Правовое регулирование ренты

  Достаточно  строго урегулирован законом вопрос и об обеспечении выплаты ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

  Если  же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Им может быть тот же залог имущества либо поручительство третьего лица, банковская гарантия или неустойка. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным (ст. 432 ГК). Если условие такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения связанных с этим убытков (п. 3 ст. 587 ГК).

  Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается  выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен - то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике - единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процентов не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты.¹  
 
 
 
 
 
 

  1.2 Виды договоров  ренты

  ГК  выделяет три разновидности единого  по своей сути рентного договора - постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное  содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.

  Наряду  с подразделением договора ренты  на три его основных вида закон  позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой  области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,- правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).

  Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату  ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию  или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.  
 
 
 
 
 
 

  Глава 2. ДОГОВОР ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ

  2.1 Элементы договора

  Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты выступают прежде всего граждане независимо от их возраста и трудоспособности. Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия.

  Наряду  с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям  их деятельности. В настоящее время  законом не установлен запрет на получение  ренты какими-либо некоммерческими  организациями. В частности, такие  некоммерческие организации, как учреждения, вопреки высказанному в литературе мнению, получать ренту могут, если только иное не установлено их уставами или положениями. Существующий же запрет на распоряжение имуществом, приобретенным по смете, не служит для этого препятствием, так как фигуры получателя ренты и лица, отчуждающего имущество под выплату ренты, могут и не совпадать. Исключение из числа возможных получателей ренты коммерческих организаций можно объяснить, пожалуй, лишь тем, что, с точки зрения законодателя, это противоречило бы их основным задачам, а именно существовать и развиваться за счет доходов от предпринимательской деятельности.¹

  Субъектный  состав получателей постоянной ренты  может меняться.

  Сама  суть данного вида ренты - неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком - предполагает, что право  на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем  ренты является некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим  лицам. Разумеется, этого может и  не произойти, если наследник, например государство, или правопреемник  реорганизованного юридического лица, например коммерческая организация, не могут быть получателями ренты. Законом  допускается передача права на получение  ренты другим лицом и путем  уступки требования, хотя договором  может быть наложен запрет на это  либо предусмотрена необходимость  согласования данного вопроса с  плательщиком ренты. Представляется, что  по смыслу закона получатель ренты  не может переуступить свои права  по договору, заключенному в его  пользу другим лицом, без согласия данного  лица.

  В отношении плательщиков ренты закон  никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так  и любые юридические лица при  условии, что их учредительные документы  не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует  учитывать, что для осуществления  отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона (см. ст. 586, 593 ГК).¹

  Предмет договора постоянной ренты, как и других видов рентных договоров, образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой - сама рента, которая выплачивается ее получателю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.

  Срок  договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой. Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т. е. не позднее чем в первый день следующего квартала.

  О цене договора постоянной ренты, как, впрочем, и о цене других рентных договоров, можно говорить лишь условно ввиду его алеаторного характера. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты, правила определения которой будут рассмотрены чуть ниже. Наряду с выкупной ценой ренты в договоре должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, выплачиваемой получателю ренты с определенной договором периодичностью. В отличие от других видов ренты размер постоянной ренты устанавливается сторонами совершенно самостоятельно при отсутствии в законе указаний на ее возможный минимальный размер. Будучи определенным в договоре, размер выплачиваемой ренты в последующем увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если только сторонами не согласован иной порядок индексации ренты либо эта индексация прямо не исключена.

  Пункт 2 ст. 590 Кодекса закрепляет диспозитивную  норму об индексации размера постоянной ренты, который увеличивается пропорционально  увеличению установленного законом  минимального размера оплаты труда. Эта норма направлена на реализацию компенсационной функции гражданского права. Поэтому данное средство индексации должно служить способом компенсации инфляционных потерь получателя постоянной ренты. Но назвать его эффективным сегодня нельзя. Дело в том, что в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 г. по настоящее время исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. При этом минимальный размер оплаты труда, предусмотренный ст. 1 названного Закона, применяется с ноября 2002 г. исключительно для регулирования оплаты труда, а также для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности. Он увеличился за это время в 5,5 раз: с 1 января 2001 г. - 200 руб., с 1 июля 2001 г. - 300 руб., с 1 мая 2002 г. - 450 руб., с 1 октября 2003 г. - 600 руб.; 1 января 2005 г. - 720 руб.; с 1 сентября 2005 г. - 800 руб.; с 1 мая 2006 г. - 1100 руб. В то же время базовая сумма минимального размера оплаты труда, как говорилось выше, за последние 5 лет не изменялась вообще и составляет 100 руб. Соответственно, ни о какой компенсации инфляционных потерь при таком методе индексации не может идти речи.¹

