Правовые основы залога как способа обеспечения исполнения обязательств

В статье 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) закреплен перечень имущества, на которое не может обращаться взыскание по исполнительным документам.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

1. жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
2. земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
3. предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;
4. имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;
5. используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;
6. семена, необходимые для очередного посева;
7. продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;
8. топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;
9. средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
10. призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.

Перечень имущества организаций, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, определяется федеральным законом.

Таким образом, например, на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов согласно Федерального закона от 26.09.1997 N 125-ФЗ (ред. от 22.10.2014) "О свободе совести и о религиозных объединениях" (26 сентября 1997 г.)

Согласно п.2 ст.14 Федерального закона 07.05.1998 №75 ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О негосударственных пенсионных фондах" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2015) фонд в целях охраны интересов вкладчиков, участников и застрахованных лиц не вправе принимать на себя поручительство за исполнение обязательств третьими лицами, отдавать в залог средства пенсионных резервов и средства пенсионных накоплений, выступать в качестве учредителя в организациях, организационно-правовая форма которых предполагает полную имущественную ответственность учредителей (учредителя). Сделки, совершенные с нарушением требований настоящего пункта, являются ничтожными.

Запасы государственного резерва независимо от места их размещения, здания, сооружения и другое имущество, которое входит в систему предприятий государственного резерва, а также земельные участки, на которых данные предприятия расположены, и участки недр, используемые для хранения государственного резерва, являются федеральной собственностью и не могут использоваться как предмет залога согласно Федерального закона от 29.12.1994 N 79-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "О государственном материальном резерве".

Временно вывозимые культурные ценности, которые постоянно хранятся в государственных и муниципальных музеях, архивах, библиотеках, иных государственных хранилищах, не могут использоваться в качестве обеспечения кредита или служить предметом залога согласно Закона РФ от 15.04.1993 N 4804-1 (ред. от 23.07.2013)"О вывозе и ввозе культурных ценностей".

Согласно части 5 ст.51 Закона Российской Федерации от 9.10.92 г. N 3612-I "Основы законодательства Российской Федерации о культуре" культурные ценности, хранящиеся в государственных и муниципальных музеях, картинных галереях, библиотеках, архивах и других государственных организациях культуры, не могут быть использованы в качестве обеспечения кредита или сданы под залог.

Во-вторых, существенное условие договора о залоге – это условие о том, в обеспечение исполнения какого обязательства возникает залог. Следует отметить, что залог используется для обеспечения таких обязательств, в содержание которых входит обязанность должника уплатить кредитору установленную денежную сумму. Денежные обязательства основываются на различных договорах. Основным из них является договор займа и его разновидность – договор банковского кредита. Поскольку именно получение банковского кредита – основная сфера применения залога. Поскольку именно в банках сосредоточена в современном мире основная масса денежных средств. Таким образом, место залога среди других способов обеспечения возврата кредита, который выдается банком, позволяет некоторым авторам выделить самостоятельный вид залога – банковский залог, что, однако, не подтверждается действующим законодательством.17

В настоящее время с помощью залога можно обеспечить исполнение денежных обязательств, основанных на иных договорах, например, купли-продажи, аренды, подряда и других. Главным условием является то, чтобы договор о залоге содержал необходимы данные, которые позволяют определить существо (то есть существенные условия), размер и срок исполнения должником основного обязательства. Постановление Пленумов Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ от 01.07.96. №6/8 разъяснило, что эти условия следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется ссылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия (ч. 2 п. 43). Правда, по не совсем понятной причине действие данного разумного правила ограничено лишь случаями, когда залогодатель и должник совпадают в одном лице.

При заключении договора о залоге следует обращать внимание на то, что договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Форма договора залога определяется в зависимости от вида закладываемого имущества.

Согласно п. 3 статьи 339 ГК РФ предусмотрено для договора залога наличие обязательной письменной формы. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариальная форма для договора ипотеки недостаточна; для него также предусмотрена обязательная государственная регистрация. Следовательно, несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность.

Договор об ипотеке согласно п.1 ст.10 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" подлежит государственной регистрации. Согласно п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии со ст. 9 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

1. в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.
2. предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
3. оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
4. обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
5. если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
6. если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
7. договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации; в противном случае такой договор считается ничтожным (ст. 10 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке");
8. государственная регистрация ипотеки осуществляется учреждением юстиции по месту нахождения недвижимости – предмета ипотеки. Для этого необходимо представить заявление, нотариально удостоверенный договор ипотеки, документ об уплате регистрационного сбора, документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, закладную (если она есть) (ст. 19, 20 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке").

В п. 3 ст. 339 ГК РФ затрагивается одна из центральных проблем, а именно публичность залога. Это означает, что существование отношений залога в принципе должно быть очевидным для окружающих.

