Право граждан на жилище: способы и юридические гарантии его осуществления

      В качестве одного из важнейших социально-экономических  прав право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса  гражданина России. Этому праву соответствуют  определенные обязанности государства, муниципальных органов, связанные  с предоставлением прежде всего малоимущим гражданам жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем, обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

      В этих целях органы государственной  власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции  обеспечивают условия (создают предпосылки) для осуществления гражданами права  на жилище (ст. 2 ЖК РФ), в том числе:

      1) содействуют развитию рынка недвижимости  в жилищной сфере для создания  необходимых условий для удовлетворения  потребностей граждан в жилище;

      2) используют бюджетные средства  и иные не запрещенные законом  источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

      3) в установленном порядке предоставляют  гражданам жилые помещения по  договорам социального найма  или договорам найма жилых  помещений государственного или  муниципального жилищного фонда;

      4) стимулируют жилищное строительство;

      5) обеспечивают защиту прав и  законных интересов граждан, приобретающих  жилые помещения и пользующихся  ими на законных основаниях, потребителей  коммунальных услуг, а также  услуг, касающихся обслуживания  жилищного фонда;

      6) обеспечивают контроль за исполнением  жилищного законодательства, использованием  и сохранностью жилищного фонда,  соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

      7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

      Согласно  ст. 15 Конституции Российской Федерации  конституционные нормы, в том числе о праве граждан на жилище, имеют прямое действие. Поэтому статьями Конституции Российской Федерации надлежит руководствоваться непосредственно и при разрешении конкретных вопросов, в том числе при рассмотрении конкретных дел в судах. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 2 постановления от 31 октября 1995 г. N 8 указал, что суд применяет Конституцию, в частности, когда закрепленные нормой Конституции положения, исходя из ее смысла, не требуют дополнительной регламентации и не содержат указания на возможность ее применения при условии принятия федерального закона, регулирующего права, свободы, обязанности человека и гражданина и другие положения.

      Поскольку право на жилище, предусмотренное  ст. 40 Конституции Российской Федерации, не содержит бланкетной нормы, отсылающей к какому-либо закону, и его реализация не зависит от каких-либо условий, кроме  указанных в Конституции, постольку  не требуется дополнительной регламентации  указанного права в законе. Вместе с тем ст. 40 Конституции Российской Федерации предполагает, что отдельные положения конкретизируются и раскрываются в нормах жилищного и других отраслей законодательства, устанавливающих формы реализации права и соответствующий правовой механизм, посредством которого обеспечивается реализация конституционных прав.

      Так, в ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации говорится о предоставлении жилища бесплатно или за доступную  плату не только малоимущим, но и "иным указанным в законе гражданам, нуждающимся  в жилище". Соответствующий закон  согласно данной статье необходим и  для установления норм предоставления жилья. Такие положения Конституции  Российской Федерации реализуются  через конкретные законы, иные нормативные  правовые акты, в которых, в свою очередь, реализуются нормы Конституции  и через которые конституционное  право на жилище как одно из основных прав взаимодействует с нормами  отраслевого законодательства: жилищного, гражданского, административного и  др.

      В связи с вышесказанным необходимо прежде всего назвать ст. 1 ЖК РФ, в которой в сжатой форме выражено основное содержание жилищных прав и обязанностей граждан.

      В целях обеспечения устойчивости и повышения гарантии жилищных прав граждан в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ закрепляется принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

      Жилищные  права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

      Государство заинтересовано в том, чтобы и  граждане при осуществлении жилищных прав не совершали действий, нарушающих права других лиц, чтобы были обеспечены надлежащее использование жилищного  фонда и его сохранность.

      Статья 10 ЖК РФ перечисляет основания возникновения  у всех физических лиц жилищных прав и обязанностей. Такими основаниями  являются:

      1) договоры и иные сделки, предусмотренные  федеральным законом, а также  договоры и иные сделки, хотя  и не предусмотренные федеральным  законом, но не противоречащие  ему;

      2) акты государственных органов  и акты органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным  законодательством в качестве  основания возникновения жилищных  прав и обязанностей;

      3) судебные решения, установившие  жилищные права и обязанности;

      4) приобретение в собственность  жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

      5) членство в жилищных или жилищно-строительных  кооперативах;

      6) действия (бездействие) участников  жилищных отношений или наступление  событий, с которыми федеральный  закон или иной нормативный  правовой акт связывает возникновение  жилищных прав и обязанностей.