  Из  изложенной проблемы видится, как минимум, два выхода. Во-первых, сам собой  напрашивается вывод о необходимости  внесения изменений в нормы действующего законодательства. Необходимо уравнение  категории "минимальный размер оплаты труда" для трудовых и гражданских правоотношений. Тем более что данная тенденция наблюдается, в частности, в отношении административных штрафов, сумма которых предположительно будет исчисляться исходя из МРОТ. В Государственную Думу Федерального Собрания РФ внесен и включен в программу законопроектной деятельности на апрель 2006 г. проект Федерального закона N 2294734, согласно которому для исчисления административных штрафов предполагается использовать половинный МРОТ. Во-вторых, стороны сами вправе воспользоваться диспозитивным характером комментируемой нормы и предусмотреть в договоре более эффективное средство компенсации инфляционных потерь. Естественно, инициатива при этом должна исходить от получателя ренты, в конечном счете заинтересованного в закреплении такого условия.

  В настоящее время осуществляется переход к новой системе исчисления минимального размера оплаты труда. В частности, в соответствии со ст. 133 Трудового кодекса РФ минимальный размер оплаты труда устанавливается одновременно на всей территории Российской Федерации федеральным законом и не может быть ниже размера прожиточного минимума трудоспособного человека. Но статья 421 Трудового кодекса РФ установила, что порядок и сроки введения размера минимальной заработной платы, предусмотренной ч. 1 ст. 133 ТК РФ, устанавливаются федеральным законом. В настоящее время такой закон не принят и можно признать лишь декларацией объявленный поэтапный переход к данной системе. Потому не вызывают сомнений выводы Верховного Суда РФ о том, что, во-первых, действующий Федеральный закон "О минимальном размере оплаты труда" никоим образом не связывает минимальный размер оплаты труда с прожиточным минимумом (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. по делу N 16Г0426) и, во-вторых, ст. 133 ТК РФ не вступила в силу в связи с отсутствием предусмотренного ст. 421 ТК РФ Федерального закона (см. Определение Военной коллегии Верховного Суда РФ от 10 августа 2004 г. по делу N 5064/97 // Право в Вооруженных Силах. 2005. N 1).

  Очевидная неэффективность такого способа  индексации говорит о необходимости  закрепления в договоре иных способов. Контрагенты вправе как изменить такой порядок, так и вообще исключить  возможность какой-либо индексации по договору постоянной ренты. При этом можно, в частности, избрать в  качестве справедливого критерия увеличения размера ренты повышение прожиточного минимума, коэффициент-дефлятор (см. комментарий  к ст. 597) и др.

  И, наконец, данная проблема вновь была поднята в начале 2009 г. Несколько  граждан нашей страны были вынуждены  обратиться по данному вопросу в  Конституционный Суд РФ. Где данная проблема и нашла своё положительное  решение. Было внесено изменение  в гражданский кодекс в данной части увеличения суммы ренты. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  2.2 Прекращение договора

  Договор постоянной ренты приводит к установлению обязательственных отношений между  плательщиком ренты и ее получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго. Может быть давно  уничтожено (потреблено) то имущество, которое было передано под выплату  ренты, могут быть забыты те лица, между  которыми первоначально возникло данное обязательство и т. п., но само обязательство  по выплате ренты может сохраняться. Это, однако, не означает, что оно  является вечным и не может быть прекращено ни при каких обстоятельствах. Анализ действующего законодательства позволяет указать на ряд случаев  прекращения рассматриваемого обязательства  как по основаниям, являющимся общими для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным  основаниям, характерным лишь для  рентных отношений.