Предмет и форма договора аренды

Арендатор не имеет право  сдавать в субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК). Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон.

Все остальные обязанности  сторон сохраняют свое действие в  полном объеме.

Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Иными словами, арендатору принадлежит право на односторонний отказ от договора без обращения в суд. Законом установлено лишь единственное условие для такого отказа, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Несоблюдение срока предупреждения не порочит отказа от договора, а лишь отодвигает момент его вступления в силу. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК (кроме п. 4). Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.

Приведенные выше особенности  присуще любым договорам проката. Вместе с тем следует выделять и особую их разновидность – договоры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане-потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяется глава 1 Закона о защите прав потребителей⁵¹. В частности, за арендаторами – потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества (ст. 4 Закона), права на безопасность этого имущества (ст. 7) и на информацию о нем (ст.ст. 8-12), устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст.ст. 13-15), наконец, специальные правила судебного разбирательства (ст. 17).

Пример договора проката  приведен в приложении 1.

 

3.2. Аренда транспортных  средств

По договору аренды транспортного  средства арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользование.

Существуют следующие  разновидности аренды транспортных средств:

- аренда транспортного  средства с экипажем предполагает  предоставление арендодателем арендатору  за плату во временное владение, а также пользование транспортного  средства и оказание услуг  по управлению им и технической  эксплуатации.

- аренда транспортного средства без экипажа, то есть без предоставления услуг по управлению им и технической эксплуатации.

Существуют следующие  особенности договора аренды транспортных средств:

- обязательная письменная  форма договора;

- здесь не применяются  правила о продлении арендных отношений на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового арендного договора;

- арендатор вправе  без согласия арендодателя сдавать  арендованное транспортное средство  в субаренду, заключать с третьими  лицами договоры перевозки и иные договоры;

- особенности аренды  отдельных видов транспортных  средств устанавливаются транспортными  уставами и кодексами (водный  кодекс, воздушный кодекс и т.д.).

Существуют различные  особенности аренды транспортных средств  по их видам. Особенности договора аренды транспортного средства с экипажем:

- обязанность по производству  как капитального, так и текущего  ремонта лежит на арендодателе;

- арендодатель обязан  обеспечить нормальную и безопасную  эксплуатацию транспортного средства в течение срока договора;

- арендодатель обязан  обеспечить транспортное средство  экипажем, члены которого являются  работниками арендодателя;

- расходы по оплате  услуг членов экипажа несет  арендодатель, а расходы, связанные  с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, - арендатор;

- обязанность по страхованию  транспортного средства и ответственность  за ущерб, причиненный в связи  с эксплуатацией транспортного  средства, лежат на арендодателе;

- арендатор отвечает  за вред, причиненный транспортному средству, только если вред наступил по его вине или по вине лиц, за действия которых он несет ответственность.

Отличительные черты  аренды транспортных средств без  экипажа:

- арендатор обязана  проводить как текущий, так  и капитальный ремонт транспортного  средства;

- арендатор своими  силами осуществляет управление  и техническую эксплуатацию транспортного  средства;

- арендатор несет обязанности  по страхованию транспортного  средства и отвечает за вред, причиненный в связи с его  эксплуатацией.

Таким образом, договор аренды транспортных средств имеет свой набор квалифицирующих признаков по отношению к договору аренды (общим положениям). Во-первых, арендодателем по такому договору может выступать лишь собственник (владелец) транспортного средства (особенность в субъектном составе). Во-вторых, в аренду передается транспортное средство с экипажем или без экипажа (особенность в объекте). В-третьих, транспортное средство передается арендатору на условиях оказания последнему услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства или без таковых (особенности в предмете договора).

Образец договора аренды транспортного средства приведен в  Приложении 2.

 

3.3. Аренда зданий и  сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или во временное  пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Данный договор выделен  в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено.

Ответа на вопрос, в  чем различие между зданием и  сооружением, ГК не содержит. Однако исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что  здания предназначаются для постоянного  нахождения в них людей с целью  проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.

С учетом того, что сдача  гражданам в аренду жилых помещений  невозможна (гл. 35 ГК), арендовать жилые  помещения могут только юридические  лица, которые затем вправе передать их в социальный или коммерческий наем гражданам. Иное использование жилых помещений невозможно. Нежилые здания и нежилые помещения в жилых домах и граждане, и юридические лица могут арендовать совершенно свободно.

Сложнее обстоит дело с частями здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного участка. К их числу относятся, скажем, нежилые помещения в многоэтажных зданиях, расположенные на одном из этажей. Выделение обслуживающего такие помещения участка объективно не возможно, хотя на практике подобные договоры заключаются довольно часто. В результате оказывается разорванной связь объекта аренды (части здания или сооружения) с земельным участком, т.е. договор в значительной мере лишается специфики, закрепленной ГК. Именно это обстоятельство и позволяет некоторым авторам распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды⁵².

Нежилые помещения имеют  больше общего со зданиями и сооружениями, а не с иными объектами аренды. Поэтому многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений, было бы логично распространить и на нежилые помещения⁵³.

В особенности это  касается правил о государственной  регистрации договора аренды здания (сооружения). Нежилое помещение  – менее значимый объект, чем здание, однако оно подвержено большим ограничениям в результате применения общих правил п. 2 ст. 606 ГК, а не п. 2 ст. 651 ГК. Трудно представить, какие потери понесет гражданский оборот вследствие исполнения требования о регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных сроком менее чем на один год.

Следовательно, есть все  основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о формах договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передаче объекта и уплаты арендной платы.

Форма договора аренды зданий и сооружений – письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания и сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или  сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31-го) числе предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, т.к. подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 21 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому  данный договор в силу п.2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации  и из-за отсутствия таковой не может  считаться заключенным. С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также  и цена (арендная плата). Договор  должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подвергалось серьезным изменениям.

1. Обязанность арендодателя  предоставить имущество арендатору  в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению  имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут увеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использования здания или сооружения. Вовсе же исключить передачу земельного участка арендатору, по-видимому, можно лишь при передаче в аренду нежилого помещения.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иного права, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК). Это «иное» право должно быть также установлено земельным законодательством, например, право пожизненного наследуемого владения (для граждан) или право бессрочного пользования (для юридических лиц).

Это право предоставляется  на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. При отказе собственника определить содержание права на земельный участок арендатор может обратиться с иском в суд о понуждении к определению условий землепользования⁵⁴.