Права громадян мешканців гуртожитків

Регулювання відносин з користування гуртожитками «прив'язане» до спеціального правового статусу цього житла. Тому норми глави 4 Житлового кодексу УРСР, Примірного положення про гуртожитки, а також інші норми житлового законодавства стосовно гуртожитків є спеціальними по відношенню до норм цивільного законодавства. Якщо відносини не врегульовані спеціальним законодавством про гуртожитки, необхідно керуватися загальними нормами про договір найму житла як інституту житлового права. В силу ст. 62 Житлового кодексу УРСР, ч. 3 ст. 810 Цивільного кодексу України до відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства.

До особливостей договору найму житла у гуртожитку можна віднести такі:

1) Підставою для укладення  договору найму житла у гуртожитку  незалежно від форми власності є спеціальний ордер, який видається адміністрацією підприємства, установи, організації в порядку, передбаченому ст. 129 Житлового кодексу УРСР, тобто на підставі рішення про надання жилої площі в гуртожитку.

2) Права і обов'язки  сторін договору найму житла в гуртожитку визначені Примірним положенням про гуртожитки та положеннями про окремі види гуртожитків (Примірним положенням про студентський гуртожиток вищого навчального закладу, Інструкцією щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України тощо), правилами внутрішнього розпорядку у гуртожитку, Типовим договором про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 р. № 529, а також укладеним договором найму.

3) До договору найму  житла у гуртожитку, що є об'єктом  права приватної власності, застосовуються  положення Цивільного кодексу  України, якщо вони не суперечать  нормам житлового законодавства. 

4) Строки договору найму  житла у гуртожитку визначаються тривалістю потреб, для яких воно надається: на період навчання або виконання роботи за строковим трудовим договором, безстроково, якщо гуртожиток наданий у зв'язку з укладенням трудового договору на невизначений строк.

5) Передбачені ст. 132 Житлового кодексу УРСР та ст. 825 ЦК України обмеження щодо розірвання договору найму житла в гуртожитку, яке перебуває у приватній власності, не суперечать положенням Цивільного кодексу України щодо здійснення права приватної власності [1].

Предметом договору найму у гуртожитку в залежності від його виду є кімната, її частина або ліжко-місце. Жила площа надається в розмірі не менше 6 кв. м на одну особу. Окрім житлової площі наймачу надаються меблі, постільні речі, інший інвентар. Отже, договір найму з мешканцем гуртожитку включає також елементи договорів про надання послуг, зберігання, виконання робіт тощо.

В силу спеціального правового  режиму гуртожитків, їх користувачі  обмежені в окремих правах у порівнянні з наймачами звичайної житлової площі в будинках державного та громадського житлового фонду. Окремі норми житлового законодавства або взагалі не застосовуються, або застосовуються з певними обмеженнями.

Зокрема, відповідно до пунктів 2, 14 та 17 Примірного положення про гуртожитки, гуртожитки призначаються для проживання робітників у період роботи або навчання. Вселення в гуртожиток провадиться на підставі рішення адміністрації підприємства та відповідного профспілкового комітету, а також ордеру. Вселення інших членів сім'ї наймача (окрім неповнолітніх дітей) допускається лише з дозволу адміністрації підприємства та відповідного профспілкового комітету та письмової згоди членів сім'ї громадянина, які проживають разом з ним [5].

Жила площа  в гуртожитку не підлягає обміну, розділу, бронюванню і здачі в піднайом. Не застосовуються положення про зміну договору найму жилого приміщення (статті 103 - 106 Житлового кодексу УРСР).

Також слід зазначити, що для забезпечення належного користування жилою площею в гуртожитках мешканцям гарантується проведення ремонтів.

Так, експлуатацію гуртожитку здійснює житлово-експлуатаційна організація, а за її відсутності - підприємство, установа, організація, у віданні якого перебуває гуртожиток, відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 р. N 76.

Капітальний ремонт гуртожитків провадиться за рахунок  коштів підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають гуртожитки.

При проведенні капітального ремонту гуртожитку, коли ремонт не може бути проведений без  виселення мешканців, громадянам на час ремонту адміністрацією підприємства, установи, організації надається  жила площа в тому ж або іншому гуртожитку чи інше жиле приміщення. Після закінчення капітального ремонту зазначеним особам надається жила площа, яку вони займали раніше.

Поточний ремонт гуртожитків (крім приміщень що перебувають  у відособленому користуванні громадян) провадиться за рахунок коштів підприємств, установ, організацій, у віданні яких перебувають ці гуртожитки.

Поточний ремонт приміщень, які перебувають у  відособленому користуванні громадян (побілка стелі, побілка, фарбування або обклеювання шпалерами стін, фарбування радіаторів, віконних рам з внутрішнього боку, підвіконників, дверей та вбудованих шаф і антресолей, вставляння шибок, фарбування або покриття лаком підлог, ремонт електропроводки), провадиться за рахунок мешканців [5].

4. Забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків

Забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків регулюється Законом України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків». Сфера дії даного Закону поширюється на громадян, які не мають власного житла, більше п'яти років на законних підставах зареєстровані за місцем проживання у гуртожитках та фактично проживають у них.

Даний Закон не поширюється на громадян, які проживають у гуртожитках, призначених для тимчасового проживання у зв'язку з навчанням, перенавчанням чи підвищенням кваліфікації у навчальних закладах та у зв'язку з роботою (службою) за контрактом; осіб, які мешкають у гуртожитку без законних підстав (без офіційної реєстрації місця проживання); громадян, які проживають у спеціальних гуртожитках, призначених для тимчасового проживання осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі і потребують поліпшення житлових умов, або жила площа яких тимчасово заселена, або повернути колишнє жиле приміщення яким немає можливості; на військовослужбовців, працівників Збройних Сил України та Міністерства внутрішніх справ України, які проживають у гуртожитках; а також на осіб, які потребують медичної допомоги у зв'язку із захворюванням на туберкульоз; на осіб, які проживають у гуртожитках, що мають статус соціальних на момент набрання чинності цим Законом [7].

