Правовые основы и государственная регистрация сделок с ипотекой

Стандартная процедура  получения ипотечного кредита определена в Постановлении Правительства  РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" и состоит из следующих основных этапов (на каждом из них остановимся подробнее далее):

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Он должен  получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором  вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Эта процедура именуется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей  финансовым возможностям заемщика  и требованиям кредитора. Заемщик  вправе подобрать себе жилье  как до обращения к кредитору,  так и после. В первом случае  продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. Тогда кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета  ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;

6) проведение расчетов  с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал в процессе расчетов по договору купли-продажи и полностью контролировал его;

7) страхование предмета  ипотеки, жизни заемщика, а также  по возможности прав собственника  на приобретаемое жилое помещение. 
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.(5)

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается. 
Чтобы получить ипотечный кредит (в рублях или иностранной валюте), нужно, как минимум, иметь деньги на первоначальный взнос. 
Как уже говорилось ранее, прежде чем получить банковский кредит на приобретение жилья, вам необходимо предоставить банку денежные средства в размере 25 - 30% стоимости жилья, так как банки и другие кредитные организации дают взаймы от 70 до 85% стоимости жилья. 
Таким образом, первоначальный взнос (т.е. сумма, которую вам необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках 20 - 30% стоимости квартиры. 
К сожалению, именно обязанность внести первоначальный взнос, а также его величина и становятся основным препятствием при получении жилищного кредита. 
Эти денежные средства вы должны положить на счет в банке, который предоставляет вам кредит. В противном случае, если банк не увидит их, оставшаяся недостающая сумма вам выдана не будет. Это очень серьезное требование банка, которое не должно быть нарушено.(8)

Документы необходимые  для оформления ипотеки.(8)

1. Общие.

1. Заявление-анкета на жилищный  ипотечный кредит; 
2. Паспорт+Копия всех страниц паспорта Заемщика/Созаемщика; 
3. Копия Свидетельства о регистрации по месту пребывания Заемщика/ Созаемщика (при наличии);  
4. Копия документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.) Заемщика/Созаемщика.

2. Документы для оформления ипотеки,  подтверждающие семейное положение  Заемщика/Созаемщика:

1. Копия свидетельства о браке  и/ или копия свидетельства  о расторжении брака;  
2. Копия свидетельства о рождении детей.

3. Документы для оформления ипотеки, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика/Созаемщика:

Для Заемщиков или Созаемщиков, работающих по найму:

1. Копия трудовой книжки  Заемщика/Созаемщика, все страницы заверены работодателем, на последней странице запись: «работает по настоящее время», дата и расшифровка должности уполномоченного лица;  
2. Справка с места работы о размере дохода за последние 12 календарных месяцев по форме №2-НДФЛ (если по форме №2-НДФЛ доход подтверждается не полностью, нужно также предоставить справку по форме Банка);  
3. Краткая информация о роде деятельности Заемщика/ Созаемщика и роде деятельности предприятия (в произвольной форме);  
4.Копия рудового контракта (при наличии);  
5. При наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы о всех произведенных выплатах за последние 12 календарных месяцев (по форме № 2-НДФЛ).

Оформление ипотечной сделки(8)

Ипотечная сделка может быть оформлена только после того, как все необходимыедокументы, представленные в банк, были им приняты, а кредитный комитет банка вынес решение о выдаче ипотечного кредита. Процедура оформления ипотечной сделки проходит в банке, где выдается кредит. И по ее итогам вы, наконец, получаете вожделенный кредит на квартиру или иное жилье в свое пользование.

Процесс оформления ипотечной  сделки 
Основными договорами, которые заключаются в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки). Соответственно, для их подписания необходимо присутствие представителя банка, заемщика и продавца жилья.

Также банк может потребовать  оформить договор поручительства третьих лиц - как правило, нужно 3-4 поручителя со стороны должника. По этому договору при невыплате должником суммы долга поручитель обязан сделать это сам. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).

