Предмет и форма договора аренды

Следует обратить внимание на специальные  нормы, относящиеся к аренде земельных  участков, являющихся федеральной собственностью и предоставляемых для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта. Арендная плата за пользование ими не должна превышать ставку земельного налога на земельные участки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог (см. п. 3 ст. 4 Федерального закона от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ).

Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т.д.

Наиболее распространена денежная форма оплаты. Она применяется  в виде установленных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.⁴²

В качестве альтернативного способа  оплаты может быть предусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами).⁴³

Возможны и такие способы  расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного здания и т.д.

Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (в  отличие от Основ законодательства об аренде, которые устанавливали соответственно пять лет). В специальном законе могут быть предусмотрены иные допустимые сроки пересмотра размера оплаты для отдельных видов аренды и для аренды некоторых видов имущества.

Иногда в договоре аренды предусматривается денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.⁴⁴

На рассмотрение арбитражных судов поступали иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции – к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ. Президиум ВАС РФ признал подобные иски не подлежащими удовлетворению. В одном из таких случаев стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Такой способ определения цены не исключается законом (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ). Во втором случае – при определении размера арендной платы путем указания в договоре суммы в иностранной валюте с последующим пересчетом ее в рубли, в которых должен осуществляться платеж, – Президиум ВАС РФ отметил, что указанный способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК РФ и его также следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он, кстати, не противоречит ст. 140 Кодекса, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях.

В приведенных примерах ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.⁴⁵

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с  момента передачи ему арендованного  имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период.

Если арендатор возвратит взятое внаем имущество до истечения  срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.⁴⁶

Законом предусмотрена возможность  воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного  нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных – соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивная и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере – потребовать досрочного расторжения договора.

2.5. Прекращение и изменение  договора аренды

Соглашение об изменении  или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ). Обращаться в суд с требованием изменить или расторгнуть договор следует только после того, как получен отказ одной из сторон на предложение изменить или расторгнуть договор, либо если ответ так и не был получен в срок, указанный в предложении (если срок не определен, то в течение 30 дней). Обратите внимание, что эта обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Расторгнуть заключенный  договор аренды можно несколькими  способами. Статья 450 Гражданского кодекса  РФ предоставляет три варианта:

- по соглашению сторон;

- по решению суда, если  того требует одна из сторон, в случаях, если контрагенты  существенно нарушили условия  договора;

- в других случаях,  предусмотренных Гражданским кодексом  РФ, другими законами или самим  договором.

Договор аренды может  быть расторгнут досрочно. Требовать досрочного расторжения договора может как арендодатель, так и арендатор.

В статье 619 Гражданского кодекса РФ перечислены случаи досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Как показывает судебная практика, признание того или иного условия существенным оценивается судом применительно к каждому конкретному случаю. Систематическая неуплата арендных платежей, нарушение сроков и размеров оплаты, сдача имущества в субаренду без согласия арендатора - вот основные существенные нарушения, которые заставляют арендодателей обращаться в суд;

- существенно ухудшает  имущество. Арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или в состоянии, обусловленном договором. В силу этого арендатор обязан принимать необходимые меры для сохранности имущества и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это может явиться основанием досрочного расторжения договора аренды;

- более двух раз  подряд по истечении установленного  договором срока платежа не вносит арендную плату. Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд (фактически - три раза и более) по истечении установленного срока платежа является безусловным основанием досрочного расторжения договора аренды. При этом закон дает право установить сторонам по своему усмотрению иной срок для досрочного расторжения при невнесении арендной платы в определенный договором срок, в том числе и однократном;

- не проводит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонта обязательно⁴⁷.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если сторонам не удалось достичь соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения  договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств  вызвано причинами, которые заинтересованная  сторона не смогла преодолеть  при той степени заботливости  и осмотрительности, которая от  нее требовалась по характеру  договора и условиям оборота;

- исполнение договора  без изменения его условий  настолько нарушило бы соответствующее  договору соотношение имущественных  интересов сторон и повлекло  бы для заинтересованной стороны  такой ущерб, что она в значительной  степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового  оборота или существа договора  не вытекает, что риск изменения  обстоятельств несет заинтересованная  сторона.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Эта обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Арендатор также вправе требовать досрочного расторжения  договора в судебном порядке в  случаях, предусмотренных в статье 620 Гражданского кодекса РФ, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

- имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии,  не пригодном для использования.

Обратите внимание, что  досрочное расторжение договора аренды влечет за собой и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Кодекс дает сторонам возможность расширить перечень оснований досрочного расторжения  договора, включив соответствующее  условие в текст соглашения.

2.6. Возмещение убытков

Возмещение убытков  на практике часто смешивается с  компенсацией потерпевшему лицу при  досрочном расторжении договора аренды. Эти понятия используются как синонимы. Такое их употребление имеет свое основание, так как на латыни значение слова «компенсация» - это возмещение. Однако наличие двух названных близких терминов требует дифференциации их значения. Так, возмещение убытков согласно ст. 15 ГК РФ подразумевает полное покрытие причиненного ущерба, тогда как компенсация может быть неполной, частичной. Возмещение убытков предполагается безотлагательным и более категоричным, чем компенсация, ибо последняя нередко может быть отсроченной. Термин «компенсация» обычно прилагается к государственному органу, обязанному к выплате, тогда как возмещение убытков чаще используется при характеристике отношений в частном секторе или же применительно к хозяйственной сфере деятельности публичных организаций. Возмещение убытков предполагает наличие некоторой не только субъективной, но и объективно возникшей потери (ущерб имуществу, неполученный доход, вред природе). Компенсация же необязательно следует за объективно нанесенными убытками. Например, в случае реквизиции частного имущества для государственных нужд это имущество не пропадает, а лишь меняет своего собственника; в этом случае ущерб терпит не общество в целом, а только частное лицо, которому это имущество принадлежало и которому полагается за него компенсация. Компенсация в таком понимании требуется не в связи с уничтожением вещи, а только вследствие изменения ее назначения. Более того, при новом назначении, которое придается вещи, последняя может стать для общества даже более полезной, чем при прежнем способе ее использования. С этим последним связывается представление о компенсации как о неком снисхождении государства, его вынужденной уступке по отношению к потерпевшему лицу.