Порядок проведения государственной регистрации прав

4. Отказ в приеме документов, представленных для  государственной   регистрации  прав, не допускается. 

11

5. При отказе в осуществлении  государственного  кадастрового учета, если заявление о  государственной   регистрации  прав и иные документы, необходимые для  государственной   регистрации  прав, представлены или направлены одновременно с заявлением о  государственном кадастровом учете недвижимого имущества, орган, осуществляющий  государственную   регистрацию  прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате приложенных к заявлению о  государственной   регистрации  прав документов без рассмотрения с указанием причины такого возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об отказе в осуществлении государственного  кадастрового учета. В случае наличия соответствующего указания в заявлении уведомление и приложенные к заявлению документы выдаются заявителю или направляются ему посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

При возврате указанных в  настоящем пункте документов без  рассмотрения одновременно должен быть возвращен документ, представленный с указанным заявлением о  государственной   регистрации  прав и подтверждающий уплату  государственной  пошлины  за  государственную  регистрацию  прав. Данный документ может быть представлен  при повторном представлении  указанного заявления о  государственной  регистрации  прав.

ГЛАВА  II.Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Ограничениями (обременениями) прав, согласно ст. 4 Закона, являются: сервитут (ст.ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (п. 2 ст. 1017), аренда

(п. 2 ст. 609, ст.ст. 651, 658 ГК РФ).

Так, сервитут является ограниченным вещным правом (ст. 216 ГК РФ), ипотека  – способом обеспечения обязательств (ст. 334 ГК РФ), аренда и доверительное  управление – договорными обязательствами (ст.ст. 609, 1017 ГК РФ).

12

Следует заметить, что, по моему  мнению, Закон допускает некоторую  неточность в отношении аренды. Дело в том, что в вышеуказанных  статьях ГК РФ, посвященных аренде, речь идет о  регистрации  договоров  аренды, тогда как ст. 26 Закона предусматривает  регистрацию  прав аренды недвижимого  имущества. Упоминая о праве аренды, Закон не раскрывает содержание этого  права. Не предусмотрено такое право  и Гражданским кодексом РФ. Основываясь  на анализе главы 34 «Аренда» ГК РФ, было бы правильнее говорить об обязательствах (правах и обязанностях) арендодателя и арендатора, возникающих из договора аренды, которые, согласно Кодексу, регистрироваться не должны.

В этой связи необходимо все же руководствоваться Гражданским  кодексом РФ, поскольку Закон издан  на основании Кодекса, и в случае их противоречия применению подлежат нормы ГК РФ (ст.ст. 3, 131 ГК РФ).

Исходя из этого, регистрироваться должны договоры аренды недвижимого  имущества, которые составляют третью группу объектов  регистрации .

Изложенные суждения в  полной мере относятся и к подлежащему  государственной  регистрации  договору об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Что касается доверительного управления, то в соответствии с  п. 2 ст. 1017 ГК РФ, государственной   регистрации  подлежит передача недвижимого  имущества в доверительное управление в том же  порядке , что и переход права собственности. В соответствии со ст. 30 Закона любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

 

 

13

2.1.Сделки , направленные на отчуждение недвижимого имущества.

Жилые помещения.

Договоры купли-продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ).

Договоры купли-продажи  доли в праве общей собственности  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ).

Соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге  недвижимости )” (далее – Закон об ипотеке).

Договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.567 ГК РФ).

Договоры мены доли в праве  общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.251 ГК РФ).

Договоры ренты с передачей  недвижимости под выплату ренты (ст.584 ГК РФ).

Договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ).

Договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры (ст.574 ГК РФ).

Договоры дарения доли в праве общей собственности  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ).

Договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).

Пожертвование (ст.582 ГК РФ).

Нежилые помещения.

Договоры дарения нежилых  помещений (ст.574 ГК РФ).

14

Договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).

Договор продажи предприятия  как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ).

Пожертвование (ст.582 ГК РФ).

2.2 Сделки , направленные на ограничение прав на недвижимое имущество.

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года (ст.651 ГК РФ).

Договор аренды предприятия  как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ).

Договор аренды земельных  участков (ст.609 ГК РФ).

Договор аренды жилых помещений  юридическими лицами (статьи 609, 671 ГК РФ).

Договоры субаренды (ст.615 ГК РФ) с учетом вышеизложенных пунктов 1-4.

Договоры ипотеки ( ст.339 ГК РФ, ст.10 Закона об ипотеке).

Договор залога права аренды недвижимого имущества (ст.5 Закона об ипотеке).

В. Акцессорные  сделки .

Уступка требования по зарегистрированной  сделке  (ст.389 ГК РФ).

Перевод долга по зарегистрированной  сделке  (ст.391 ГК РФ).

Соглашение об изменении  или расторжении зарегистрированной  сделки  ( ст.452 ГК РФ).

Отступное по зарегистрированной  сделке  (ст.409 ГК РФ).