Как правило, банки предлагают стандартные формы договоров. Но, вы можете попросить изменить те или иные формулировки, если принципиально с ними не согласны. И не забудьте, что в кредитном договоре у заемщика обязанностей значительно больше, чем у банка, который предоставляет деньги и собственно рискует своими деньгами.

Также помните, что оформление ипотечной сделки - финальный этап процедуры вступления в ипотеку, и если до этого момента вы вполне могли отказаться от сделки, то после подписания договоров сделать это будет значительно сложнее, поскольку для аннулирования договоров нужны веские причины.

Порядок оформления бумаг (8) 

Первым подписывается  кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). Затем оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, после чего составляется закладная.

В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.

Далее необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки квартиры. Во избежание недоразумений в регистрационные органы стоит представить три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Более того, при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры.

Обычно процедура регистрации ипотечной сделки занимает не больше двух недель. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

какие ограничения  накладывает невыплаченный ипотечный  кредит на владельца квартиры:

Во-первых, без разрешения залогодателя нельзя сдавать квартиру в аренду, поскольку в соответствии со стандартными условиями договора, квартира приобретается для собственного проживания заемщика.

Во-вторых, без согласования с кредитором нельзя проводить перепланировку квартиры.

Также квартиру с невыплаченной  ипотекой нельзя продавать или передавать в залог до полного погашения  кредита (впрочем, по договоренности сторон - кредитора, заемщика и стороны, желающий купить или взять в залог данную квартиру, - возможно получение разрешения кредитной организации на эти действия).

Ну и очевидная вещь: нельзя сознательно ухудшать состояние  жилья. Т.е. если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.(5) 

2. Технология проведения и порядок оформления сделок с ипотекой.

Оценка квартиры при оформлении сделки

Сейчас при оформлении ипотеки, банки требуют от заемщиков  представить отчет об оценке квартиры, для приобретения которой предназначается ипотечный кредит. Для обеспечения точности и объективности результатов, такую оценку может проводить только профессиональный независимый оценщик, действующий в соответствие с требованиями федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».(7)

Как же должно происходить взаимодействие заказчика и оценщика при проведении оценки квартиры в случае ипотечного кредитования? Перед тем как заключать договор с независимым оценщиком, следует согласовать кандидатуру оценщика с тем банком, где планируется брать кредит. Некоторые банки проводят так называемую аккредитацию оценщиков и в дальнейшем требуют у заемщиков отчет об оценке приобретаемого жилья, подписанный только аккредитованным оценщиком. Справедливости ради следует отметить, что сейчас все больше и больше банков отказываются от процедуры аккредитации, и их единственным требованием к кандидатуре потенциального оценщика становится факт соответствия оценщика необходимым условиям, позволяющим ему осуществлять оценочную деятельность, которые сформулированы в уже упомянутом выше законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

К числу таких обязательных требований к оценщику относятся  членство в одной из зарегистрированных саморегулируемых организаций оценщиков  и наличие полиса страхования  гражданской ответственности оценщика на сумму не менее 300 000 рублей. Таким образом, прежде чем заключить договор с оценщиком, следует попросить у него копии свидетельство о членстве в СРО и полиса страхования ответственности, для того, чтобы убедиться в его легитимности.

После того, как кандидатура оценщика выбрана и согласована с банком, можно заключать договор на оценку. Напомним, что заключение письменного договора является обязательным при проведении независимой оценки любого имущества и отчет об оценке, составленный без предварительного заключения договора является недействительным с точки зрения закона.

В договоре на оценку квартиры нужно указать дату оценки, цели и задачи оценки, а также вид  определяемой стоимости. Как правило, при оформлении ипотеки, банк требует  оценить рыночную стоимость приобретаемой недвижимости. Но несмотря на то, что оценщик определит рыночную стоимость, банк в дальнейшем будет вводить свои понижающие корректировки и сумма выдаваемого кредита будет несколько меньше, чем рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная независимым оценщиком. Это объясняется тем, что в случае продажи заложенной квартиры, банк хочет продать ее быстро, а для этого нужно предоставить скидку от рыночной цены.