Право собственности на земельные участки

Право собственности на земельные участки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение	3
Глава 1. Земельный участок как объект права собственности	5
Глава 2. Основания возникновения права собственности на земельные участки	10
Глава 3. Прекращение права собственности на земельные участки	17
Заключение	27
Список использованной литературы	29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность темы. Право собственности и его важнейшие объекты - земля и природные ресурсы - нашли свое отражение как в основах конституционного строя Российской Федерации, так и в основах правового статуса личности в Российской Федерации, и, несмотря на лаконичность, порой нечеткость и неоднозначность соответствующих конституционных формулировок, анализ норм Конституции РФ1 и правовых позиций Конституционного Суда РФ, направленных на их понимание, приводит к выводу о том, что право собственности (несмотря на признание его «естественного» характера в нормах Конституции Российской Федерации) является также и позитивным и в связи с этим объем правомочий собственника регулируется государством. В Конституции РФ названы основные собственники - государственный, муниципальный и частный, но права на собственность каждого из них должны быть ограничены государством, во-первых, в связи с необходимостью обеспечения ряда государственных интересов, но также в целях обеспечения защиты интересов других собственников.

В настоящей работе мы обратимся к вопросам права собственности на земельные участки, которые являются ключевыми объектами земельных отношений. При этом в широкий оборот (с учетом переоформления порой не совсем определенных прав на него) земельный участок введен чуть более двадцати лет назад. Дважды за последние десять лет законодатель изменял его дефиницию в Земельном кодексе РФ,2  следуя, по сути, за изменениями в сфере кадастровой деятельности, землеустройства и межевания земель. Однако и эта сфера изменялась и изменяется до самого последнего времени, вызывая поток официальных писем, а также разъяснений Минэкономики России. Такая «пластичность» российского права не лучшим образом сказывается на обороте земельных участков, для которого важны определенность, предсказуемость, стабильность технических и юридических свойств объектов оборота.

Целью настоящей работы станет анализ института права собственности на земельные участки. В соответствии с указанной целью мы ставим перед собой следующие задачи: рассмотреть земельный участок как объект права собственности; выделить основания возникновения права собственности на земельные участки; рассмотреть основные вопросы, связанные с прекращением права собственности на земельные участки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Земельный участок как объект права собственности

Непосредственным объектом права собственности является не земля как таковая, а земельные участки. Следует отметить, что законодатель помимо термина «земельный участок» оперирует и другими терминами: «земля», «земли», «угодья», «участки лесного фонда» и «водные объекты». Очевидно, что термины «земля» и «земли» рассматриваются в данном контексте как синонимы земельных участков. Что касается «угодий», «участков лесного фонда» и «водных объектов», то в данном случае речь идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности. Так, из названия «угодья» следует, что речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Когда мы говорим «участки лесного фонда» и «водные объекты», то понятно, что речь идет о земельных участках, покрытых в первом случае лесом, а во втором водой.

Существует также такое понятие, как «земельная доля», аналогу которому нет ни в законодательстве других стран, ни в законодательстве дореволюционной России. Правом на земельную долю наделялись работники сельскохозяйственных предприятий (бывших колхозов и совхозов), пенсионеры таких предприятий, а также работники социальной сферы. Само понятие земельной доли - это идеальное понятие, однако в определенных законом случаях она может быть выделена в натуре. В частности это возможно при создании крестьянского (фермерского) хозяйства, при использовании в качестве личного подсобного хозяйства и в других случаях. Здесь следует сказать, что многие граждане Российской Федерации давно стали собственниками земельных долей в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Но, как показывают исследования и практика, до сих пор граждане, желающие реализовать свое право собственности на земельную долю, сталкиваются с серьезными трудностями. Причинами такой ситуации специалисты называют несовершенство ранее действовавшего и современного законодательства и судебной практики.3

Выделяют такое отличное от земельного участка понятие, как территория, под которой понимается пространственная сфера деятельности земельного собственника, на которой он может возводить здания, строения и различные сооружения. Эта территория может использоваться и как средство производства.