Отказ одаряемого принять  дар (ст.573 ГК РФ). Акцессорные  сделки  совершаются в той же форме, в  какой была совершена основная сделка .

 15

Следует отметить, что не все  сделки  с недвижимым имуществом подлежат государственной   регистрации , хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам , не подлежащим  государственной   регистрации , относятся:

- договоры купли-продажи   недвижимости  нежилого назначения  ( государственной  регистрации  подлежит только переход права);

- договоры мены объектов  нежилого назначения ( государственной   регистрации подлежат возникшие у сторон права);

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на  срок менее года;

- договоры найма жилых  помещений муниципального,  государственного  и частного жилья;

- инвестиционные договоры  и договоры долевого участия  в строительстве;

- предварительные договоры;

- различные соглашения  между участниками общей собственности,  в том числе соглашения о   порядке  владения и пользования  общим имуществом и договоры  реального раздела общего имущества  (в последнем случае  регистрации   подлежит не  сделка , а возникшие права);

- брачные договоры, регулирующие  режим имущества супругов, в том  числе и недвижимого (в случае  раздела недвижимого имущества  на основании брачного договора  необходима  регистрация  возникших  прав на соответствующее имущество);

- договоры доверительного  управления (собственником имущества,  передаваемого в доверительное  управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение  права собственности);

 

16

- договоры безвозмездного  пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор,  а обременение);

- договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада  недвижимого имущества необходима  регистрация  прав долевой  собственности, если таковая будет  установлена договором).

  Перечень  сделок , не требующих государственной   регистрации , является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение  сделок  как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.

  Говоря о необходимости   государственной   регистрации   тех или иных  сделок , следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на  недвижимость . Иными словами,  регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама  сделка , по которой переходит это право.

Исключение составляет обязательная  регистрация  договора и перехода права при купле-продаже (мене) жилого помещения (статьи 551, 558 ГК РФ) или предприятий (статьи 560, 564, 567 ГК РФ).

2.3.Недействительные сделки.

   Недействительные  сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые. Ничтожными  - абсолютно недействительными являются сделки, которые недействительны уже в момент ее совершения в силу закона, и поэтому судебного решения о признании ее недействительной не требуется.

   Суд, установив  факт совершения ничтожной сделки, констатирует ее недействительность. Предметом иска в данном случае  является требование применить  установленные законом последствия  недействительности сделки.

 

17

Есть случаи признания  ничтожной  сделки  действительной в случае совершения ее малолетним к его выгоде. 

Законность сделки определяется ее соответствием закону .Например  ст. 168 ГК РФ применяется во всех случаях, когда содержание и правовой результат противоречат требованиям законодательства, за исключением случаев, когда закон устанавливает, что такая сделка оспорима.

Несоблюдение требования  государственной   регистрации   сделки  влечет ее недействительность. Такая  сделка  считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Ничтожная  сделка  является недействительной независимо от признания  ее таковой судом

(п. 1 ст. 166 ГК РФ). Она не  порождает юридических последствий  и может быть признана недействительной  лишь с момента ее совершения. Иск о применении последствий  недействительности ничтожной   сделки  может быть предъявлен  в течение десяти лет со  дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ, п. 32 Постановления  совместного Пленума ВС РФ  и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

Сделка  считается действительной при соблюдении четырех условий:

Сотрудники регистрирующего  органа устанавливают  следующие  обстоятельства:

-    стороны обладают  гражданской правоспособностью  и дееспособностью;

-    волеизъявление  участника сделки соответствует  его действительной воле;

-    представители  сторон имеют надлежащие полномочия;

- имущество находится  в собственности (хозяйственном  ведении, оперативном управлении) или принадлежит заявителю на  основании другого вещного права;

 

18

- договор заключен в  требуемой законом форме и  содержит все существенные условия;

-    соблюдены законные  интересы третьих лиц, не участвующих  в сделке, и распоряжение имуществом  не имеет ограничений, установленных  в их пользу.

1.  Содержание сделки должно быть законным. Другими словами, сделка должна соответствовать существующему правопорядку, не противоречить закону и подзаконным актам.

2.   Сделка должна совершаться правоспособными и дееспособными лицами. Требование правоспособности применимо по отношению к юридическим лицам, поскольку право на совершение сделок последними может быть ограничено законом или учредительными документами. Что касается граждан, то они должны быть дееспособными для того, чтобы совершать сделки (отдельные изъятия установлены законом).

3. Единство воли и волеизъявления. Если такого единства нет, то речь идет о сделке, совершенной с пороком воли, и такая сделка может быть признана недействительной по решению суда, если это оспоримая сделка, или независимо от такого решения, если это ничтожная сделка. Порок воли может заключаться в том, что воля отсутствует вообще (под влиянием насилия) либо воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс формирования (под влиянием обмана).

4. Соблюдение формы сделки. Несоблюдение предусмотренной законом формы сделки ведет по общему правилу к недействительности сделки, однако при несоблюдении простой письменной формы сделки санкция заключается в невозможности ссылаться на свидетельские показания.