Предварительный договор: понятие, цели и его значение в гражданском обороте

Признание обязательственного характера за отношениями, возникающими из предварительного договора, делает актуальным вопрос об обеспечении исполнения подобных обязательств. Большинство исследователей не без оснований полагают, что такое обеспечение принципиально возможно. Однако относительно допустимости применения тех или иных способов обеспечения в доктрине и практике единства не наблюдается.

Наиболее острой является сегодня проблема использования в подобном качестве задатка. Особую напряженность ситуации придают традиционность и повсеместность применения задатка в рассматриваемых отношениях. Особенно это касается отношений, связанных с оборотом недвижимости (в частности, жилых помещений)29. Заключение практически каждого предварительного договора не обходится без обсуждения этого вопроса. Необходимость демонстрации серьезности намерений, авансирования необходимых расходов на оформление объекта недвижимости и подготовку к заключению договора, забота об оперативности и полноте компенсации возможных убытков приводят к тому, что подавляющее большинство предварительных договоров предусматривает следующие формулировки.

При подписании предварительного договора будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая именуется задатком и после заключения основного договора засчитывается в счет причитающихся по нему платежей. В случае необоснованного отказа от заключения основного договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.

В силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения30. Уже из самого этого определения следует, что задаток одновременно выполняет три функции: обеспечительную, удостоверительную и платежную. Каждая из этих функций является необходимой, а все вместе они рассматриваются как достаточные для реализации механизма, воплощенного в институте задатка31.

Особый интерес представляет для нас платежная функция задатка. Она предопределяет два очевидных вывода.

Во-первых, задаток выдается только в денежной форме.

Во-вторых, задаток выдается должником, обязанным к платежу (задаткодателем). При этом формулировка закона не оставляет сомнения, что задатком может обеспечиваться только денежное обязательство.

Как было показано ранее, заключение предварительного договора влечет возникновение неимущественных (организационных) обязательств. Никаких имущественных, а тем более денежных обязательств предварительный договор не порождает. Как следствие, в рамках предварительного договора платежная функция задатка реализована быть не может.

Поскольку стороны предварительного договора осознают характер складывающихся отношений и отсутствие между ними денежного обязательства, данную ситуацию, на наш взгляд, следовало бы квалифицировать по пункту 4 статьи 1109 ГК РФ как неосновательное обогащение, не подлежащее возврату. Однако применение этой нормы к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке ограничено Высшим Арбитражным Судом РФ Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзором практики рассмотрения споров, связанных с неосновательным обогащением».

Клиент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с экспедитора сумм, перечисленных ему ранее по договору транспортной экспедиции, на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из материалов дела следовало, что договор расторгнут по требованию клиента. Одностороннее расторжение договора в соответствии с его условиями допускалось. До расторжения договора клиент перечислил экспедитору денежные средства в счет оплаты будущих услуг, однако эти услуги не были оказаны.

Ответчик не оспаривал факт получения оплаты. Отказывая в удовлетворении иска, он ссылался на пункт 4 статьи 453 ГК РФ, в соответствии с которым стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.32 Ответчик также полагал, что на основании абзаца второго статьи 806 ГК РФ при одностороннем отказе от исполнения договора транспортной экспедиции сторона, заявившая об отказе, имеет право требовать только возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Кроме того, по мнению ответчика, статья 1102 ГК РФ не могла применяться, так как она не содержит указания на то, что неосновательное обогащение имеет место и тогда, когда основание, по которому приобретено имущество, отпало впоследствии.

Арбитражный суд указал, что положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ и абзаца второго статьи 806 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.

Основания для удержания перечисленных клиентом денежных средств отпали при расторжении договора, поскольку в связи с этим прекратилась обязанность экспедитора по оказанию услуг. Суд удовлетворил заявленное требование на основании статьи 1102 ГК РФ, указав, что в данном случае получатель средств, уклоняясь от их возврата клиенту, несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства33.

С учетом этих разъяснений последствия подобного «задатка» должны определяться статьей 167 и субсидиарно пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ.34

Следующим дискуссионным вопросом современной доктрины является проблема использования для обеспечения обязательств, вытекающих из предварительного договора, такого способа, как залог. В юридической литературе высказывалось мнение о целесообразности «использования в качестве обеспечения прав сторон по предварительному договору залога предмета основного договора, если это не противоречит его сути. В соответствии со статье 33 ГК РФ залог это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитору передаётся какая-либо имущественная ценность.35 В случае неисполнения должником обеспеченного обязательства кредитор имеет преимущественное право удовлетворить своё требование из стоимости заложенного имущества. Институт залога регулируется ФЗ «О залоге»36. И также ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)»37.

Анализ указанной нормы позволяет сделать следующие выводы.

Во-первых, право залога дает залогодержателю (кредитору по обеспечиваемому обязательству) возможность получить преимущественное удовлетворение своих требований.

Во-вторых, залогодержатель получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Указанное правило позволяет использовать залог уже на стадии предварительного договора, в том числе и путем включения соответствующих положений в его текст. Однако в качестве обеспечиваемого будет выступать денежное обязательство, которое должно возникнуть в будущем из основного договора, но не обязательство, вытекающее из предварительного (обязательство заключить договор)38. Подобное соглашение о залоге, несомненно, будет обладать связывающей стороны юридической силой. Однако, учитывая принцип акцессорности, право залога здесь возникнет лишь после заключения основного договора.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения39. Широкое практическое применение неустойки в значительной степени обусловлено простотой и универсальностью ее использования. Анализ положений § 2 главы 23 ГК РФ позволяет выявить отсутствие каких-либо ограничений сферы ее применения. Закон связывает уплату неустойки лишь с фактом неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства, не придавая характеру последнего определяющего значения. В этой связи никаких препятствий к обеспечению неустойкой исполнения неимущественных обязательств, в том числе обязательства заключить договор, не существует.

