Правовые основы залога как способа обеспечения исполнения обязательств

Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Это регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

В кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О потребительском кредите (займе)". К кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются требования Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" в части:

1) размещения информации  о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного  договора, договора займа;

2) запрета на взимание  кредитором вознаграждения за  исполнение обязанностей, возложенных  на него нормативными правовыми  актами Российской Федерации, а  также за услуги, оказывая которые  кредитор действует исключительно  в собственных интересах и  в результате предоставления, которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика;

3) размещения информации  об условиях предоставления, использования  и возврата кредита (займа) в местах  оказания услуг (местах приема  заявлений о предоставлении кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной  сети "Интернет");

4) предоставления заемщику  графика платежей по кредитному  договору, договору займа.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст.13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителем представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, нотариально засвидетельствованная копия такого договора. Если при наступлении указанных в настоящем пункте обстоятельств сторонами, одной стороной договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.

Помимо регистрации объекта недвижимости, который обременяется ипотекой, важным условием является определение стоимости предмета ипотеки. Стоит отметить, что стоимость объекта ипотеки выступает как не только как существенное условие ипотечного договора, но и выполняет ряд определенных функций. Во-первых, сам размер обязательств по ипотеке зависит от стоимости предмета ипотеки. Важно отметить, в интересах кредитора то, чтобы оценка стоимости данного объекта была больше размера основного обязательства (еще и в том случае, если размер основного обязательства из-за просрочки его исполнения увеличивается), но и позволяла бы достаточно легко и быстро реализовать предмет договора после обращения на него взыскания на публичных торгах. В данное время сложной проблемой, которая остро стоит перед судебными приставами при реализации промышленной недвижимости (не только заложенной) на публичных торгах, является именно её высокая стоимость, которая зачастую значительно превышает стоимость аналогичных объектов в других странах. Когда невозможно реализовать объект на публичных торгах перед кредитором стоит незавидный выбор: либо оставить данный предмет залога у себя в сумме оценки лишь на 10% ниже первоначальной стоимости, либо отказаться от него и попытаться удовлетворить свои требования за счет иного имущества должника (которого у того может не быть), не используя при этом преимущества, которые предоставляются ипотекой. Таким образом, важность правильной оценки ликвидности объекта ипотеки при заключении договора залога для кредитора выступает на первый план. Что касается залогодателя, то для него наоборот более высокая оценка его предмета залога крайне выгодна так, как предоставляет возможность использовать его в качестве предмета ипотеки не один раз, конечно, при наличии определенного согласия кредитора. Оценка стоимости недвижимого имущества современных условиях осложняется наличием нескольких видов «стоимостей». По ряду объектов недвижимости присутствует определенный уровень стоимости, ниже которого стороны договора опускаться не вправе. У земельного участка – это нормативная стоимость земли, у квартир и иного недвижимого имущества потребительского назначения – это инвентаризационная стоимость, для недвижимости производственного назначения – балансовая стоимость. Однако данный минимальный уровень абсолютно не отражает реальной стоимости данных предметов залога. Сейчас очень распространены услуги профессиональных оценщиков, которые определяют рыночную стоимость объекта залога, которую указываю в договоре вместе с минимальной. Следует отметить два важных момента. Первый заключается в том, что в отличие от других стран в России профессиональная оценка не является обязательной при заключении сделок с недвижимостью. Второй момент, оценка, которая произведена профессиональным оценщиком, больше имеет значение именно для возникновения основного обязательства и его размера и не является обязательной при определении начальной цены объекта недвижимости на публичных торгах при судебном обращении взыскания на предмет ипотеки. Пункт 2 ст. 350.1 ГК РФ предусматривает продажу предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства. Определенных критериев, по которым суд мог бы руководствоваться при этом законе не закреплено. Как показывает практика суды пользуются этим и устанавливают начальную цену в размере обеспеченных ипотекой требований кредиторов.

