Правовые основы и государственная регистрация сделок с ипотекой

Обычно, процедура оценке квартиры начинается с ее осмотра. Во время осмотра оценщик делает фотографии, которые затем будут приложены к отчету об оценке и будут служить подтверждением самого факта осмотра квартиры независимым оценщиком. Заметим, что в некоторых случаях, когда по объективным причинам осмотр квартиры невозможен (нет доступа), оценка может проводиться и без осмотра. Однако следует иметь ввиду, что в российской арбитражной практике имеются прецеденты, когда отчет об оценке признавался недействительным по той причине, что оценка была произведена без осмотра объекта оценщиком.

Для оценки квартиры с  целью получения ипотечного кредита, требуется подготовить и предоставить оценщику следующие документы –  свидетельство о регистрации  права (или любой другой правоустанавливающий документ, такой как договор купли-продажи, свидетельство о наследстве по закону и т.п.) и кадастровый паспорт, выданный территориальным отделением БТИ. Если оценивается квартира в строящемся доме, который еще не сдан в эксплуатацию, то в качестве правоустанавливающего документа нужно предоставить договор совместного инвестирования или другой имеющийся договор с застройщиком. В этом случае оценке подлежит не право собственности, а право требования по имеющемуся договору. Документы БТИ в этом случае не предоставляются. В соответствие с новыми федеральными стандартами оценки ФСО 1-3, предоставляемые копии документов должны быть заверены подписью заказчика оценки.

Как правило, оценка квартиры происходит в течение 1-3 дней. По истечению  этого срока оценщик должен представить  заказчику готовый отчет об оценке. Обратите внимание, что страница с результатом оценки в отчете должна быть подписана лично оценщиком и его руководителем, страницы отчета должны быть пронумерованы, прошиты и скреплены печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. К отчету должны быть приложены копии следующих документов оценщика – свидетельство о членстве в СРО, полис обязательного страхования, диплом о получении образования в сфере оценочной деятельности. По своему усмотрению, оценщик может приложить к отчету и другие документы, имеющие отношение к делу. Заказчик на отчете никаких отметок не делает, а просто передает его в банк как свидетельство проведения независимой оценки квартиры.

Рассматривала конкретный  объект недвижимости- это 3-х комнатная  квартира, общей площади 44,2 кв.м.  1 этажного деревянного 2х квартирного жилого дома с участком земли общей площадью 600 кв.м., расположенных по адресу: Пермский край, Кишертский р-н, с. Усть-Кишерть, ул.Мира, д.1 кв.2

Для оценки квартиры были представлены следующие документы: свидетельство о гос. регистрации права, кадастровые паспорта и планы, технические характеристики объектов имущественных прав(тех. Паспорт, тех. Состояние и стоимость зданий о сооружений, тех. Описание квартиры)

 

Особенности государственной регистрации договора ипотеки.

Налоговым кодексом РФ установлен специальный размер государственной  пошлины за государственную регистрацию  договора ипотеки: для физических лиц - 1000 рублей; если договор об ипотеке заключен физическим и юридическим лицами, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона  - 1000 рублей (в сумме).Регистрация проводится территориальным подразделением Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю по месту нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Нотариальное  заверение ипотечного договора 
Должен ли присутствовать при оформлении ипотечной сделки нотариус? Ряд банков настаивают на заверении ипотечного договора у нотариуса, хотя обязательность этой процедуры законодательно отменена в 2005 году. Хорошо это или плохо?

С одной стороны, такая  ситуация позволяет снизить дополнительные расходы по ипотеке и избавляет заемщика от необходимости согласовывать с нотариусом время приезда в банк для оформления сделки. С другой стороны, приводит к ряду сложностей. Так если нотариус на сделке не присутствует, то для заключения ипотечного договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке (стоит от 100 до 500 руб.).

Кроме того, если договор  ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. И тут можно столкнуться с такой ситуацией: не все банки при заключении договоров считают необходимым их сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. А нотариус может отказаться заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. Таким образом, придется приезжать в банк еще раз для того, чтобы поставить недостающую подпись и печать.

