Правовые основы и государственная регистрация сделок с ипотекой

Содержание

 

Введение                                                                                                        3

1. Правовые основы и государственная регистрация сделок с

ипотекой                                                                                                   5

2. Технология проведения и порядок оформление сделок с

ипотекой                                                                                                  17

Заключение                                                                                                  23

Список нормативно-правовых актов и литературы:                               24

Приложения                                                                                                 25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Сделкой называется осознанное действие граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  и прекращение их прав и обязанностей(юридический  факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель любой сделки- приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

Законность содержания;

Правоспособность и  дееспособность физических и юридических  лиц, совершивших сделку;

Соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

Соблюдение формы сделки.

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, то есть не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий.

При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Сопровождение сделки с  недвижимостью можно разбить на несколько этапов: сбор документов необходимых для регистрации сделки в регистрирующих органах и сбор документов необходимых для проверки юридической чистоты сделки. Следующий этап правовая экспертиза документов на объект недвижимости правовая экспертиза правообладателей недвижимости. Основной этап-проведение сделки- подписание договоров, передача денежных средств(или оплата по безналичному платежу).Заключительный этап-регистрация сделки в регистрирующих органах и получение зарегистрированных документов.

Сделка с недвижимостью  в зависимости от типа объекта  недвижимости может значительно  отличатся: сделки с земельными участками, сделки с квартирами, сделки с новостройками, все они отличаются по способам проведения и механизмам обеспечения безопасности.

Эффективное ипотечное  кредитование в России способствовало бы значительному оживлению в  инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению  глубокого социально-экономического кризиса в целом. Да данный момент создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок, но при этом не нужно пренебрегать особенностями нашей экономики.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Правовые основы и государственная регистрация сделок с ипотекой

Ипотечное кредитование.

Ипотечное кредитование является одним из видов потребительских  кредитов предоставляемых банками России. Ипотека предполагает покупку заемщиком жилья, с оформлением его в собственность. Но в данном случае есть обременение, т.е. недвижимость находиться в залоге до того, как кредит погасится полностью. Следовательно, заемщик не имеет права в течение всего срока кредита продавать или обменивать жилье.

Банк определяет платежеспособность клиента. Положительным в данном случае считается наличие поручителей  или залога. Подобная тактика связана  с риском, который банк берет на себя. Он должен быть уверен в возврате кредита.

Ипотека – является выгодным видом кредита. Это объясняется  тем, что в данный момент покупка  своего жилья является острой проблемой, и большая часть населения  не имеет возможности купить жилье  за счет собственных средств. Наиболее значимой становится покупка недвижимости при рождении детей. Семья растет, а любой родитель хочет обеспечить достойную жизнь своим детям. Выходом в данной ситуации может служить ипотечное кредитование(5)

Особенности государственной регистрации договора ипотеки.

Вся процедура государственной  регистрации ипотеки, в части, не оговоренной ФЗ РФ «Об ипотеке», должна соответствовать требованиям  ФЗ РФ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. Если же последний  противоречит закону «Об ипотеке», то применению подлежит закон «Об ипотеке», так как он принят позднее.

Пункт 1 статьи 1 Закона от 16 июля 1998 г. № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) представляет договор об ипотеке, как договор о залоге недвижимого имущества, одна сторона которого - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. Сходное определение залога дается в ст. 334 ГК РФ.(2)

Договором ипотеки признается договор залога недвижимого имущества, по которому Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет преимущественное право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного залогодателем недвижимого имущества перед другими кредиторами этого залогодателя.

Любой договор ипотеки  подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП), и считается заключенным с момента этой регистрации.

Для осуществления государственной  регистрации договора ипотеки, заключенного в простой письменной форме, требуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а для регистрации нотариально удостоверенного договора ипотеки - заявление одной из сторон - залогодержателя или залогодателя.

Существенные  условия:

Одним из таких условий является четкое определение предмета ипотеки, которым лишь может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Для возможности идентификации объекта недвижимости следует указывать в договоре ипотеки наименование и вид недвижимого имущества, его местонахождение, площадь и иные характеристики в соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права, на основании которого принадлежит залогодателю закладываемый объект.

А если предметом ипотеки является часть объекта недвижимости, то эта часть объекта должна быть четко определена с указанием возможных характеристик. Например, при залоге части здания следует указать номера помещений, этажности, обшей площади и т.д. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, предметом ипотеки быть не может.

Кроме того, предметом ипотеки может  быть доля в праве общей собственности на недвижимое имущество. Владелец доли может ее заложить без согласия других участников долевой собственности.