В настоящее время единственное законодательное определение земельного участка содержится в ст. 11.1 ЗК РФ - земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, - и отражает только его технические свойства как объекта кадастровой (и землеустроительной) деятельности. Во всех остальных случаях, используя понятие «земельный участок», законодатель либо уточняет эти же свойства (ранее учтенный, многоконтурный и т.д.), либо говорит исключительно о юридической составляющей (лесной участок, участок в составе охранной зоны и т.д.). Таким образом, законодатель сделал акцент на таком родовом признаке, как «границы». Более широкие определения конструкции «земельный участок» приводятся в научных исследованиях и пособиях,4 однако внимание федерального законодателя они на себя пока не обратили. Причина этого, представляется, в попытках выйти далеко за пределы главного родового признака земельного участка.5

В Концепции развития гражданского законодательства РФ6 предлагается сформулировать понятие земельного участка как объекта права собственности непосредственно в ГК РФ, определив его как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. Похожая норма приводится и в проекте изменений в ГК РФ (ст. 287).

В проекте изменений в ГК РФ в ст. 130 заложена норма о том, что земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Однако в Федеральном законе от 2 июля 2013 г., включившем в Кодекс нормы о едином недвижимом комплексе, такого положения нет.

В то же время заметим, что в действующем ЗК РФ в подп. 5 п. 1 ст. 1 закреплен похожий принцип - принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В статье же 133.1 ГК РФ речь идет лишь о самом едином недвижимом комплексе как едином участвующем в обороте объекте, без какой-либо привязки к судьбе находящегося под ним земельного участка.

Гражданско-правовой режим земельного участка как объекта права собственности позволяет использовать не только непосредственно сам земельный участок земли, но и находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка может использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, при условии, что иное не предусмотрено законом и что при этом не нарушаются права и законные интересы других лиц.

Кроме того, собственник земельного участка может возводить на нем здания, сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать другим лицам строительство на своем участке (с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, требований о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка).7

Говоря о земельных участках как об объектах права собственности, следует сказать о том, что часть земельного участка не может быть таким объектом. Переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому возможен по сделкам только в случае, если земельный участок прошел кадастровый учет.8 Здесь следует отметить, что часть земельного участка упоминается в статьях Гражданского кодекса РФ9 и ЗК РФ, которые посвящены переходу права на часть участка при распоряжении зданием, расположенным на нем.

В частности, согласно ч. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Необходимо обратить внимание, что Федеральный закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации»10 внес ряд изменений в ГК РФ, заменив часто упоминавшийся в нем термин «часть земельного участка» термином «земельный участок» в абз. 1 п. 2 ст. 271, ст. ст. 552, 652, 653 ГК РФ. Однако полностью «вычистить» термин «часть земельного участка» из статей ГК РФ не удалось, более того, указанный термин сохранился в ЗК РФ.

Понятие части земельного участка можно встретить в ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:11 «...в случае если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником».

В связи с тем что отчуждение в рассматриваемом случае предполагает переход права собственности, а это возможно осуществить только в отношении земельных участков, предполагается что «часть земельного участка» в рассматриваемом случае используется с намерением в дальнейшем произвести раздел участка.

Итак, в первой главе работы мы установили, что гражданское законодательство не содержит определения земельного участка как объекта права собственности. Легальная дефиниция рассматриваемого понятия содержится в земельном законодательстве, которая включает единственный родовой признак, присущий только земельному участку, - границы. Отметили мы и тот факт, что часть земельного участка не может быть объектом права собственности.

 

 

 

Глава 2. Основания возникновения права собственности на земельные участки

Право собственности на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным гл. 2 ГК РФ, а также иными федеральными законами. Общие основания приобретения права собственности (в том числе в отношении земельного участка) установлены ст. 218 ГК РФ; иные основания возникновения права собственности на земельный участок предусмотрены ЗК РФ.

Право частной собственности на земельный участок возникает по следующим основаниям: 1) из договоров и иных гражданско-правовых сделок (в частности, купли-продажи, мены, дарения, ренты); 2) из соответствующих актов государственных и муниципальных органов; 3) из судебных решений об установлении права собственности на землю; 4) в результате приобретения земельного участка в порядке наследования; 5) в результате приобретения земельного участка по иным законным основаниям; 6) вследствие наступления событий, с которыми закон связывает определенные правовые последствия.

В качестве одного из оснований приобретения права частной собственности на землю закон допускает приватизацию земельных участков. При этом исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также иными федеральными законами (в частности, Федеральными законами «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»12  и «О приватизации государственного и муниципального имущества» 13 (ст. 28)).

В настоящее время одним из самых распространенных оснований возникновения права собственности на земельный участок является договор купли продажи. Он заключается в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ14). Такой договор не подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако если земельный участок приобретен в браке, то этот участок является общей совместной собственностью супругов, для отчуждения которой необходимо получить нотариальное согласие второго супруга (ст. ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ15).