И, наконец, после отмены обязательного нотариального удостоверения  договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ.

Исходя из всего вышесказанного, услугами нотариуса, скорее всего, воспользоваться придется. В настоящее время по закону "О госпошлине" нотариус вправе требовать за свою работу 200 руб. В реальности вам придется выложить 1-2,5% от стоимости предмета ипотеки. Причем, чтобы соблюсти видимость законности, эти деньги нотариус возьмет за составление договора.(8)

Достоинства ипотеки 
Основным преимуществом ипотечного кредита является то, что заемщик может воспользоваться кредитом, а не ждать, когда у него появятся средства. И после покупки он может сразу же переехать в приобретенное жилье, которое переходит в его собственность. После полного оформления всех необходимых документов заемщик, а также любой из членов его семьи могут свободно прописаться в новой квартире.

Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование  приобретаемого имущества, что в  свою очередь уменьшает не только риски банка, но и обеспечивает определенную стабильность и самому заемщику.

Также заемщик имеет  возможность получить вычет (13% от стоимости  жилья). При этом существует 2 способа  возмещения НДФЛ: ежемесячно, если в  качестве налогового агента выступает  организация-работодатель, либо в конце  налогового периода (год), после подачи декларации о доходах.

Еще одним плюсом ипотеки  является возможность взять кредит на долгий срок, тем самым, сократив ежемесячные платежи, а, следовательно, уменьшив расходы семейного бюджета. Как правило, банк предоставляет  досрочно погасить кредит.(8)

Недостатки  ипотеки 
Основным недостатком ипотечного кредитования является огромная переплата. Она может быть больше стоимости жилья в 2, а то и в 3 раза. Поскольку предполагается не только уплата процентов банку, но и ежегодное страхование приобретенной недвижимости, а также дополнительные расходы за проведение оценки, регистрации договоров, услуги юристов и риелторов, в некоторых банках услуги за ведение расчетного счета. Эти расходы могут составлять до 10%.(8)

Имущественный налоговый вычет - это возвращенный налог на доходы. Налоговым кодексом установлено, что при покупке или продаже недвижимости вы можете возвратить налог, либо уменьшить налогооблагаемую базу, т.е. ту сумму, на которую вам начисляют налог. При этом, сумма вычета по поводу приобретения (строительства) квартиры (жилого дома) (пп. 2, п. 1 220 НК РФ) установлена налоговым кодексом в размере, не превышающем 1 000 000 рублей. В налоговом кодексе РФ (ст.220) один из видов имущественного вычета определен для случаев приобретения (строительства) квартир, жилых домов или доли (долей) в них (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).(8)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В настоящее время  ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при  нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное  кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать  в первую очередь на категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, - значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех  граждан, у которых нет достаточных  собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать  доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 - 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10 % годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 - 20 %) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 - 20 % ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное  кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить  одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными  источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

В любом случае в России ипотека предназначена для категории людей имеющих постоянно высокий стабильный доход. В Российской федерации более 55 % населения не имеет даже среднего уровня доходов, не говоря уже о стабильности; около 15 % населения покупают недвижимость без привлечения заёмных средств; и только 20 - 25 % (это средний класс) имеют возможность оформить ипотеку и расплатиться за неё в срок или досрочно полностью.

 

 

 

Список нормативно-правовых актов и литературы:

 

1. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. ФЗ от 03.06.2006г. № 73-ФЗ.
2. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 29.12.2010 №435-ФЗ)
3. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с изменениями и дополнениями на 30.06.2008г. СПС "Гарант"
4. Грязнова А.Г., д-р экон. наук, проф. … © Коллектив авторов, 2002. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, О-93 М.А. Федотовой.
5. Гришаев, С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / С.П. Гришаев / / КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].
6. Косарева, Н.Б. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева. - М. : Фонд институт экономики города, 2006. - 551 с.
7. http://www.domkontrol.ru/all_of_mortgage.php?id=184
8. http://ipoteka-rus.narod2.ru/ipotechnie_banki/ipoteka_v_sberbanke/