Если это общая совместная собственность, то необходимо письменное согласие всех собственников. Если закладываемый объект недвижимости принадлежит на праве совместной собственности супругам, то необходимо представить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, либо договор ипотеки должен быть заключен с множественностью лиц, где супруги будут указаны как созалогодатели.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, кроме земельных участков, изъятых из оборота либо ограниченных в обороте, а также находящихся в государственной или муниципальной собственности. Также предметом ипотеки могут быть предприятия, здания, сооружения и иные строения, объекты незавершенного строительства, жилые дома, квартиры и их части, изолированные комнаты, а также другие объекты недвижимости.

Если на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, находятся какие-либо строения, то договором об ипотеке может быть предусмотрено, что такие строения не находятся в залоге. Однако если предметом ипотеки является какое-либо здание или сооружение, то ипотека такого объекта допускается лишь с одновременной ипотекой по одному договору ипотеки земельного участка, принадлежащего залогодателю, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.

В случае возведения залогодателем в будущем каких-либо строений, расположенных на заложенном земельном участке, ипотека распространяется на эти строения, если договором ипотеки стороны не определили отсутствие возникновения ипотеки на возведенные в будущем объекты недвижимости.

Обязательным требованием является представление плана закладываемого объекта недвижимости. На земельный участок представляется кадастровый план, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. (Кадастровый план может не предоставляться, если он предоставлялся ранее, для регистрации предыдущих сделок с объектом недвижимости). На иное недвижимое имущество - план объекта недвижимости, удостоверенный организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Договор ипотеки должен содержать условие об оценке предмета ипотеки сторонами, выраженной в денежном эквиваленте.

Условием действительности договора ипотеки является указание права, в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю, а также наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. В случае залога имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения или праве аренды должно быть представлено письменное согласие собственника объекта недвижимости на залог.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки  с указанием его существа, основания возникновения, суммы и срока исполнения. Если данное обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения, а также иные существенные условия такого договора. В случае определения суммы обязательства в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны необходимые условия ее определения; а если обязательство подлежит исполнению частями – размер, сроки (периодичность) платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Государственная регистрация договора ипотеки осуществляется посредством занесения записи о регистрации ипотеки в ЕГРП, о чем делается специальная надпись на этом договоре.(5)

Государственная регистрация ипотеки  проводится на основании заявления  залогодателя или залогодержателя  после государственной регистрации  вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. 
К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. 
На государственную регистрацию ипотеки в соответствии с

п. 1 ст. 20, ст. ст. 16 и 17 Закона об ипотеке представляются: 
1) заявление залогодателя или залогодержателя о регистрации ипотеки (в заявлении должны содержаться в том числе данные о залогодателе и залогодержателе, необходимые для заполнения соответствующих подразделов Единого государственного реестра прав, а также аналогичные данные о представителе залогодателя или залогодержателя); 
2) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию ипотеки (который должен быть возвращен заявителю), и его копия (которая помещается в дело правоустанавливающих документов); 
3) документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления); 
4) подлинники и копии плана жилого помещения, плана жилого помещения и земельного участка (для жилых домов), а также подлинники и копии документов, содержащих описание жилого помещения, являющегося предметом договора об ипотеке, удостоверенных органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа (п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Закона об ипотеке, п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219); 
5) подлинники договора ипотеки (в количестве, равном числу сторон сделки) и копия договора ипотеки (для приобщения к делу правоустанавливающих документов); 
6) подлинники и копии документов, названных в договоре ипотеки в качестве приложений; 
7) подлинник и копия закладной (если в договоре ипотеки указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной); 
8) подлинники и копии документов, названных в закладной в качестве приложения; 
9) кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой (подлинник и копия).

В случаях, предусмотренных  законом, на регистрацию ипотеки  представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе: 
1) письменное согласие на ипотеку всех собственников жилого помещения, если оно выступает предметом договора ипотеки и находится в общей совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке); 
2) нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ); 
3) разрешение органа опеки и попечительства, если предмет договора ипотеки - жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (если залогодателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, представляется также письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей), ограниченно дееспособных (в этом случае также требуется представление письменного согласия попечителей) или недееспособных лиц, над которыми установлена опека (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ); 
4) разрешение органа опеки и попечительства, если предмет договора ипотеки - жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК РФ); 
5) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора ипотеки в случае подписания этого договора представителем юридического лица, не уполномоченным действовать от имени юридического лица без доверенности (ст. 185 ГК РФ); 
6) прочие документы. 
Государственная регистрация договора ипотеки жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке.