Предварительный договор: понятие, цели и его значение в гражданском обороте

Особенность предварительного договора в том, что его исполнение не связано с какими-либо имущественными требованиями, единственной обязанностью является заключить основной договор16.

Как было уже выше сказано предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Но возникает вопрос с какой целью заключают предварительный договор? Как правило, в тех случаях, когда вещи, которая является предметом, например, договора купли-продажи, у будущего продавца еще нет в наличии. Но продавец уверен, что эта вещь у него появится в недалеком будущем. Покупатель, заинтересованный в покупке именно этой вещи, хочет получить гарантии, что она не будет продана кому-то другому. Поэтому стороны будущего договор купли – продажи индивидуально – определенной вещи (квартиры, автомобиля, антиквариата) письменно договариваются о том, что как только вещь поступит в собственность продавца, последний будет обязан продать ее покупателю, поименованному в предварительном договоре. В предварительном договоре стороны оговаривают все основные условия продажи вещи, включая, конечно же, и ее цену.

Следует по подробней рассмотреть вопрос о существенных условиях основного договора.

Статья 432 Гражданского Кодекса РФ является общей нормой для всех договоров17. К существенным  условиям относит предмет договора, условия, которые прописаны в законе как существенные для определенных видов договоров, а также все те условия, на включение которых в договор настаивает одна из его сторон. Если существенные условия в договор не включены, такой договор заключенным не считается18.

Теперь предположим, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры - жилого помещения. Обратимся к статье 558 Гражданского Кодекса РФ и посмотрим, какие условия закон относит к существенным в договорах данного вида. И одним из таких условий является перечень лиц, которые сохраняют права пользования продаваемой квартирой.

Далее представим ситуацию, что названное условие в предварительный договор купли-продажи включено не было (оставлено на потом), а при подписании основного договора продавец включить это условие в договор отказался.

Если покупатель расценит такой отказ как уклонение продавца от заключения основного договора и обратится в суд с требованием о принуждении продавца договор заключить, то шансов выиграть дело у него не будет.

Суд, отказывая в иске покупателю, укажет в решении, что в предварительный договор не включено существенное условие, предусмотренное законом для договоров купли – продажи жилых помещений, и на этом основании признает предварительный договор незаключенным.

Следовательно, в этом случае покупатель вообще не сможет потребовать заключения основного договора, поскольку такие требования могут исходить только из предварительного договора, которой заключен и стал обязательным для его исполнения сторонами. А если стороны представят основной договор на регистрацию в неизменном виде, то в ней будет отказано по той же причине: несоблюдение требований закона о включении в договор упомянутого списка лиц19.

Тем самым, к существенным закон относит не только условия им установленные, но и все те, на которых настаивает одна из сторон договора.

Итак, предметом основного договора являются обязательства по передаче имущества, выполнение работы или оказание услуги20. Если, например, продавец отказывается передать вещь покупателю по основному договору, последний вправе истребовать эту вещь через суд.

Предметом предварительного договора является обязательство заключить в будущем основной договор о передаче вещи, выполнения работы или оказания услуги. И если продавец откажется этот договор заключить, то покупатель не вправе истребовать от него имущество, названное в предварительном договоре. У него есть только право обратиться в суд о понуждении продавца заключить основной договор о передаче вещи.

Если это требование покупателя будет судом удовлетворено, то и в этом случае продавец может уклониться от передачи вещи. Тогда покупателю придется снова обращаться в суд.

2.2. Последствия отказа сторон предварительного договора от заключения основного договора

При регулировании предварительного договора в ст. 429 Гражданского Кодекса РФ законодатель сделал акцент на защиту данного обязательства. Действительно, последствия неисполнения предварительного договора играет огромную роль в определении эффективности данного правового института, и задают целевое назначение, а также область ее практического значения.

Согласно ст. 310 и 429 ГК РФ отказ от заключения основного договора есть неисполнение предварительного договора. Отказ или уклонение от заключения основного договора представляет собой неисполнение должником, лицом которому предъявлено требование о заключении основного договора, субъективной обязанности, вытекающей из обязательственного правоотношения, что влечет за собой возникновение новых возможностей у контрагента, одна из которых состоит в предъявлении требования о принудительном осуществлении права. Данное право помогает достичь определенного правового результата – заключение основного договора. И способом защиты в данном случае является требование заключения основного договора через суд. Если сторона, для которой в заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Например, в соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.02.2013 года по делу № - А43 7140112 «условие об оплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора»21.

ЗАО "Транспортник-12" (продавец, далее - общество "Транспортник-12") и ООО "Престиж" (покупатель, далее - общество "Престиж") заключили предварительный договор купли-продажи (далее - предварительный договор). В соответствии с его условиями стороны обязались в течение двух лет заключить договор купли-продажи нежилого административного здания (далее - основной договор, договор купли-продажи спорного здания) по цене 1 369 306 руб.

По условиям предварительного договора продавец принял на себя обязательство в случае отказа от предварительного договора и от заключения основного договора уплатить покупателю неустойку (штраф) в размере 10 000 000 руб.

Несмотря на неоднократные обращения общества "Престиж" к обществу "Транспортник-12" с предложением заключить основной договор (с приложением проекта) в срок, установленный предварительным договором, основной договор заключен не был.

Решением суда первой инстанции на общество "Транспортник-12" была возложена обязанность заключить с обществом "Престиж" договор купли-продажи спорного здания на условиях, определенных предварительным договором и дополнительным соглашением к нему.

Впоследствии общества заключили договор купли-продажи спорного здания, и оно было передано покупателю по акту приема-передачи.

В связи с фактическим отказом продавца от исполнения предварительного договора и заключения основного договора покупатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании указанной выше неустойки, предусмотренной предварительным договором.

При рассмотрении настоящего дела перед судами возник вопрос о возможности взыскания с лица, являющегося стороной по предварительному договору, предусмотренной таким договором неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора (в частности, в случае его заключения по решению суда).

Добиться заключения договора бывает сложно по определенным причинам. К примеру, иск о понуждении к заключению договора должен быть удовлетворен и при невозможности исполнения основного договора, если даже предмет договора бы уничтожен. Оправданием этому служит то обстоятельство, что, базируясь на основном договоре, доказывать убытки намного проще, чем исходя из неимущественного предварительного договора. В подобной ситуации право на понуждение к заключению основного договора и взыскание убытков за его неисполнение - несомненно, более предпочтительный способ защиты. Например, если вещь, подлежащая передаче для целей заключения основного договора, уничтожена и это обстоятельство делает невозможным подписание основного договора на основе предварительного, то, соответственно, исключено и понуждение к его заключению.

Вопрос о заключении основного договора возникает и в отношении фидуциарных сделок которые основаны на лично-доверительных отношениях сторон. Утрата такого характера взаимоотношения сторон дает возможность любой из них в одностороннем порядке отказаться от исполнения сделки. Судебное понуждение к совершению таких сделок противоречило бы характеру отношений сторон. К тому же, поскольку договор может быть прекращен в одностороннем порядке, судебное понуждение, несомненно, окажется неэффективным в ходе защиты нарушенных прав из предварительного договора. Заключив договор в принудительном судебном порядке, сторона вправе на законных основаниях немедленно его расторгнуть. Тем самым, суд не обеспечит реальной защиты прав сторон через установление договорного правоотношения. Таким образом, действующее законодательство в отношении различных договоров может прибегнуть к понуждению о заключении основного договора.

           Вопрос о принуждении заключить основной договор приобретает острое практическое значение, если по предварительному договору были произведены выплаты или поставлено оборудование.22 В сегодняшней практике авансовые либо 100%-ные платежи по различным предварительным договорам, таким как купли-продажи, аренды стали обычным явлением. Между тем предварительный договор заключается по поводу будущего основного договора, а не по поводу какого-то конкретного имущества, условие об оплате в рамках предварительного договора неправомерно, поскольку он воплощает в себе лишь обязательства организационного, а не имущественного характера. Перечисление денежных средств, в соответствии с предварительным договором может быть признано ничтожным условием этого договора. На практике чаще всего уплата денежных средств по предварительному договору квалифицируется как неосновательное обогащение. Действительно, здесь мы имеем дело с получением имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).23 Тот факт, что уплата денег предусмотрена в условиях самого предварительного договора, не меняет данной квалификации, так как договор не должен содержать неправомерных условий.

2.3.Практические  проблемы исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора

Современный коммерческий оборот требует определенной формализации и урегулирования поведения участников уже на этапе, предшествующем заключению договора. В этой связи все большее распространение получают так называемые преддоговорные соглашения, которые стороны заключают на стадии переговоров до того, как подписать окончательный договор24. Из них с позиций российского права наибольшее значение имеет предварительный договор, поскольку только он получил свое закрепление в рамках отечественного законодательства.

Предварительный договор используется как в предпринимательской деятельности, так и в отношениях, не связанных с предпринимательством. Однако, несмотря на наличие в ГК РФ специальных норм, посвященных предварительному договору, практика показывает, что стороны, заключая такие договоры, часто не имеют адекватного представления относительно вытекающих из них отношений. В связи с этим при применении конструкции предварительного договора возникает множество весьма актуальных практических и теоретических вопросов.

То обстоятельство, что основное обязательство, вытекающее из заключенного договора, является имущественным по своему содержанию, еще не означает автоматического придания имущественного характера содержанию предварительного договора25. Несмотря на существующую между этими обязательствами связь, основное обязательство не предопределяет характера правоотношения, порождаемого предварительным договором. Последнее представляет собой самостоятельное правоотношение, содержание которого составляют право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение договора, и соответствующую обязанность должника. И право, и обязанность в рассматриваемом случае не направлены непосредственно на перемещение материальных благ, не имеют имущественного содержания.

На основании изложенного анализируемый вид правоотношений правильнее отнести к числу неимущественных (организационных). Данный вывод не может поколебать и то обстоятельство, что законодательство обеспечивает исполнение этих правоотношений, в том числе с помощью имущественных санкций.26 Подобное обеспечение не превращает рассматриваемое отношение в имущественное, а лишь свидетельствует о возможности управомоченного лица понудить должника к его исполнению.

В современной юридической литературе в качестве общепризнанного рассматривается вывод о невозможности понуждения к заключению реального договора, ибо механизм реализации данной меры защиты содержит элементы, позволяющие добиться соглашения, однако не предоставляет возможности осуществить фактическое истребование вещи. А поскольку последнее требование является обязательным признаком основного договора, до передачи вещи такой договор нельзя признать заключенным.

В силу принципа свободы договора, конструкция односторонне обязывающего предварительного договора не противоречит современному законодательству и является допустимой. Однако подобный договор выпадает из-под действия статьи 429 ГК РФ и должен рассматриваться как непоименованный со всеми вытекающими отсюда последствиями27.

Такая конструкция является достаточно гибкой, позволяет более. В самом общем виде подобный договор представляет собой соглашение, по которому обязанность заключения в будущем основного договора принимает на себя лишь одна сторона, вторая — выговаривает себе только право28. При этом во всяком нормальном коммерческом обороте такое право последней стороны должно получить некую оценку. Соответственно, в качестве встречного выступает обязательство второй стороны вознаградить за предоставленное право.