Право собственности на земельные участки

Обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору (ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ), для чего следует обратиться в регистрирующий орган - территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения земельного участка.

В договора купли-продажи земельного участка помимо указания о продаже земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли (ст. 554 ГК РФ).

При этом следует помнить, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Описывая предмет договора, следует сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

При заключении договора следует определить цену и прописать порядок оплаты земельного участка.

Соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В договоре также необходимо указать, что продавец обязуется передать, а покупатель - принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи (ст. 556 ГК РФ). Здесь к тому же указываются все имеющиеся обременения земельного участка (залог, аренда и т.д.) или ограничения в его использовании либо сообщается об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).

Покупателю и продавцу необходимо определить в договоре момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту.

Передача земельного участка продавцом и его прием покупателем - их обязанность (ст. 556 ГК РФ).

После совершения сделки купли-продажи бывший владелец земельного участка перестает быть плательщиком земельного налога, им становится новый владелец. Кроме того, продавец земельного участка, находившегося в его собственности менее трех лет, должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода от продажи земельного участка (при наличии дохода). Продавец вправе уменьшить налогооблагаемый доход, заявив имущественный налоговый вычет, а покупатель - вернуть сумму ранее уплаченного НДФЛ, заявив имущественный налоговый вычет на сумму приобретения.

Далее скажем, что особо оговорены законодателем случаи возникновения государственной и муниципальной собственности на землю. Во-первых, в основании возникновения права государственной или муниципальной собственности на землю может лежать нормативный правовой акт. Во-вторых, это может быть решение соответствующего государственного (муниципального) органа о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ). В-третьих, в случае нарушения собственником земельного участка земельного или иного законодательства на основании соответствующего судебного решения возможно принудительное прекращение права частной собственности на земельный участок путем его изъятия (ст. 44 ЗК РФ), конфискации (ст. 50 ЗК РФ) или реквизиции (ст. 51 ЗК РФ). Кроме того, по решению суда право государственной или муниципальной собственности может возникнуть на бесхозяйный земельный участок.

ЗК РФ выделяет главным образом три основания возникновения права государственной и муниципальной собственности на землю:

1) специальное указание  в федеральном законе (законе  субъекта Российской Федерации - для муниципальной собственности) на принадлежность земельных  участков. Так, к примеру, согласно ст. 13 Федерального закона «О гидрометеорологической службе»16 к федеральной собственности относится государственная наблюдательная сеть, в том числе отведенные под нее земельные участки и части акваторий;

2) принятие Правительством  РФ актов об утверждении перечней  земельных участков, на которые  право собственности соответственно  Российской Федерации, субъектов  Российской Федерации и муниципальных  образований возникает при разграничении  государственной собственности  на землю, а также вступление  в законную силу судебных решений  по спорам, связанным с разграничением  права государственной собственности  на землю в соответствии с  земельным законодательством. Такие  перечни земельных участков подготавливает  специально уполномоченный федеральный  орган исполнительной власти  по имущественным отношениям, а  после утверждения таких перечней  земельных участков Правительством  РФ сведения о включенных в  них земельных участках вносятся  в документы государственного  земельного кадастра;

3) приобретение земельных  участков Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями  в результате совершения гражданско-правовых  сделок с другими участниками  гражданского оборота, в порядке наследования от граждан и по иным гражданско-правовым основаниям.

Также в государственной или муниципальной собственности находятся не предоставленные в частную собственность физических и юридических лиц участки из земель, специально указанных непосредственно в ЗК РФ.

Кроме того, в государственную или муниципальную собственность поступают земельные участки, выкупленные у собственников соответственно для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ), а также реквизированные и конфискованные земельные участки (ст. ст. 50, 51 ЗК РФ). Земли, национализированные в установленном законом порядке, также поступают в государственную собственность (ст. 235 ГК РФ), а бесхозяйные земельные участки становятся муниципальной собственностью (ст. 225 ГК РФ).

Говоря об основаниях возникновения права собственности на земельные участки, следует упомянуть о принудительных основаниях его возникновения.  Как отмечают А.П. Анисимов и Г.Л. Землякова,17 правовая конструкция принудительного возникновения права собственности распространяется не только (и даже не столько) на граждан, сколько на публично-правовые образования. Отмечают указанные авторы и тот факт, что в российском праве существует несколько «уровней» принудительного возникновения права собственности. Наиболее известной является обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести участки в собственность до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

В связи с этим, следует подчеркнуть: в этом случае юридические лица имеют возможность выбора: переоформить принудительно навязываемый им титул прав на землю на право собственности или аренды либо не предпринимать какие-либо действия, надеясь, что указанный срок им продлят, как это уже неоднократно практиковалось законодателем. Другими словами, несмотря на кажущуюся принудительность, эта процедура не является абсолютной. Добровольность волеизъявления, хотя и ущемлена, но присутствует.

