Предмет и форма договора аренды

Возмещение убытков  при различных ситуациях. Закон  не различает неодинаковые случаи изъятия  недвижимости в публичных (государственных  или муниципальных) интересах. Среди них следовало бы выделить некоторые основные ситуации:

1) изъятие частной  земли и частного же строения  на ней (убытки возмещаются  и за строение, и за землю);

2) изъятие частного  строения, но расположенного на  земле, принадлежащей городу, поселку,  другой муниципальной единице (убытки возмещаются только за строение);

3) изъятие на публичной  земле жилого строения, которое  частное лицо или организация  занимают не на правах собственника, а на правах арендатора, постоянного  пользователя или на ином владельческом праве (убытки возмещаются собственнику строения, но не арендатору или иному пользователю земли);

4) изъятие земли (без  строения), которой владеет арендатор,  постоянный пользователь или  иной держатель, не обладающий  правом собственности на нее,  поскольку собственником является публичный орган (убытки возмещаются только за неиспользованные затраты арендатора и иного пользователя земли);

5) изъятие для публичных  нужд частной земли (вместе  со строением или без него), которой владеет третье лицо  по арендному или иному договору с частным собственником (в этом случае встает вопрос о возмещении убытков двум лицам, т.е. собственнику за землю, а арендатору за неиспользованные затраты, если они были)⁴⁸.

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю полученное по договору имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа этого имущества. Закон также определяет последствия несвоевременного возврата имущества арендатором в виде уплаты соответствующей арендной платы и возмещения убытков. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Согласно ст. 622 ГК РФ, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшение арендованного имущества, неотделимое без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено действующим гражданским законодательством. Согласно ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Как указал ВАС РФ в  информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», после прекращения договора арендная плата выплачивается в размере, согласованном в договоре (п. 38). Если указанная арендная плата превышает ставку аренды, которую мог бы получить арендодатель, если бы арендатор своевременно возвратил его имущество и оно вновь было бы передано в аренду, арендатор несет неблагоприятные последствия и не вправе требовать снижения арендной платы. Тем самым он экономически стимулируется к своевременному возврату арендованного имущества. Но и представить, что у арендодателя образуются какие-либо дополнительные убытки, довольно сложно. В то же время, если будет доказано, что ставки арендной платы на аналогичное имущество возросли после прекращения договора аренды, арендодатель вправе требовать возмещения его убытков. В виде убытков в большинстве случаев должна выступать упущенная выгода, т.е. сумма разницы между выплачиваемой арендной платой и предполагаемой платой от сдачи имущества в аренду другому лицу. Думается, законодатель подразумевал под убытками, упоминаемыми в ч. 2 ст. 622 ГК РФ, именно упущенную выгоду.

Однако в судебной практике представлен строгий подход к доказыванию причинно-следственной связи в данном случае, что приводит к невозможности получить компенсацию упущенной выгоды. В частности, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа рассматривается похожее дело: арендатор своевременно не возвратил арендованные помещения, арендодатель предъявил к нему иск о возмещении свыше 10 млн. руб. упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи вышеназванных помещений в аренду по рыночной стоимости⁴⁹. В обоснование исковых требований указывалось на то, что в связи с покупкой истцом у ответчика помещений последние были предоставлены ответчику в аренду по заниженной стоимости для целей их освобождения. После истечения срока аренды помещения не были возвращены арендодателю, что повлекло возникновение у него убытков в виде разницы между установленным договором размером арендной платы и рыночным размером арендной платы, подтвержденным заключением независимого оценщика.

Решением суда в иске отказано. В части требования о  взыскании упущенной выгоды решение  мотивировано отсутствием доказательств  намерений истца сдать помещения  в аренду по цене, установленной независимым оценщиком, и доказательств получения ответчиком доходов вследствие пользования имуществом истца.

В кассационной жалобе заявитель (истец) указывал на неправильное применение судом ст. 15 ГК РФ, ссылаясь на то, что  в результате неправомерного использования помещения ответчиком получен доход в виде сэкономленных денежных средств, которые он заплатил бы за аренду аналогичного помещения.

Суд кассационной инстанции  поддержал выводы суда первой инстанции, во-первых, ввиду недоказанности намерений истца представить имущество кому-либо в аренду и, во-вторых, ввиду отсутствия правовых оснований для взыскания сэкономленных ответчиком денежных средств, которые последний заплатил бы за аренду аналогичного помещения.

Позиция, из которой следует, что в подобном случае истец обязательно должен был предпринять попытки, направленные на поиск нового арендатора, подписать с ним договор аренды, пока еще не имея возможности передать имущество в аренду (как мы видели на иных примерах, это неизбежно вызвало бы сомнения в разумности поведения истца), представляется небесспорной. Можно ведь предположить, что собственник помещений вообще не собирался его сдавать в аренду (в нашем случае это более чем обоснованное предположение, поскольку целью заключения договора аренды было предоставление продавцу помещения некоторого времени для сборов и спокойного переезда; этим обусловливалась и низкая арендная плата). По использованной судом логике в этом случае арендодатель вообще не может претендовать на возмещение упущенной выгоды.

Таким образом, договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается  и главная цель договора – обеспечение  передачи имущества во временное  пользование. В то же время следует  сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК РФ сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользование» или «во временное пользование». Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Здесь же уместно отметить и следующее: возмездность арендного договора отличает его от ссуды, на что, как уже и отмечено было выше, в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич.

Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств,⁵⁰ именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК РФ может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК РФ).

Арендаторами могут быть российские юридические лица и граждане России, предприятия с совместной формой собственности, международные объединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане.

ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ  ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ

3.1. Договор проката

Прокат является отдельным видом аренды. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

В определении договора проката отражены три его специфические  черты, а именно:

1) в качестве арендодателя  выступает специальный субъект  – предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;

2) предметом договора  является только движимое имущество  (кроме транспортных средств,  для которых предусмотрены специальные  правила), используемое для потребительских  целей, если иное не предусмотрено  договором или не вытекает из существа обязательства.

3) предмет проката  передается во владение и пользование  арендатору (п. 1 ст. 626 ГК). Следовательно,  при договоре проката арендодатель  не может сохранить за собой  право владения вещью.

Срок договора проката  не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст.621 ГК) к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК).

Форма договора – только письменная, причем посредством как  составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняются правилам о публичных договорах (ст. 426 ГК).

Содержание договора проката имеет следующие особенности.

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК) дополнена дополнительными обязанностями (ст. 628 ГК):

а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;

б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

По-иному урегулированы  отношения по устранению недостатков  сданного напрокат имущества (ст. 629 ГК). Если арендатор обнаруживает такие  недостатки, он должен заявить о них. При этом арендодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков имущества или его замена имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок предоставляет арендатору права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК.

Если недостатки арендованного  имущества явились следствием нарушения  арендатором правил эксплуатации и  содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта  и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629 ГК).

На арендодателя возложена  императивная обязанность по проведению капитального и текущего ремонта  сданного в прокат имущества. Арендатор  же, в свою очередь, обязан нести  расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором проката.

Скорректированы и обязанности  арендатора, в частности по своевременному внесению арендной платы (ст. 630 ГК). Арендная плата может устанавливаться  только в форме определенных в  твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При закреплении договором проката любой иной формы арендной платы данное условие считается не установленным, а арендная плата определяется в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК.

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате  производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). В таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыскания с арендатора убытков, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества, или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производится в судебном порядке, если договором проката установлен иной порядок (например, бесспорный порядок).

При досрочном возврате арендатором взятого на прокат имущества арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК).