Прекращение договора ренты

Если говорить о договоре пожизненной ренты, то обязанность плательщика ограничивается периодической выплатой денег (рентных платежей) (п. 1 ст. 597 ГК РФ). Из дела видно, что обязанности плательщика ренты не исчерпывались только уплатой рентных платежей. Договор пожизненной ренты был заключен с предоставлением получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту. Право проживания считается предоставленным получателю ренты не только тогда, когда об этом прямо сказано в договоре, но и когда это вытекает из его смысла, т.е. с отчуждением квартиры в собственность плательщика ренты стороны не связывали прекращение права проживания в данной квартире получателя.

В том случае, когда договор  пожизненной ренты содержит условие  о праве получателя ренты проживать  в квартире плательщика, необходимо выяснить, возможно ли в данном договоре усмотреть элемент договора пожизненного содержания (несмотря на то, что название договора не имеет в себе такого указания), и в связи с этим должны ли применяться к такому договору пожизненной ренты специальные нормы, относящиеся к договору пожизненного содержания.

Данные нормы отличаются более льготным характером в отношении  получателя ренты по указанному договору по сравнению с положением получателя ренты по договору пожизненной ренты. Это касается, в частности, правил о расторжении договора, которые весьма благоприятны для получателя ренты.

Квалификация рассматриваемого договора должна осуществляться исходя из различий в основных целях договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания.

Основная цель договора пожизненной ренты состоит  в предоставлении плательщиком рентных  платежей в обмен на полученное в  собственность имущество. Рентные  платежи не обязательно должны идти на содержание получателя ренты (должник в данном договоре, как и в любом договоре пожизненной ренты, не берет на себя обязанность содержать кредитора (получателя ренты)). По крайней мере, плательщик не обусловливает (и не имеет права делать это) целевое использование рентных денег ¹⁰.

Сущность и основная цель договора пожизненного содержания заключаются в предоставлении получателю ренты средств к существованию, скажем так, в натуральной форме (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.) на определенную сумму денег. Иными словами, при договоре пожизненной ренты плательщик ренты платит, например, 5000 руб. в месяц, и на этом его обязанности по договору исчерпаны. В договоре пожизненного содержания плательщик предоставляет продукты питания, одежду, жилье и т.д. на сумму 5000 руб. в месяц ¹¹. Несмотря на то, что по рассматриваемому договору плательщик взял на себя обязанность уплачивать не только рентные платежи, но и предоставить получателю ренты право проживания в квартире (эта обязанность должна считаться возложенной на плательщика только на основании одного факта: намерения сторон сохранить за бывшим собственником (получателем ренты) право проживания в переданной в собственность плательщика ренты квартире), специальные нормы о договоре пожизненного содержания вряд ли могут здесь применяться в связи с тем, что основная цель договора заключается в получении периодических рентных платежей получателем ренты.

Предоставление  получателю ренты права проживания в квартире носит второстепенный (по отношению к обязанности уплачивать ренту в денежном выражении) характер и не может рассматриваться как содержание получателя ренты.

Вывод о подчинении заключенного истицей и ответчиком договора только нормам о договоре пожизненной ренты, конечно, не ставит под сомнение действительность условия  договора пожизненной ренты о праве проживания получателя ренты. Раз уж представленный на рассмотрение суда договор пожизненной ренты содержал условие о предоставлении получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту, значит, плательщик ренты был обязан (помимо обязанности периодически уплачивать рентные платежи) поддерживать квартиру, в которой проживал получатель ренты, в надлежащем состоянии (т.е. в состоянии, пригодном для проживания). Плательщик ренты как собственник имущества, обремененного рентой, вправе самостоятельно решать, когда осуществить его ремонт, но в данном случае он связан обязательством перед получателем ренты делать все необходимое для спокойного и нормального проживания последнего в квартире.

Надо признать, что если в договоре не указана обязанность плательщика ренты поддерживать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, то эту обязанность плательщика ренты можно вывести только из смысла договора, так как законодательство не содержит указаний по данному вопросу. Возможно, здесь уместно применение по аналогии абз. 2 ст. 604 ГК РФ, в соответствии с которым плательщик ренты по договору пожизненного содержания обязан принимать меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование переданного в ренту имущества не приводило к снижению его стоимости ¹².

