Порядок государственной регистрации договора закладной

Несмотря на то, что  согласие залогодателя и должника, во всяком случае по общему правилу, не требуется для передачи прав по закладной, залогодатель и должник должны быть письменно уведомлены о состоявшемся переходе прав по закладной к другому лицу, и им должны быть предоставлены доказательства перехода прав к новому владельцу закладной. Новый владелец закладной несет риск вызванных неуведомлением должника неблагоприятных последствий для него (п. 3 ст. 382, п. 1 ст. 385 ГК РФ). Залогодатель и должник, в случае если они не были должным образом уведомлены о переходе прав по закладной, в соответствии с тем же п. 3 ст. 382 ГК РФ будут считаться надлежащим образом выполнившими свои обязательства, если они его исполнили владельцу закладной, которому, насколько им было известно, принадлежат права по ней. Это правило применительно к закладной, естественно, будет распространяться на те случаи, когда происходит нормальное исполнение должником своих обязанностей по обязательству, обеспеченному ипотекой, и когда для исполнения таких обязанностей не требуется предъявление закладной должнику. Когда же для осуществления прав по закладной необходимо ее предъявление, данное правило применятся не может, так как в этой ситуации без предъявления закладной не может идти речь об исполнении этому лицу каких-либо обязанностей должника или залогодателя закладной.¹⁸

Поскольку риск негативных последствий, связанных с неуведомлением залогодателя и должника, несет новый владелец закладной, предыдущий владелец закладной обязан предоставить новому владельцу документы, удостоверяющие такие требования, а именно вручить ему закладную. Данная обязанность предшествующего владельца закладной предусмотрена в п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке и вытекает из п. 2 ст. 385 ГК РФ.

При передаче прав по закладной  новому владельцу закладной передаются все права, ей удостоверяемые. Как мы уже отмечали, в этой связи в Законе об ипотеке существует некая неопределенность. Пункт 2 ст. 13 Закона об ипотеке устанавливает, что закладной удостоверяются два права ее владельца, а именно право требовать денежного исполнения по обеспеченному ипотекой обязательству и право залога на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество. Однако иные статьи Закона об ипотеке, и в том числе п. 2 ст. 48, говорят, что «владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной». Естественно, объем прав залогодержателя и кредитора может быть шире, чем те права, которые указаны в п. 2 ст. 13 Закона. Владельцу же закладной должны принадлежать все права залогодержателя и кредитора, таким образом, чтобы он имел возможность использовать все предоставленные залогодержателю и кредитору права для обеспечения исполнения должником и залогодателем своих обязанностей по обязательствам, удостоверенным закладной. В этой связи выше мы уже предлагали внести изменения в Закон об ипотеке для приведения п. 2 ст. 13 в соответствие с другими нормами этого закона.

Также владелец закладной  с приобретением прав залогодержателя  и кредитора по удостоверенным закладной обязательствам приобретает и определенные обязанности залогодержателя и/или кредитора по этим обязательствам.

Закон об ипотеке фактически наделил нового владельца закладной правами и обязанностями, о которых тот, в случае если договор об ипотеке и обеспеченное ипотекой обязательство не являются приложениями к закладной, может и не подозревать. Выход из сложившийся ситуации был нами назван выше, и не раз упоминался в настоящей работе. Этой проблемы не возникло бы, если бы у сторон был выбор: оформить свои отношения либо путем заключения договора об ипотеке и обязательства ей обеспечиваемого, либо путем составления и выдачи закладной. В этом случае все необходимые для сторон условия содержались бы в самой закладной и не возникало бы ситуации, при которой владелец закладной обладал бы правами и обязанностями, не содержащимися в удостоверяемых его права документах.

По общему правилу, установленному Законом об ипотеке, владелец закладной не обязан регистрировать свои права по закладной ни в одном из государственных или иных органов. Мы уже поднимали вопрос о правомерности такого положения в связи с тем, что оно противоречит принципам гражданского законодательства, по которым права на недвижимое имущество, а также их ограничения подлежат обязательной государственной регистрации. Причем одним из данных указывающихся в Едином реестре является данные об обладателе прав в отношении недвижимого имущества, в том числе и обладатель прав устанавливающих, определенные ограничения в отношении прав на недвижимое имущество, коим и является владелец закладной, так как ему принадлежит право залога.

