Представляется, следует
согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой,
полагающей, что "правовой режим
вещных и обязательственных правоотношений
нередко переплетается настолько
тесно, что порой трудно однозначно
определить, какое перед нами право:
вещное с элементами обязательственного
или, наоборот, обязательственное с
элементами вещного".
В качестве объекта аренды
выступают различные имущественные
комплексы, здания, сооружения и иные
непотребляемые вещи, то есть те объекты,
которые не теряют своих натуральных
свойств в процессе их использования.
Могут сдаваться в аренду и
земельные участки (ст. 22 Земельного
кодекса РФ), а также участки
недр и другие обособленные природные
объекты (к примеру, участки леса
(ст. 40, ч.4 ст. 41, ст. 42 Лесного кодекса
РФ и т.д. ; Положение об аренде участков
лесного фонда) или водные объекты
(ст. 41 Водного кодекса РФ)).
Необходимо заметить, что
если объектом аренды является объект
недвижимости, то право аренды такого
имущества подлежит государственной
регистрации (ст. 26 Федерального закона
"О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним"). Если же при этом в аренду
сдается земельный участок, участок
недр или часть его, то к договору
аренды прилагается соответствующий
план (чертеж границ), если же в аренду
передаются здания, сооружения, помещения
в них или части помещений,
то к договору прилагаются поэтажные
планы здания, сооружения, где обозначаются
сдаваемые в аренду помещения
с указанием размера арендуемой
площади (п. 2, 3 ст. 26 вышеназванного Закона)
Содержание обязательства
Один и тот же
договор аренды может порождать
различного рода правоотношения
- как обязательственного, так и
вещного характера. К примеру,
при аренде определенные правоотношения
складываются, во-первых, между арендодателем
и арендатором, во-вторых, между
арендатором и третьими лицами.
В первом случае арендодатель
(собственник имущества), предоставив
имущество в аренду, сохраняет
на него право собственности
(то есть имеет место вещное
правоотношение), но также в рамках
заключенного договора возникает
и обязательственное правоотношение,
определяющее права и обязанности
договорившихся сторон. Во втором
случае между арендатором и
третьими лицами складывается
сложное (вещно-обязательственное)
правоотношение: например, арендатор
может сдать арендованное имущество
в субаренду, выступая в качестве
законного владельца данного
имущества (вещное право), и приобрести
при этом определенные права
и обязанности по отношению
к субарендатору (обязательственное
право). Права третьих лиц на
сдаваемое в аренду имущество
могут быть достаточно широкими
по объему. В ряде случаев арендатор,
знающий о правах третьих лиц,
никогда не заключил бы договор
аренды. Поэтому соблюдение арендодателем
обязанности уведомить арендатора
о правах третьих лиц необходимо
для того, чтобы обеспечить спокойное
пользование арендованным имуществом.
Важной стороной договора
аренды является его содержание, где
раскрываются права и обязанности
сторон.
Прежде всего, это касается
сдаваемого в аренду имущества, которое
должно соответствовать условиям договора
аренды и своему назначению. Состояние
имущества, сдаваемого в аренду определяется
договором. Если этого не сделано, то
состояние имущества определяется
его назначением. Имущество сдается
в аренду вместе со всеми его принадлежностями
и относящимися к нему документами:
техническим паспортом, сертификатом
качества и т.д. Оно должно быть передано
в аренду в установленный срок,
который указывается в договоре.
На протяжении всего срока аренды
арендодатель обязан обеспечить надлежащее
состояние имущества. Он не отвечает
за те недостатки, которые оговорены
при заключении договора, известны
арендатору заранее, должны были быть
обнаружены арендатором во время
осмотра имущества или проверки
его исправности при заключении
договора или передаче имущества
в аренду.
Права и обязанности
арендатора
Одна из основных
обязанностей арендатора состоит
в пользовании арендованным имуществом
согласно условиям договора, а
если таковые в договоре не
определены - то в соответствии
с назначением имущества. Так,
арендаторы земельных участков
сельскохозяйственного назначения
обязаны производить сельскохозяйственную
продукцию способами, обеспечивающими
воспроизводство плодородия земель,
а также исключающими или ограничивающими
неблагоприятное воздействие такой
деятельности на окружающую среду.