Тот факт, что  в квартире требовалось сделать  ремонт в результате причиненного третьими (а не плательщиком ренты) лицами (жильцами соседней квартиры) вреда, не имеет  никакого значения, так как риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК).

Для контрагентов по договору пожизненной ренты затопление квартиры действиями соседей является случайностью, так как в этом нет вины ни плательщика ренты, ни получателя. Хотя ст. 600 ГК говорит о рентных платежах, но она должна распространяться и на обязанность плательщика ренты предоставлять получателю ренты возможность проживания в квартире, пригодной для проживания. Случайное уничтожение (гибель) квартиры опять же не прекращает обязанности плательщика ренты предоставлять получателю ренты жилое помещение для проживания (плательщик будет вынужден предоставить какое-либо другое (аналогичное) жилое помещение взамен уничтоженного).

Требовать или  не требовать возмещения причиненного виновным лицом вреда является делом  собственника, но судьба его обязанности  перед получателем ренты не зависит от решения данного вопроса.

Следует признать, что в рассматриваемом деле плательщик ренты нарушил обязательство  поддерживать переданную в ренту  квартиру в надлежащем состоянии. Однако не всякое, а только существенное нарушение  договора плательщиком дает получателю право расторгнуть договор.

Вопрос о  существенном характере нарушения  договора есть, конечно, вопрос факта. Суды первой и кассационной инстанций  посчитали нарушение со стороны  плательщика существенным, но, скорее всего, следует признать правильной позицию суда надзорной инстанции по следующим основаниям.

Хотя исполнение плательщиком ренты обязательства  поддерживать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, - не менее  важная обязанность, чем обязанность  уплачивать рентные платежи, однако последняя обязанность все-таки исполнялась, как установил суд, надлежащим образом. В то же время плательщик ренты собирался произвести ремонт в квартире, что подтверждается сделанными с его стороны приготовлениями. Указание суда первой инстанции на возраст и состояние здоровья истицы имеет важную социальную направленность, но в данном случае не имеет юридического значения, так как личные качества кредитора в договорном обязательстве не могут оказывать юридического воздействия на правовое положение сторон в договоре.

Ссылка на личные качества контрагента, вероятно, имела  бы юридическое значение при решении  вопроса о возложении на него (плательщика  ренты) договорной ответственности  в части признания его виновным или невиновным в нарушении договора, т.е. при выяснении вопроса, принял ли контрагент, с учетом его способностей и возможностей, все необходимые меры для выполнения договора.

Суд признал  договор расторгнутым, а за истицей - право собственности на квартиру, переданную в ренту. Решение суда первой инстанции представляется неправильным еще потому, что суд не учел различия в вариантах прекращения договора пожизненной ренты, установленных ст. 599 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 599 ГК РФ получателю ренты предоставляется альтернатива: либо требование о выкупе ренты, либо требование о расторжении договора и возмещении убытков. Если получатель ренты выбирает первый вариант, то на плательщика ренты возлагается обязанность уплатить выкупную цену по правилам ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты остается собственником имущества, переданного в ренту. В рассматриваемом варианте получатель ренты вправе на основании п. 2 ст. 599 ГК РФ требовать возврата имущества в собственность, только если имущество передано под выплату пожизненной ренты бесплатно. Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на сумму стоимости этого имущества. Как видно, п. 2 ст. 599 ГК РФ - исключение из общего правила, установленного п. 4 ст. 453 ГК, по которому стороны договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора.

Второй вариант - требование о расторжении договора пожизненной ренты на основании  п. 1 ст. 599 ГК РФ - не дает права требовать  возврата имущества в собственность  получателя ренты. Он может требовать  возмещения убытков. В сумму возмещаемых убытков войдет стоимость имущества, переданного в ренту, если, конечно, оно (имущество) было передано под выплату ренты бесплатно.

В рассматриваемом  деле истица выбрала вариант расторжения  договора. Но то, что имущество было передано под выплату ренты за плату, не дает права требовать возвращения имущества в собственность получателя ренты.