Таким образом, принимая во внимание роль цены объекта залога на публичных торгах, следует, в законе об ипотеке предусмотреть обязанность суда определять начальную продажную цену предмета ипотеки хотя бы с учетом его стоимости, которая определена в договоре. А в договоре о залоге движимого имущества, то в нем необходимо как можно полнее указывать реквизиты, позволяющие определить закладываемое имущество. Например, если речь идет о залоге оборудования, то это могут быть технические паспорта, заводские номера, а также какие-либо другие количественные и качественные показатели.

Теперь приведем наглядный пример из судебной практики.15

АО "Кузнецкий металлургический комбинат" обратилось в арбитражный суд с иском к АО "БМТ траст" о том, чтобы признать недействительным договор о залоге имущества. Суд принял решение об удовлетворении искового требования, так как спорный договор признан незаключенным. Согласно постановлению апелляционной инстанции решение было оставлено без изменения.

Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указанные судебные акты отменил, а дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что согласно приложению № 1 к договору от 25 декабря 2008 г. N А55-3964/2011, заключенному между АО "Кузнецкий металлургический комбинат" (залогодатель) и АО "БМТ траст" (залогодержатель), предметом залога являются рельсы в незавершенном производстве, рельсы в готовой продукции, рельсы экспортные в готовой продукции, квадрат экспортный в готовой продукции. По каждому наименованию имущества указаны его количество, стоимость одной тонны и фактическая стоимость имущества, подлежащего залогу.

При рассмотрении спора по делу суд пришел к выводу об отсутствии возможности на основании названных сведений выделить заложенное имущество из однородного имущества, принадлежащего залогодателю, в связи с не указанием в договоре его индивидуализирующих признаков (технических характеристик продукции). Поэтому суд в мотивировочной части решения указал, что сделка по залогу является незаключенной, поскольку не достигнуто соглашение о предмете залога.

Однако решение суда вынесено без исследования вопроса как о виде залога, так и о возможности применения к отношениям сторон положений ст.357 ГК РФ "Залог товаров в обороте".

Данный вопрос имеет определяющее значение, поскольку согласно п.1 ст.357 ГК РФ залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре залога. Следовательно, приданном виде залога указание на индивидуализирующие признаки залога не обязательна для договора залога.

Таким образом, решение суда о признании залогового договора незаключенным было принято на основании неполно исследованных обстоятельств дела.16

Следует отметить, что для защиты прав залогодержателя необходимо включить в договор информацию о правовом статусе предмета залога. Во-первых, в данной информации должны содержаться сведения о вещном праве, в силу которого объект принадлежит залогодателю, и о регистрации данного права. Во-вторых, важное значение для залогодержателя имеют сведения об обременениях объекта, которые существуют к моменту заключения договора о залоге. От полноты и достоверности данной информации, как правило, зависит, будет ли заключаться ипотечный договор и договор, который оформляет основное обязательство.

Согласно п.2 ст.209 и п.2 ст.335 ГК РФ залогодатель является собственником имущества, передаваемого в залог. Именно поэтому, необходимо быть уверенным в том, что залогодателю принадлежит право собственности на предмет залога.

Возможен залог имущества, которое находится в хозяйственном ведении. Юридические лица, которые имеют право хозяйственного ведения, могут отдать в залог без согласия собственника только движимое имущество. Согласно п.2 ст.295 ГК РФ для залога недвижимости, которая закреплена за организацией на праве хозяйственного ведения, необходимо согласие собственника имущества.

В ст.298 ГК РФ указано, что имущество, которое закреплено за учреждениями, финансируемыми за счет средств собственника, также не может выступать предметом залога. Тем не менее учреждение вправе отдать в залог имущество, приобретенное на средства, полученные от разрешенной ему предпринимательской деятельности.

Казенное предприятие имеет право закладывать закрепленное за ним движимое и недвижимое имущество лишь с согласия собственника согласно ч.1 п.1 ст.297 ГК РФ. Согласно ч. 2 п.1 ст.297 ГК РФ казенное предприятие имеет право самостоятельно распоряжаться (например, сдавать в залог) только той продукцией, которая произведена им, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При заключении договора о залоге необходимо учитывать также требования, которые предъявляются к предмету залога и связанные с этим ограничения. Согласно п.1 ст.336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно части 2 ст. 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.