Заключение

Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 429 дает понятие предварительного договора. Соглашение, стороны которого обязуются заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в предварительном договоре.

В системе гражданского права предварительный договор применяется в области предпринимательской деятельности. А в предпринимательской деятельности может сложиться ситуация, когда заключение договора на данный момент нецелесообразно, хотя в будущем такой договор был бы выгоден для обеих сторон. Причем каждая сторона хотела бы получить определенные гарантии выполнения обязательств другой стороной.

Смысл правовой конструкции предварительного договора состоит в том, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора,  а если она не установлена – в письменной форме.

В предварительном договоре должны быть указаны условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, однако участники договора не стремятся заранее обременять себя  всеми положениями, им необходима небольшая свобода в определении существенных условия, в том числе основного договора в будущем.

Согласно п.4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен определять срок  заключения основного договора. Если такой срок не определен, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора.

Институт предварительного договора в настоящее время используется достаточно широко в юридической практике, однако правовое регулирование данного института достаточно слабое, из-за чего возникают различные споры по заключению и прекращению предварительного договора.

Особенность предварительного договора в том, что его исполнение не связано с какими-либо имущественными требованиями, единственной обязанностью является заключить основной договор.

Правовое значение предварительного договора состоит в предоставлении заинтересованной стороне права требовать от заключения соответствующего основного договора и компенсации потерь, вызванных задержкой заключения договора, а в случае, когда заключение договора оказывается невозможным в силу причин, за которые отвечает контрагент – права на возмещение убытков, причиненных уклонением от заключения основного договора. Правовая конструкция предварительного договора направлена на недопущение случаев уклонения участников гражданского оборота от заключения ими основного договора.

Список использованных источников

Нормативно – правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 года №51-ФЗ (ред. от 12.03.2014) // Российская газета. - 1994. - №238-239.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 года № 14-ФЗ (ред. от 12.03.2014) // Российская газета. – 1996. - №23-25.
3. О залоге: Федеральный закон от 29.05.1992 № 2872-1 (ред от 06.02.2012) // Российская газета. – 1992. - № 129.
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122 – ФЗ // Российская газета. – 2013. - № 294.
5. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102 (ред. от 07.05.2013) // Российская газета. – 1998. - № 137.

Акты судебной практики

6. Условие об оплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.02.2013 года № 7140112. В данном виде документ  опубликован не был.
7. Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №  49 // Вестник ВАС. – 2000. - № 3.

Научная и учебная литература

8. Абрамова, Е.Н Гражданское право: учебник в 3 т. Т.1. / Е.Н Абрамова, Н.Н Аверченко, Ю.В Байгушева; под ред. А.П Сергеева и [др]. – «РГ Пресс», 2010. – 1008 с.
9. Бутенко, Е.В Предварительный договор: проблемы теории и практики / Е.В Бутенко // Журнал российского права . – 2011. - №3. – С.54 – 60.
10. Васильев, А. В Заключение договора в обязательном порядке как последствие неисполнения предварительного договора / А.В Васильев // Законодательство. – 2010. - № 2. – С. 10 – 14.
11. Демина, Н.П Предварительный договор / Н.П Демина // Законодательство. – 2012. - № 2. – С. 102 – 106.
12. Исурина, А.С Аренда по предварительному договору / А.С Исурина // Юрист компании. – 2011. - № 11. – С. 25 – 36.
13. Каримов, М.Р Правовая характеристика предварительного договора в гражданском праве / М.Р Каримов // Юрист. – 2012. - № 7. – С. 14 – 18.
14. Колмыкова, С.А «Черные дыры» предварительного договора / С.А Калмыкова // Журнал российского права. -  2010. - № 5. – С. 52 – 63.
15. Коробкова, Е.С Сила и назначение предварительного договора / Е.С Коробкова // Корпоративный юрист. – 2012. - № 11. – С. 44- 47.
16. Писаренко, О Предварительный договор: До и после переговоров / О, Писаренко // Жилищное право. – 2012. - № 8. – С. 74 – 82.
17. Садиков, О.К Предварительный договор и его условия / О.К Садиков // Хозяйство и право. – 2012. - №3. – С.3 - 11.
18. Максименко, А.В О правовом значении способа заключения предварительного договора / А.В Максименко // Закон и право. – 2011. - №2. – С. 71 – 76.
19. Максименко, А.В Особенности исполнения обязательств, возникающих из предварительного договора / А.В Максименко // Закон и право. – 2011. - №3. – С. 54 – 55.
20. Меньшенин, Т.А Понятие и предметы предварительного договора / Т.А Меньшенин // Вестник ВАС РФ. – 2011. - № 1. – С. 30 – 48.
21. Шевченко, Е.Е Преддоговорные соглашения в Граждансом праве и судебно – арбитражная практика / Е.Е Шевченко // Закон. – 2011. - № 2. – С. 130 – 138.
22. Юрченко, А.Л Каковы риски заключения предварительного договора? / А.Л Юрченко // Азбука права. – 2014. - № 5. – С. 6 – 12.