Необходимо  сравнить в этом плане положение  получателя ренты по договору пожизненной  ренты и по договору пожизненного содержания.

Положение получателя ренты по договору пожизненного содержания вообще отличается льготным характером. Здесь у получателя ренты тоже есть выбор: требовать расторжения договора и возмещения убытков или требовать выкупа. Но при первом варианте получатель ренты всегда может требовать не только расторжения договора, но и возврата недвижимого имущества в собственность, даже если оно передано под выплату ренты за плату. Помимо этого плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

В этой связи  возникает вопрос о судьбе уплаченных до прекращения договора пожизненной  ренты рентных платежей. Надо полагать, что плательщик ренты не вправе требовать  возврата уплаченных рентных платежей, и формальным основанием данного  вывода служит уже упоминавшийся п. 4 ст. 453 ГК РФ, который не дает сторонам договора права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Однако следует иметь в виду, что это правило применяется до тех пор, пока у какой-либо из сторон договора не образовалось неосновательного обогащения.

Неосновательное обогащение на стороне получателя ренты  не может возникнуть в тех случаях, когда при прекращении договора пожизненной ренты (или договора пожизненного содержания) имущество, переданное в ренту, остается в собственности плательщика, так как оно служит эквивалентом уплаченного, даже если оно передано в собственность плательщика за плату. Если получатель пожизненной ренты воспользовался п. 2 ст. 599 ГК РФ и возвратил имущество в собственность, то неосновательное обогащение не возникает ввиду указания этого пункта на зачет стоимости имущества в счет выкупной цены ренты.

Однако неосновательное  обогащение возникает на стороне  получателя ренты по договору пожизненного содержания, если получатель ренты выбирает вариант требования о расторжении договора, при котором он получает возможность возвратить недвижимое имущество в собственность. Но закон (п. 2 ст. 605 ГК) в данном случае запрещает плательщику ренты требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Закон принимает во внимание факт, что потраченные плательщиком деньги пошли на содержание получателя ренты.

Правило п. 2 ст. 605 ГК РФ в этом плане дублирует  п. 3 ст. 1109 ГК РФ, в соответствии с которым не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, в частности, денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию.

Касаясь же в  целом вопроса о распределении  договоров на типы и виды, можно  отметить следующее. По большому счету не столь важно, в каком качестве сформулировано обязательство - как тип или как вид договора. Главное, чтобы механизм построения и взаимодействия договорных институтов позволял применять к конкретному обязательству те нормы, которые его адекватно и эффективно регулируют. При этом нельзя отрицать, что место, отведенное законодателем договору, дает определенный "настрой" как для правового регулирования, так и для правоприменительной практики. Соответственно от него в немалой степени зависит, будет ли на практике применяться к конкретному обязательству та правовая база, которая предназначена для его регулирования.

§4. Особенности прекращения договора пожизненного содержания с иждивением.

Законодательную констатацию  получило утверждение, что обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Кажется, это должно следовать  само собой из названия договора, а  также из изменения к данной разновидности  ренты правил о пожизненной ренте, о которой уже говорилось, что она устанавливается на период жизни гражданина. Тем не менее еще одно упоминание о моменте прекращения пожизненного содержания лишний раз заставит задуматься плательщика о всей серьезности принимаемых им на себя обязательств, прочувствовать ответственность за судьбу человека, которого он берет на иждивение, а заодно и усомниться в возможности расторжения договора и отказа от исполнения по инициативе плательщика. В ряде случаев плательщик ренты должен исполнять некоторые обязанности, включенные в договор, и после смерти, например, ритуальные услуги.

За рентополучателем же всегда остается право, в случае существенных нарушений плательщиком своих обязательств, потребовать  выкупа ренты.

Существенным нарушением договора со стороны плательщика будет являться, конечно, представление содержания не в те сроки и не в том объеме, которые предусмотрены договором, в результате чего положение гражданина, рассчитывавшего, когда он отдавал свою квартиру, на улучшение своей участи, только ухудшалось. Выкуп производится по цене, определяется по общим для всех видов ренты правилам. Если выкупная цена указана в договоре, то она зависит от усмотрения сторон. Если же отсутствует в договоре, то она принимается равной соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.