Предусмотрев, что владелец закладной должен обязательно регистрировать свои права в Едином реестре, Закон об ипотеке, как уже отмечалось, пришел в соответствие с нормами гражданского законодательства, регулирующими оборот недвижимости. Сторонам предоставлена возможность оформить свои отношения лишь путем выдачи закладной, причем у владельца закладной появилась обязанность зарегистрировать свои права в Едином реестре.

Закон об ипотеке, однако, предусматривает право любого законного владельца закладной потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином реестре в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и места нахождения. При этом Закон об ипотеке устанавливает обязанность органа, осуществляющего регистрацию законного владельца закладной (правильнее, наверно, говорить о регистрации не владельца закладной, а прав владельца закладной), произвести регистрацию в кратчайшие сроки – в течение одного дня с момента обращения.¹⁹

Для регистрации  владелец закладной должен предъявить саму закладную, а также доказать наличие определенных в Законе об ипотеке оснований, а именно:

1) совершенной в соответствии  с Законом об ипотеке передаточной  надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (п. 4 ст. 49 Закона об ипотеке); или

2. документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица либо в порядке наследования; или
3. решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Владелец  закладной, в соответствии со ст. 18 Закона об ипотеке, также имеет возможность в случае утраты закладной восстановить свои права по ней. Естественно, при этом необходимо привлечение как залогодателя, так и должника, если он является третьим лицом, то есть составителей закладной, – ведь именно они должны составить и подписать новую закладную, выдаваемую взамен утраченной.

Также понятно, что для выдачи новой закладной, у ее составителей должны отсутствовать сомнения по поводу того, является ли лицо, требующее восстановления прав по закладной, ее законным владельцем. В этой связи Закон об ипотеке устанавливает, что такое восстановление может быть осуществлено либо на основании заявления в их адрес лица, означенного в Едином реестре в качестве залогодержателя (если по данным, внесенным в указанный реестр в соответствии со ст. 16 Закона об ипотеке, возможно установить все передаточные надписи, совершенные на утраченной закладной), либо на основании решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ. Как нам кажется, в первом случае также должны присутствовать какие-либо доказательства того, что закладная не была позже передана заявителем другому лицу, не зарегистрировавшемуся в Едином реестре и не сообщившему должнику и залогодателю о приобретении прав по закладной.

Закон об ипотеке  устанавливает, что составители  закладной, при соблюдении вышеназванных условий, обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки. Однако непонятно, почему Закон об ипотеке не указывает на то, что составители закладной должны прежде всего оформить закладную у нотариуса, который осуществлял нотариальное удостоверение договора об ипотеке, ведь, во-первых, в реквизитах закладной содержатся сведения о нотариальном удостоверении ипотеки, которые должны быть внесены в нее нотариусом, и, во-вторых, нотариус должен пронумеровать все листы закладной и скрепить их своей печатью. Без указанных условий закладная как ценная бумага будет ничтожна, так как ее обязательные реквизиты и форма не соответствуют действующему законодательству. о Закону об ипотеке дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. В этой связи у составителей закладной должен быть доступ к последнему варианту закладной, так как с момента выдачи закладной ее первоначальному держателю в нее могли быть внесены изменения, связанные как с частичным исполнением долга должником, так и с другими моментами (например, при нанесении на закладную залоговой передаточной надписи в пользу залогодержателя закладной). О последней надписи составители закладной могут и не знать. Поэтому остается загадкой, каким образом будет устанавливаться какой вариант утраченной закладной является окончательным, которому должен соответствовать ее дубликат. Для составителей дубликата закладной это является весьма принципиальным, так как Закон об ипотеке говорит, что они несут ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной, при этом они не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают.

В соответствии с п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке дубликат закладной все же содержит одно отличие от утраченной закладной: орган, осуществляющий выдачу дубликата закладной и внесение в закладную последних ее реквизитов, должен, помимо даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю, также указать в дубликате закладной дату его выдачи.