Примером использования имущества
не по назначению может быть
использование помещения, арендованного
для офиса, в качестве складского
или торгового или для размещения
в нем промышленного предприятия.
В пункте 2 ст. 616 ГК РФ содержатся обобщенные
правила (ранее изложенные в ст. 285 ГК РСФСР)
об обязанностях арендатора. Он обязан:
* поддерживать имущество
в исправном состоянии;
* производить за свой
счет текущий ремонт;
* нести расходы по содержанию
имущества. Однако по всем этим
обязанностям есть оговорка: "...если
иное не установлено законом
или договором аренды".
Статья 617 ГК РФ защищает права
добросовестного арендатора. Переход
права собственности (хозяйственного
ведения, оперативного управления, пожизненно
наследуемого владения) на сданное
в аренду имущество к другому
лицу не является основанием для изменения
или расторжения договора аренды
(п. 1 ст. 617 ГК РФ).
В процессе пользования арендованным
имуществом арендатор с согласия
арендодателя вправе в ограниченных
пределах распоряжаться им, включая:
сдачу арендованного имущества
в субаренду (поднаем) и передачу
арендатором своих прав и обязанностей
другому лицу по договору перенайма;
предоставление арендованного имущества
в безвозмездное пользование, а
также залог арендных прав и внесение
их в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных товариществ
и обществ или паевого взноса
в производственный кооператив. В
указанных случаях, за исключением
перенайма, ответственным по договору
перед арендодателем остается арендатор
(п. 2 ст. 615 ГК).
Законом или иными правовыми
актами могут быть установлены иные
правила по распоряжению имуществом,
как ограничивающие, так и расширяющие
правомочия арендатора. Перечисленных
в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру,
лишены арендаторы земельных участков,
природных объектов, зданий и сооружений,
расположенных на территории национального
парка и арендуемых для осуществления
деятельности по обеспечению регулируемого
туризма и отдыха. Напротив, более
широкие правомочия по распоряжению
полученным в аренду имуществом предоставлены
арендатору транспортного средства.
Так, арендатор транспортного средства
вправе заключать договоры с третьими
лицами об использовании транспортного
средства без согласия арендодателя
(ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие
полномочия по распоряжению имуществом
предоставлены арендатору предприятия
(ст. 660 ГК).
По истечении срока
действия договора, арендатор имеет
преимущественное право на возобновление
договора, если он:
- надлежащим образом исполнял
свои обязанности по ранее
заключенному договору, то есть
использовал имущество по назначению,
не допускал ухудшения его
состояния, регулярно и своевременно
вносил арендную плату и т.д.;
- готов заключить договор
на условиях, равных предлагаемым
другими претендентами на аренду,
что выражено в словах "при
прочих равных условиях". Это
касается размера арендной платы,
готовности принять на себя
обязанности по проведению капитального
ремонта и др.;
- желает продлить арендные
отношения, что подтверждается
письменным уведомлением об этом
арендодателя в срок, указанный
в договоре, а если он там
не определен, то в разумный
срок до окончания действия
договора.
Если арендатор продолжает
пользоваться имуществом после истечения
срока договора при отсутствии возражений
со стороны арендодателя, договор
считается возобновленным на тех
же условиях на неопределенный срок (п.
2 ст. 621 ГК РФ.). Прекращение его действия
(в том числе досрочное расторжение)
производится по следующим основаниям:
использование арендатором имущества
с существенным нарушением условий
договора или назначения имущества
либо с неоднократными нарушениями;
арендатор существенно ухудшает
имущество; если более двух раз подряд
по истечении установленного договором
срока платежа арендатор не вносит
арендную плату. Арендатор также вправе
требовать расторжения (изменения) договора
аренды, если: арендодатель не предоставляет
ему сданное в аренду имущество либо чинит
препятствия в пользовании этим имуществом
в соответствии с договором или назначением
этого имущества; арендованное имущество
имеет препятствующие его использованию
недостатки, за которые отвечает арендодатель;
арендодатель не выполняет обязанности
по капитальному ремонту сданного в аренду
имущества; имущество в силу обстоятельств,
за которые арендатор не отвечает, оказывается
в состоянии, не пригодном для использования.
Существенным элементом
содержания данного вида договора является
регулирование отношений сторон
при улучшении арендованного
имущества. В частности, Закон предполагает
возместить арендатору стоимость неотделимых
улучшений, произведенных с согласия
арендодателя и за счет арендатора.
