Порядок государственной регистрации договора закладной

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА ЗАЛОГА ЗАКЛАДНОЙ 6

ГЛАВА II ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ЗАКЛАДНОЙ 73

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 90

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 93

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 98

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 101

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность  темы исследования. На современном этапе развития общества, по мере становления в Российской Федерации рыночных отношений, особую актуальность приобретает надлежащее исполнение обязательств участниками предпринимательской деятельности. Надлежащее исполнение гражданско-правовых обязательств неразрывно связано с возможностью участников гражданского оборота обеспечить исполнение таких обязательств.

Особое место  среди способов исполнения обязательств занимает залог, значимость которого в  последнее время неизменно возрастает. Залог, в условиях рыночной экономики, является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств, так как позволяет кредитору не беспокоиться о финансовом положении должника и получить исполнение от должника за счет заложенного им имущества.

Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди  видов залога в связи со спецификой своего предмета – недвижимости. Недвижимость обладает высокой ликвидностью и, следовательно, дает кредитору уверенность в том, что в случае неисполнения должником своего обязательства заложенное недвижимое имущество, скорее всего, будет пользоваться спросом, а значит, будет продано для цели удовлетворения требований кредитора. Также кредитор может быть уверен, что стоимость недвижимого имущества с момента заключения договора об ипотеке и до момента обращения взыскания на такое имущество значительно не уменьшится, и он сможет получить то удовлетворение, на которое рассчитывал при заключении договора.

Одной из новелл законодательства об ипотеке является введение в оборот новой ценной бумаги – закладной, призванной обеспечить оборотоспособность ипотеки.

 

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА ЗАЛОГА ЗАКЛАДНОЙ

1.1. Понятие и содержание закладной

Введение  в гражданский оборот новой ценной бумаги – закладной – было осуществлено сравнительно недавно. 16 июля 1998 года Президент РФ подписал Закон об ипотеке, глава III которого посвящена правовому регулированию закладной.

Закладная как  ценная бумага введена в наше законодательство достаточно неожиданно. На протяжении всего периода истории советского гражданского права и в начальном периоде российской правовой истории возможность и необходимость введения в гражданское право такого вида ценной бумаги как закладная широко не обсуждались в научных кругах советских/российских правоведов. Здесь необходимо заметить, что в период существования советской правовой системы объективно отсутствовала необходимость существования не только такой ценной бумаги, как закладная, но и правового института ипотеки вообще. Связано это было с тем, что советская правовая система строилась, прежде всего, исходя из принципов господства плановой экономики и государственной собственности, не приветствовала какие-либо частноправовые механизмы, а уж тем более оборот недвижимости, и даже не предусматривала деления объектов гражданского права на движимое и недвижимое имущество (такое деление впервые появилось в современном гражданском праве в 1991 году, одновременно с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года¹), а, следовательно, не было особой необходимости регулировать отношения по залогу недвижимости (ипотеке) и тем более по ее оборотоспособности через введение такой ценной бумаги, как закладная.

Даже сам институт залога, с отменой НЭП, а вместе с ней частного капитала, в конце 20-х – начале 30-х годов утратил свою актуальность. Как удачно сказал Д.А. Медведев, «в нашей стране залог долгое время имел, скорее, ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена»².

Однако по мере развития экономических реформ, осуществлявшихся в Советском Союзе, а затем уже и в России, и по мере развития рьшочных отношений в нашей стране, актуальность и значимость такого способа обеспечения исполнения обязательств, как залог, неизменно возрастала. Залог в условиях рыночной экономики является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств, так как позволяет кредитору не беспокоиться о финансовом положении должника и получить от него исполнение за счет заложенного имущества.

Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди видов залога в связи со спецификой своего предмета – недвижимости. Недвижимость обладает очень высокой ликвидностью и в этой связи позволяет кредитору быть вполне уверенным в том, что в случае неисполнения должником своего обязательства заложенное недвижимое имущество, скорее всего, будет пользоваться спросом и, следовательно, будет продано для цели удовлетворения требований кредитора. Также кредитор может быть более или менее уверен в том, что стоимость недвижимого имущества, с момента заключения договора об ипотеке и до момента обращения взыскания на такое недвижимое имущество, не уменьшится, или, во всяком случае, значительно не уменьшится, и, следовательно, кредитор сможет получить то удовлетворение, на которое он рассчитывал при заключении договора залога недвижимости в обеспечение своего требования к должнику.