Статтею 2 Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» визначено напрями забезпечення реалізації права на житло мешканців гуртожитків. Так, громадяни, на яких поширюється дія даного Закону, можуть реалізувати конституційне право на житло або шляхом приватизації житла у гуртожитку, або шляхом отримання соціального житла (відповідно до цього Закону та Закону України «Про житловий фонд соціального призначення»), або шляхом самостійного (на власний розсуд, за власні чи залучені кошти) вирішення свого (своєї сім'ї) житлового питання (відповідно до цивільного законодавства України).

Забезпечення  реалізації конституційного права  на житло мешканців гуртожитків здійснюється з дотриманням таких підходів:

1) всі гуртожитки, на які поширюється дія зазначеного Закону, підлягають передачі у власність територіальних громад;

2) передача гуртожитків  у власність територіальних громад  має бути здійснена в строки, передбачені державною програмою передачі гуртожитків у власність територіальних громад;

3) передача гуртожитків  у власність територіальних громад  здійснюється відповідно до порядку,  передбаченого Законом України «Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності» та прийнятих відповідно до нього підзаконних актів, з урахуванням особливостей;

4) гуртожитки, що  було включено до статутних  капіталів товариств, створених  у процесі приватизації (корпоратизації), передаються у власність територіальних громад відповідно до державної програми передачі гуртожитків у власність територіальних громад з урахуванням особливостей;

5) рішення про  передачу гуртожитків, на які  поширюється дія цього Закону, у власність територіальних громад  приймає орган, уповноважений управляти державним майном, інший орган, якому передано в користування державне майно, або суд;

6) видатки, пов'язані  з капітальним ремонтом гуртожитків  (їх цілісних майнових комплексів), що передаються у власність  територіальних громад, здійснюються за рахунок передбачених на це відповідно до державної програми передачі гуртожитків у власність територіальних громад коштів державного та місцевих бюджетів;

7) допоміжні  приміщення у гуртожитках передаються  у спільну сумісну власність  власникам житлових приміщень у таких гуртожитках безоплатно і окремо приватизації не підлягають;

8) земельні ділянки,  необхідні для утримання та  експлуатації гуртожитків, на  які поширюється дія цього  Закону, не підлягають приватизації  чи продажу у зв'язку з приватизацією жилих і допоміжних приміщень у них, а залишаються у власності відповідної територіальної громади (або передаються їй у власність) згідно з чинним законодавством;

9) утримання  приватизованих та неприватизованих  житлових, нежитлових і допоміжних  приміщень у гуртожитках та прибудинкових територій здійснюється за рахунок коштів їх власників у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;

10) власники  житлових і нежитлових приміщень  у гуртожитках є співвласниками  допоміжних приміщень у гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням гуртожитку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у майні гуртожитку;

11) власники  житлових та нежитлових приміщень  у гуртожитку можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку відповідно до закону;

12) громадяни, які на законних підставах зареєстровані за місцем проживання у гуртожитку та фактично проживають у ньому, мають право, за наявності згоди власника гуртожитку, здійснювати за власні кошти ремонт житлових та допоміжних приміщень у гуртожитку з наступним відшкодуванням здійснених ними витрат у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;

13) користування закріпленою за гуртожитками, на які поширюється дія цього Закону, прибудинковою територією здійснюється в порядку та на умовах, передбачених Земельним кодексом України [7].

Громадяни, на яких поширюється дія цього Закону, мають право на приватизацію житлових приміщень у гуртожитках, які  перебувають у власності територіальних громад і можуть бути приватизовані відповідно до закону.

Приватизація  житлових приміщень у гуртожитках  здійснюється відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» з урахуванням особливостей.

Згідно статті 4 Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» громадяни, які на законних підставах проживають у гуртожитках державної форми власності, гуртожитках, що було включено до статутних капіталів товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), набувають право на приватизацію житлових приміщень у таких гуртожитках після їх передачі у власність відповідної територіальної громади.

Передача житлових приміщень у гуртожитках у власність громадян здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування. Приватизація жилих приміщень у гуртожитках здійснюється шляхом:

а) безоплатної  їх передачі громадянам з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної  площі на наймача і кожного  члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю;

б) продажу надлишків  загальної площі жилих приміщень  громадянам України, які мешкають у  них [7].

Для реалізації своїх прав мешканці гуртожитку, а  саме власники житлових та нежитлових приміщень у гуртожитку можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку відповідно до закону.

Мешканцям гуртожитку забезпечується реалізація їхнього  права на житло шляхом отримання  соціального житла. Так, громадяни, на яких поширюється дія Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», які на законних підставах зареєстровані та тривалий час (не менш як п'ять років) проживають у гуртожитках, віднесених до недержавного житлового фонду (які перебувають у власності чи у повному господарському віданні відповідних державних чи комунальних підприємств, установ, організацій, а також підприємств та організацій, утворених шляхом корпоратизації чи приватизації колишніх державних підприємств, крім тих організацій, які створено органами державної влади, органами місцевого самоврядування для управління житловим фондом) та призначених для проживання працівників (членів їх сімей), які не мають можливості самостійно придбати чи побудувати власне житло, у разі, коли такі гуртожитки не передаються їх власниками у власність територіальних громад, мають право подальшого проживання в таких гуртожитках до розв'язання їх житлової проблеми.