В том случае, когда происходит передача предмета залога залогодержателю, публичность залога может обеспечиваться фактом его нахождения во владении последнего. Когда же предмет залога остается у залогодателя, в качестве средства публичности выступает регистрация. В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014)" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена регистрация любого недвижимого имущества и сделок с плавания и космические объекты. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином регистрационном реестре прав на недвижимое имущество, по месту нахождения имущества, которое является предметом ипотеки.

Следует отметить, что подобная унификация ипотечных договоров довольно сильно напоминает унификацию таких ценных бумаг как векселя (ФЗ от 11.03.1997 N 48-ФЗ "О переводном и простом векселе"). К тому же это не случайность и имеет определенные цели. Например, это может открыть перспективы развития рынка самих закладных. Оборот закладных будет производиться с помощью уступки прав требования по ним, осуществляемой посредством нотариально удостоверенных индоссаментов, не требующих государственной регистрации. Но если уступка прав залогодержателя по договору об ипотеке вполне допустима и в соответствии с действующим законодательством (с соблюдением общих правил об уступке требования), то залог самих закладных пока ничем у нас не регулируется. Унификация договоров об ипотеке сделает и это возможным. Причём порядок залога закладной будет также упрощённым и будет заключаться в простой её передаче другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение исполнения кредитного договора, заключённого между этим лицом и залогодержателем, названным в закладной (ипотечным залогодержателем).

В процессе формирования рынка кредитов по ипотеке вовсе следует использовать опыт других зарубежных стран в этой области. Данный опыт может заключаться в создании, во-первых, специального государственного органа, который можно называть по-разному – Федеральная комиссия, Федеральная ассоциация, Федеральное агентство. Его главной функцией является выкуп у банков закладных, которые отвечают заранее установленным требованиям (здесь как раз проявляется значение унификации договоров об ипотеке). В результате данный орган становится кредитором по огромному количеству закладных, которые он может продавать (опять же в порядке уступки требования) другим банкам, страховым организациям и иным финансовым структурам, а может выпускать на их сумму государственные ценные бумаги, обеспечением по которым могут выступить права требования по этим закладным. Средства от продажи закладных и от размещения ценных бумаг могут использоваться Федеральной комиссией для дальнейшего выкупа у банков закладных, стимулируя их, таким образом, к выдаче все большего количества ипотечных кредитов. При этом, независимо от того, кто в конкретный момент является кредитором по кредитному и, соответственно, залогодержателем по ипотечному договорам, обслуживанием ипотечного кредита занимается банк, с которым заемщик изначально заключил оба договора.18

Таким образом, неправильное оформление договора залога - отсутствие нотариального удостоверения в случаях, когда это предусмотрено законом, либо отсутствие регистрации залога недвижимого имущества влекут недействительность договора.

2.2 Стороны договора, их права и обязанности

Главными субъектами залогового обязательства выступают залогодатель и залогодержатель.

Принципиально важную роль играет отношение данных лиц к основному обязательству. Если в качестве залогодателя может выступать как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо, то в роли залогодержателя может быть только непосредственно сам кредитор по основному обязательству. Данное положение вытекает из заинтересованности последнего по обеспечению обязательств, то есть в наличии дополнительной возможности его погашения, которая получается в результате установления залога. Обязанность совпадения кредитора и залогодержателя в одном лице подтверждается закреплением в ГК РФ обязательности одновременной уступки прав по основному обязательству как условия действительности уступки прав по договору о залоге (ч. 2 ст. 350 ГК РФ), а также презумпцией, согласно которой, если не доказано иное, уступка прав по договору о залоге означает и уступку прав по обеспеченному залогом обязательству (ч. 3 ст. 355 ГК РФ).

Следует особо отметить, важность отношение залогодателя к предмету залога. Залогодержатель воспринимает заложенный объект как чужой, то есть не находящийся в его собственности. Залогодатель может владеть предметом залога на праве собственности или праве хозяйственного ведения. В последнем варианте, в случае залога недвижимости для обременения недвижимости ипотекой необходимо согласие собственника имущества. Вопросы по получению такого согласия, например, на залог недвижимого имущества, которое находится в федеральной собственности, регулируются документами Росимущества РФ.19

В настоящее время законодательно не установлено каких-либо ограничений в отношении юридического статуса залогодателя и залогодержателя. В настоящее время как тот, так и другой могут быть физическим или юридическим лицом.

Характерной особенностью ипотеки, как уже было отмечено ранее, является оставление заложенной недвижимости во владение залогодателя, который также оставляет возможность пользоваться ею. В главе 5 ФЗ «Об ипотеке» закреплены права залогодателя по пользованию заложенным имуществом. В соответствии со ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.