В связи с  тем, что нормы, регулирующие восстановление прав по утраченной закладной, имеют указанные выше недостатки, видится, что законодателю необходимо еще раз обратить на них внимание с тем, чтобы построить четкую конструкцию норм, регулирующих этот вопрос, защищающую заинтересованных лиц, и прежде всего составителей закладной, от возможных неправомерных действий владельцев и псевдовладельцев закладной.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исследователи В.С. Ем и  Е.С. Рогова обращают внимание на порочность правового режима закладной, установленного действующей редакцией Закона об ипотеке. В частности, они указывают  на следующее: так как закладная  является документом, удостоверяющим право его владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, то ценность закладной «при надлежащем исполнении заемщиком своих обязательств по уплате процентов и возврату долга будет постоянно падать, соответственно будет снижаться и сумма обеспечения. В силу этого закладная лишена признака абстрактности, а это явно расходится с основами теории ценных бумаг».²⁰ Авторы предлагают заменить в современном российском законодательстве институт закладной на конструкцию закладного листа.²¹

Такие листы существовали в дореволюционной практике России и выпускались только в сумме действительно произведенных ссуд. Это была «форма ссуды». Анализируя организацию ипотечного кредитования в России того времени, В.С. Ем и Е.С. Рогова пришли к выводу о том, что «в целом закладные листы представляли собой облигации с купонным доходом. Эти облигации гарантировались всем имуществом эмитента и сопровождались наложением запрета на недвижимое имущество эмитента».²²

Интерес представляет и  способ передачи прав по таким документам, действовавший в дореволюционной России. Как указывал Г.Ф. Шершеневич, в силу законодательного запрета передавать закладные по надписям «замена одного залогодержателя другим возможна только путем уничтожения первой закладной и совершения второй, но, конечно, при условии согласия на то со стороны залогодателя».²³ Столь жесткое правило мотивировалось тем, что заемщик доверял свое имущество известному ему заимодавцу, устанавливались отношения личного характера.

Гражданско-правовой институт закладной, предусмотренный Законом  об ипотеке, является безусловно важной и необходимой частью современного гражданского законодательства Российской Федерации. Несмотря на это, вышеприведенный анализ действующих норм, регулирующих закладную, как именную ценную бумагу, выявил ряд существенных юридических проблем ее правового регулирования, что не позволяет участникам гражданского оборота широко использовать закладную в своей хозяйственной деятельности. В этой связи, в настоящей работе, автор делает предложения по усовершенствованию действующего российского гражданского законодательства, с тем чтобы закладная как инструмент, призванный повысить оборотоспособность ипотечных прав, вошла в нашей стране не только в терминологический, но и в хозяйственный оборот.

Анализ закладной позволяет  сделать вывод, что она включает в себя не только существенные условия  договора об ипотеке, но и все условия  обеспечиваемого обязательства, ибо содержит прямую отсылку к нему согласно подп. 4 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Удостоверенное закладной требование об уплате денежной суммы каузально связано с условиями двух договоров, лежащих в основании ее выдачи (договора об ипотеке и кредитного или иного договора, обязательство из которого обеспечивается ипотекой). Следовательно, обязанное лицо всегда может выдвинуть возражения против требования держателя закладной, основанные на этих договорах, в том числе когда не все их условия отражены в тексте самой закладной или когда эти договоры признаны недействительными полностью или частично по каким-либо основаниям. Каузальность закладной как ценной бумаги заключается в том, что обязанное лицо может возражать против требования держателя, ссылаясь на основание (causa) закладной.²⁴

Если же в тексте ценной бумаги нет ссылок на основание ее выдачи, то отношения между добросовестным держателем ценной бумаги и обязанным лицом приобретают абстрактный характер, а сама она является абстрактной. Обязанное лицо в этом случае не вправе приводить возражения против требований субъекта прав по бумаге, если они вытекают из оснований выдачи ценной бумаги. Примерами таких абстрактных ценных бумаг в российском праве могут служить вексель и чек.

Закон вместе с тем не исключает  расхождения содержания между договором об ипотеке и закладной, т.к. в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке установлено, что при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. При этом необходимо учитывать, что это правило не применяется, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.