Лицо, отводящее другому право на вещь, вместе с тем обязывается уплатить известное количество денег, тем самым возникает двойственное правомочие, в силу которого залогодержатель имеет не только право на удовлетворение из стоимости данного объекта, но, кроме того и прежде всего, право на уплату определенной суммы. Эта функция закладной выступает на первый план, когда крепость предъявляется ко взысканию по старому порядку; суд посылает об этом извещение залогодателю и, как видно из статей Закона о судопроизводстве гражданском, это извещение имеет значение вызова должника «к ответу и платежу», и точно так же, как предъявление ко взысканию через полицию бесспорного обязательства, не обеспеченного залогом или закладом».

Однако закладная в  том виде, в котором она была отражена в дореволюционном праве, являлась непередаваемой бумагой, на что прямо указывалось в дореволюционном праве. Этот недостаток отмечал Л.А. Кассо, говоря о том, что, сделав закладную передаваемым, то есть оборотным, инструментом, российское законодательство приобрело бы подвижный и в высшей степени отвлеченный залог, а также весьма мобильный гражданско-правовой инструмент.³

Внимая вышеуказанному доводу Л.А. Кассо, современный российский законодатель создал закладную в том виде, как она отражена в Законе об ипотеке, по образу и подобию дореволюционной закладной крепости, но при этом наделив ее оборотоспособностью, которая призвана дать кредитору (залогодержателю) возможность при необходимости получить рефинансирование своих затрат, понесенных им в связи с кредитованием должника, посредством продажи закладной третьему лицу.⁴

Пункт 2 ст. 13 Закона об ипотеке определяет закладную как именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

1. право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления доказательств существования этого обязательства;
2. право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная вполне вписывается в определение ценной бумаги, данное в ст. 142 ГК РФ, поскольку является:

а) прежде всего, документом, так как Законом об ипотеке предусмотрена возможность выпуска закладной исключительно в виде письменного 
документа;

б) документом, в отношении которого Законом об ипотеке 
регламентируется его форма и реквизиты;

в) документом, удостоверяющим имущественные права, а именно право кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству и право залога 
залогодержателя на заложенное по договору об ипотеке недвижимое 
имущество;

г) наконец, документом, для осуществления прав по которому, в 
соответствии со ст. 17 Закона об ипотеке, и для передачи которого, в 
соответствии со ст. 48 Закона об ипотеке, необходимо его предъявление.

Для того чтобы  выяснить, является ли закладная именной  ценной бумагой, как это определяет законодатель, или какой-либо иной ценной бумагой, необходимо прежде всего ответить на два вопроса:

1. каким образом легитимируется держатель закладной;
2. каким образом осуществляется переход прав по закладной от одного держателя к другому.

Закон об ипотеке предусматривает  в ст. 48, что «передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу».

Исходя из определенных выше параметров, закладная как ценная бумага удостоверяет такие права  ее законного владельца, как право  кредитора на получение исполнения по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залогодержателя на предмет данной ипотеки. Уже здесь проявляются особенности закладной. Она удостоверяет два права, хотя и связанных между собой, но относящихся к разным обязательствам, - право кредитора и право залогодержателя.

 

2.1. Форма и реквизиты закладной

 

Под реквизитами  ценной бумаги в теории гражданского права принято понимать те сведения, наличие которых в ценной бумаге необходимо для ее действительности, для того чтобы такой документ мог называться ценной бумагой (как будет показано ниже, при обсуждении понятия «формы ценной бумаги», не все правоведы согласны с таким определением реквизитов ценной бумаги). Реквизиты также служат для цели отграничения одного вида ценных бумаг от другого. Так, например, ст. 878 ГК РФ устанавливает обязательные реквизиты такой ценной бумаги, как чек, без наличия которых документ не будет являться чеком и наличие которых необходимо, чтобы участники гражданских правоотношений могли идентифицировать документ как чек, являющийся ценной бумагой.