А.П. Анисимов и Г.Л. Землякова рассматривают несколько правовых конструкций, когда добровольность волеизъявления субъекта для приобретения им права собственности на земельный участок законодатель не предусматривает вообще. В первом случае речь идет о возникновении общей долевой собственности граждан - собственников жилых помещений на земельный участок, занятый многоквартирным домом. Следующий случай принудительного возникновения права собственности касается уже не граждан, а государства. Согласно статье 1151 ГК РФ, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию либо никто из наследников не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным. Выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором это жилое помещение расположено, а если оно расположено в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - в собственность такого субъекта Российской Федерации. Такое жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

Согласно статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Наследник не может принять имущество, отказавшись от обязанностей наследодателя, например, в части уплаты денежных сумм по взятым наследодателем кредитам. При этом если гражданин-наследник может отказаться от невыгодного ему наследства, когда размер обязанностей превышает объем получаемых благ, то Российская Федерация отказаться от принятия выморочного имущества не может, даже если это ей совершенно невыгодно. Следовательно, вне зависимости от волеизъявления федерального собственника к нему попадает ненужное или излишне обремененное долгами имущество.

Названные авторы приводят и другие примеры принудительного возникновения права собственности на земельные участки, где публично-правовые образования законодательно не просто обязываются к приобретению земельных участков, но и должны уплатить за них рыночную стоимость.

Подводя итоги главы, необходимо сказать, что перечень оснований возникновения права собственности на земельные участки зависит от того, какой вид права собственности возникает: частная или публичная собственность. Среди оснований возникновения права частность собственности мы особо выделили договор купли-продажи земельного участка, который в настоящее время подлежит заключению в простой письменной форме и не требует государственной регистрации (однако государственная регистрация перехода права собственности необходима). Также мы остановились на проблеме наличия принудительных оснований возникновения права собственности.

Глава 3. Прекращение права собственности на земельные участки

Прекращение земельных правоотношений собственности включает в себя ряд разновидностей:

1) добровольное отчуждение  собственником своего имущества. Собственник земельного участка  может его подарить, продать, обменять  на иное имущество либо добровольно  отказаться от него в порядке  ст. 53 ЗК РФ. В последнем случае прекращение правоотношений собственности влекут два правомерных юридических акта: односторонняя сделка - подача собственником заявления об отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр) и юридический акт регистрации прекращения права собственности. В эту же подгруппу следует включить добровольное прекращение деятельности юридического лица (его ликвидация), использующего земельный участок на праве собственности;

2) прекращение правоотношений  собственности лица, не совершившего  никаких противоправных деяний, в публичных (общественных) интересах. Наиболее типичными примерами  являются реквизиция и национализация (принудительное изъятие участка  для публичных нужд). Кроме того, в состав этой группы входит  процедура отчуждения имущества, которое в силу закона не  может принадлежать лицу (например, если иностранному гражданину  или юридическому лицу перешел  по наследству земельный участок  в приграничной территории, то  для него разрешена только  аренда).

Прекращение права собственности одного лица влечет за собой его возникновение у другого субъекта, но далеко не всегда право собственности возникает у публично-правового образования. В ряде специально оговоренных в законе случаев право собственности может возникать и у частного лица;

3) прекращение права собственности  на земельный участок как санкция  за земельные правонарушения. В  отличие от всех остальных  случаев здесь имеет место  не регулятивное, а охранительное  правоотношение. Типичный пример - принудительное прекращение права собственности за нерациональное или нецелевое использование участка, что наиболее характерно для земель сельскохозяйственного назначения. Аналогично статьей 45 ЗК РФ предусматриваются основания и порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Эту процедуру нельзя смешивать с конфискацией, поскольку после реализации земельного участка с торгов его бывшему собственнику выплачивается полученная сумма за вычетом расходов на проведение публичных торгов.18

Говоря о способах прекращения права собственности на земельные участки, следует в первую очередь отметить, что наиболее распространенным случаем принудительного прекращения права собственности или иных прав на земельный участок является его изъятие для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для публичных нужд - это действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной основе права собственности граждан и юридических лиц, не вызванное совершением последними противоправных деяний и осуществляемое в исключительных случаях для удовлетворения публичных интересов. Такая процедура является фактической разновидностью национализации имущества.19

Изъятие имущества для государственных (муниципальных) нужд является, пожалуй, самым проблемным и наиболее спорным способом принудительного изъятия государством (его образованиями) имущества у собственника, о чем свидетельствует являющаяся более чем обширной судебная практика. 20

Часть возникающих проблем, как представляется, связана с отсутствием в ГК РФ определения оснований для изъятия имущества для государственных (муниципальных) нужд.

Если в качестве примера использовать для сравнения такой способ принудительного изъятия имущества у собственника, как реквизиция, то он по крайней мере имеет закрепленный в ГК РФ перечень оснований для применения, не являющийся, правда, исчерпывающим. Согласно положениям статьи 242 ГК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, которые установлены законом, с выплатой ему стоимости имущества. Исходя из приведенного определения данный способ приобретения имущества предназначен для использования в исключительных случаях, поэтому судебная практика его применения не очень обширна. Закрепленное в ГК РФ определение все же позволяет отличить этот способ от других способов принудительного изъятия имущества государством.