      В то же время только граждане Российской Федерации имеют право на получение  в установленном порядке жилого помещения по договору социального  найма в домах государственного или муниципального жилищных фондов. Причем жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются гражданам в бессрочное пользование. В целях обеспечения жилищных прав граждан ЖК РФ (а ранее также Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики") устанавливает материальные и юридические гарантии этого права путем предоставления малоимущим и некоторым другим категориям граждан жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма, а также иными способами.

      Вышеназванные принципиальные положения выражены и в других нормах ЖК РФ, в частности  в ст. 57, в которой говорится  о требованиях, предъявляемых к  жилым помещениям, и необходимости  учета интересов граждан при  предоставлении жилых помещений, в  ст.ст. 58 и 59, из смысла которых следует, что жилые помещения предоставляются нуждающимся в них гражданам, как правило, в виде отдельной квартиры на семью и только в порядке исключения - в виде комнаты.

      Важнейшее значение имеет выделение в составе  жилищного фонда "жилищного фонда  социального использования", предназначенного для предоставления жилых помещений  малоимущим и другим указанным в  законе гражданам в пользование  на основании договора социального  найма (ст. 49 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ). В соответствии с этим договором жилые помещения  находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок).

      Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

      Обеспечение жилищных прав граждан предполагает возложение на органы государственной  власти, исполнительные органы и органы местного самоуправления соответствующих  обязанностей.

      Указанные органы обеспечивают:

      - порядок учета жилищного фонда,  распределения и предоставления  гражданам жилых помещений по  договорам социального найма,  а также их продажи гражданам  в государственном и муниципальном  жилищных фондах;

      - доступность для населения условий  найма жилых помещений в пределах  социальной нормы площади жилья,  а также возможность кредитной  поддержки граждан и предоставления  налоговых льгот при строительстве,  приобретении и найме жилья;

      - жилищное строительство за счет  государственных и местных бюджетов  для предоставления жилья гражданам  на условиях найма, купли-продажи,  в том числе с учетом льгот,  предусмотренных для военнослужащих, беженцев, детей-сирот и детей,  оставшихся без попечения родителей,  граждан, проживающих и работающих  в районах Крайнего Севера  и приравненных к ним местностях, других категорий граждан;

      - предоставление, продажу в установленном  земельным законодательством порядке  земельных участков застройщикам  для жилищного строительства  на территориях, определенных  градостроительной документацией;

      - содержание и развитие объектов  инженерной, социальной, транспортной  инфраструктур, обслуживающих жилищную  сферу;

      - правовое регулирование деятельности  субъектов жилищной сферы (нанимателей,  арендаторов и собственников  недвижимости в жилищной сфере,  застройщиков, исполнителей работ,  агентов по торговле и аренде, страховых компаний);

      - сохранение права пользования  жилищем, неприкосновенность жилища  в порядке и на условиях, установленных  законодательством;

      - контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере и др.

      Следует отметить, что понятие "право на жилую площадь" и в нормативных  актах, и на практике используется в  различных значениях, в том числе  как право на жилое помещение  либо как понятие, охватывающее совокупность полномочий нанимателя. Нередко понятие "право на жилую площадь" отождествляется  и с понятием "право на жилище", когда речь идет не о конкретном жилом помещении, а о возможном  объекте каких-либо правоотношений. Конституционное право на жилище означает прежде всего абстрактное (объективное) право гражданина иметь жилище для проживания, как постоянного, так и временного. Право на жилую площадь говорит о наличии жилого помещения или притязании гражданина на конкретное жилое помещение, т.е. в этом случае речь идет о субъективном праве на жилое помещение.

      Конституция Российской Федерации закрепила  права и свободы граждан, соответствующие  международным актам о правах человека, в том числе и в  жилищной сфере.

      Наличие надлежащего жилья свидетельствует  о достойном жизненном уровне человека, провозглашенном Всеобщей декларацией прав человека (ст. 25) и  Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах (ст. 11). Указанная норма инкорпорирована  в Конституцию Российской Федерации, которой предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется  бесплатно или за доступную плату  из государственных, муниципальных  и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами (ст. 40 Конституции  Российской Федерации).

      Право граждан на жилище обеспечивается путем  предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования на условиях договора социального найма86 в пределах нормы жилой площади, а также на условиях договора найма жилого помещения (имеется в виду договор коммерческого найма жилого помещения) либо приобретения или строительства жилья как за собственные средства без ограничения размеров площади, так и с использованием финансовой помощи от государства (в этом случае государство определяет категории граждан, которым она оказывается, и порядок ее оказания).

      Как было отмечено ранее, в качестве одного из важнейших социально-экономических  прав право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса  гражданина. Этому праву гражданина соответствуют определенные обязанности  государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением  жилых помещений и пользованием ими этими помещениями.