Закон об ипотеке не требует, чтобы сроки и размеры уплаты суммы обязательства были точно определены в обеспеченном ипотекой обязательстве, путем указания на определенные даты уплаты сумм обязательства и определенные суммы такой уплаты. Достаточно, чтобы обеспеченное ипотекой обязательство содержало условия, которые бы позволяли точно определить сроки и размеры уплаты суммы обязательства, указанной в закладной.

Необходимость определения срока исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства вызвана  тем, что именно с момента наступления срока исполнения обязательства, и при нарушении должником по обеспеченному ипотекой обязательству такого срока, у кредитора возникает право на обращение взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Поэтому неудивительно, что законодатель предусмотрел указание такого срока в качестве существенного условия договора об ипотеке и одного из обязательных реквизитов закладной.

Согласно  п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке, ипотека  может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. То, что собственник объекта недвижимости может передать такой объект в ипотеку, сомнений не вызывает – распоряжение вещью является одним из трех основополагающих правомочий собственника такой вещи.

В соответствии с п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке после проведения государственной регистрации ипотеки учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в закладную вносятся следующие данные:

а) наименование учреждения юстиции по регистрации прав (и его 
филиала, если государственная регистрация ипотеки проведена филиалом);

б) дата и номер государственной регистрации ипотеки;

в) дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Названные данные заверяются подписью регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним и скрепляются печатью учреждения юстиции по регистрации прав. В качестве даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю указывается дата внесения указанных сведений в закладную и заверения их регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним.⁵

К требованиям  к форме закладной можно также  отнести правило Закона об ипотеке, по которому «при недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе».

Необходимо отметить, что закладная содержит множество  условий, которые фактически дублируют содержание договора об ипотеке. Это вполне понятно, так как закладная призвана удостоверять права залогодержателя по договору об ипотеке и, значит, должна содержать определенные его условия, равно как и некоторые условия обеспеченного ипотекой обязательства, которые, кстати сказать, также должны быть указаны в договоре об ипотеке в качестве его существенных условий. Для договора об ипотеке характерно наличие большого количества существенных условий, без которых он не будет считаться заключенным, так как между сторонами не была достигнута договоренность по поводу всех его существенных условий. Это и условия о предмете ипотеки, об оценке предмета ипотеки, условия о существе, размере и сроке исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В договоре об ипотеке также должно быть указано право, в силу которого имущество, передаваемое в ипотеку, принадлежит залогодателю, и так далее (из приведенных выше примеров можно заметить, что все эти существенные условия договора об ипотеке присутствуют также и в закладной).⁶

Закон устанавливает правило, в соответствии с которым защищается приобретатель закладной, не являющийся первоначальным ее держателем (владельцем). В литературе по отношению к приобретателю 
закладной, не знавшему о различиях между закладной и договорами, права по которым удостоверяются закладной, используется также термин «добросовестный приобретатель».⁷ 

Правило Закона об ипотеке, устанавливающее защиту приобретателя  закладной, не знавшего и не имевшего возможности узнать, что условия, содержащиеся в реквизитах закладной, не соответствуют содержанию договора об ипотеке и обеспеченного ипотекой обязательства, исходит из того, что такой приобретатель не участвовал в составлении ни одного из вьппеназванных договоров. Более того, Закон об ипотеке не требует, чтобы приобретатель закладной удостоверился в соответствии закладной какому-либо из удостоверенных ей обязательств. Все чего требует Закон об ипотеке, это чтобы приобретатель закладной убедился, что права лица, передающего права по закладной, основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на закладной предыдущих передаточных надписей. Следовательно, вполне разумно не возлагать возможные отрицательные последствия несоответствия закладной одному или обоим из удостоверенных ей обязательств на приобретателя закладной за исключением случаев, когда такой приобретатель был осведомлен о подобном несоответствии. В этом случае, естественно, бремя доказывания осведомленности приобретателя будет лежать на заинтересованном лице, которое пожелает опровергнуть презюмируемую неосведомленность приобретателя о таких расхождениях.⁸