполноте условий в договоре, отражающих обязанности плательщика  ренты. В связи с этим целесообразно  было бы в данный момент утвердить  типовой договор, условия которого были бы обязательны, и изменить которые  можно было бы только в сторону  увеличения их объема.