Выполненные арендатором отделимые
улучшения являются его собственностью,
если иное не предусмотрено договором.
По окончании договора аренды такие
улучшения могут быть отделены арендатором
и оставлены им за собой.
Арендатор обязан поддерживать
арендованное имущество в исправном
состоянии, нести расходы на его
содержание, производить за свой счет
текущий ремонт имущества, если иное
не установлено законом или договором.
Получая арендованное имущество
во владение и пользование, арендатор
становится на период действия договора
его законным (титульным) владельцем.
Его право владения этим имуществом
защищается гражданско-правовыми способами
защиты вещных прав. Статья 305 ГК предусматривает
защиту прав владельца имущества, не
являющегося его собственником,
но осуществляющего владение по основанию,
предусмотренному законом или договором,
теми же способами, которые используются
для защиты иных вещных прав, а именно
— путем истребования имущества
из чужого незаконного владения (предъявления
виндикационного иска), заявления
требования об устранении, всяких нарушений
этих прав, если даже они не связаны
с лишением владения (предъявления
негаторного иска) — см. ст. 301—304
ГК. Законный владелец, не являющийся собственником
имущества, наделяется правом защиты своего
владения и против собственника.
Права и обязанности
арендодателя
Основной обязанностью
арендодателя является предоставление
имущества арендатору в состоянии,
соответствующем и условиям договора
аренды, и назначению имущества,
а также ответственность за
недостатки сданного в аренду
имущества, если бы даже это
имущество частично препятствовало
пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). При
этом арендованное имущество
сдается со всеми его принадлежностями
и относящимися к нему документами:
техническим паспортом, сертификатом
качества и т.п., если иное не
предусмотрено договором. Если такие
принадлежности и документы не были переданы,
а без них арендатор не может пользоваться
имуществом в соответствии с его назначением
либо в значительной степени лишается
того, на что был вправе рассчитывать при
заключении договора, он может потребовать
предоставления ему арендодателем таких
принадлежностей и документов или расторжения
договора, а также возмещения убытков
(п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Итак, имущество, сдаваемое
в аренду, должно отвечать определенным
требованиям:
а) быть пригодным для
использования строго по целевому назначению;
б) находиться в состоянии,
отвечающем определенным стандартным
нормам и правилам (санитарии, противопожарным
правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно
предъявляемым требованиям;
в) соответствовать условиям
договора аренды, т.е. его существу;
г) передаваться при необходимости
со всеми его принадлежностями;
д) сдаваться также в
аренду с относящимися к имуществу
документами.
Кодекс усиливает ответственность
арендодателя за несоблюдение вышеуказанных
условий. Так, арендатор вправе требовать:
- предоставления необходимых
ему принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков (ст.
ст. 15 и 393 ГК РФ).
Закон специально предусмотрел
ответственность арендодателя за нарушение
договорного срока сдачи в
аренду имущества. Сделана оговорка
и на тот случай, если в арендном
договоре не указан сам срок сдачи имущества
в пользование, - этот срок должен быть
разумным. Если арендодатель нарушает
все договорные и разумные сроки передачи
арендованного имущества, то Кодекс допускает:
а) истребование такого имущества
от недобросовестного арендодателя
по нормам обязательственного права (ст.
398 ГК РФ);
б) возмещение убытков, причиненных
задержкой в исполнении по передаче
имущества;
в) право требовать от
арендодателя расторжения договора.
Примерно такие же правила применяются
законодателем и в том случае,
если арендодатель сдает имущество
в аренду с какими-либо недостатками.
Так, арендодатель отвечает
за недостатки сданного в аренду имущества,
полностью или частично препятствующие
пользованию им, даже если во время
заключения договора аренды он не знал
об этих недостатках.
В таких негативных ситуациях,
т.е. при получении имущества в
аренду с недостатками, право выбора
способа защиты своих нарушенных
прав принадлежит арендатору. Он может:
- потребовать от арендодателя
либо безвозмездного устранения
недостатков имущества, либо соразмерного
уменьшения арендной платы, либо
возмещения своих расходов на
устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать
сумму понесенных им расходов
на устранение данных недостатков
из арендной платы, предварительно
уведомив об этом арендодателя;