Прекращение договора ренты

Выкуп производится по цене, которая определяется по общим для  всех видов ренты правилам. Если выкупная цена указана в договоре, то она зависит от усмотрения сторон. Если же отсутствует в договоре, то она принимается равной соответствующей  годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Случаи расторжения  по требованию рентополучателя договора пожизненного содержания с возвратом  переданной в обеспечение содержания квартиры не так уж и редки. Причем такое требование может быть удовлетворено  и в пользу наследников получателя ренты. Примером является иск гражданки Степановой к Лисицыной о расторжении договора и возврате ей жилого помещения, со ссылкой на неисполнение ответчицей взятых на себя обязательств по содержанию истицы и уход за ней.

Суд удовлетворил исковые требования в пользу наследницы, исходя из следующих мотивов. Действительно, со смертью получателя ренты прекращаются обязательства пожизненного содержания, и в силу их личного характера наследники не вправе требовать представления содержания им. Однако предметом настоящего спора являлось требование о возврате недвижимости (квартиры) в связи с существенным нарушением плательщиком ренты условий договора. В отношениях по возврату имущества правопреемство (переход прав наследнику) допускается, поэтому иск, первоначально заявленный самой Степановой, а затем поддержанный ее наследницей, и был удовлетворен и квартира возвращена наследнице¹³.

 

 

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в двух случаях: либо если получатель ренты  умер, либо если плательщик существенно нарушал свои обязательства. Во втором случае получатель ренты, как мы уже указали ранее, может потребовать возврата недвижимости.

А плательщик ренты при  прекращении договора не вправе требовать, при этом, хотя бы компенсации расходов. Поэтому следует проявлять бдительность при составлении договора и проявлять педантичность при его реализации, которая может проявляться: в том, что:

- любые деньги, которые  передаются получателю ренты,  должны быть оформлены распиской  в получении, либо направляются почтовыми переводами, либо через банк;

- в бережном сборе  и хранении всех квитанций  об оплате квартиры, телефонных  переговоров, медицинских и иных  услуг для рентополучателя;

- при необходимости  снабжать рентополучателя продуктами  следует обращаться в магазины, которые доставляют продукты на дом;

- раз в квартал или  месяц следует отбирать у рентополучателя  заявление о том, что свои  обязательства по договору за  данный период вы выполнили  сполна и претензий к вам  у него нет.

Полезно сравнить в этом плане положение получателя ренты по договору пожизненной ренты и по договору пожизненного содержания. Положение получателя ренты по договору пожизненного содержания вообще отличается льготным характером. Здесь у получателя ренты тоже есть выбор: требовать расторжения договора и возмещения убытков или требовать выкупа. Но при первом варианте получатель ренты всегда может требовать не только расторжения договора, но и возврата недвижимого имущества в собственность, даже если оно передано под выплату ренты за плату. Помимо этого, плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

В связи с этим возникает  вопрос о судьбе уплаченных до прекращения  договора пожизненной ренты рентных  платежей. Вправе ли плательщик ренты требовать у получателя ренты их возврата (и, соответственно, предъявлять это требование к зачету против требования получателя ренты о выкупе или о возмещении убытков)?

 

Надо полагать, что  плательщик ренты не вправе требовать  возврата уплаченных рентных платежей и формальным основанием данного вывода служит уже упоминавшийся п. 4 ст. 453 ГК, который не дает сторонам договора права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Однако следует иметь в виду, что это правило применяется до тех пор, пока на какой-либо из сторон договора не образовалось неосновательного обогащения.

Обогащается ли получатель ренты за счет полученных от плательщика  ренты платежей (содержания) при  прекращении договора пожизненной ренты (договора пожизненного содержания) по своему требованию?

Неосновательное обогащение на стороне получателя ренты не может  возникнуть в тех случаях, когда  при прекращении договора пожизненной ренты или договора пожизненного содержания имущество, переданное в ренту, остается в собственности плательщика, так как оно служит эквивалентом уплаченного, даже если оно передано в собственность плательщика за плату. Если получатель пожизненной ренты воспользовался п. 2 ст. 599 ГК и возвратил имущество в собственность, то неосновательное обогащение не возникает ввиду указания этого пункта на зачет стоимости имущества в счет выкупной цены ренты.

Однако неосновательное  обогащение возникает на стороне  получателя ренты по договору пожизненного содержания, если получатель ренты выбирает вариант требования о расторжении договора, при котором он получает возможность возвратить недвижимое имущество в собственность. Но закон (п. 2 ст. 605 ГК) в данном случае запрещает плательщику ренты требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Закон принимает во внимание факт, что потраченные плательщиком деньги пошли на содержание получателя ренты. Правило п. 2 ст. 605 ГК в этом плане дублирует п. 3 ст. 1109 ГК, в соответствии с которым не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, в частности, денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Законодатель весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации. Данное требование представляется вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Имеющаяся судебная практика показала, что здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры при прекращении договора.

Принято выделять общие  основания расторжения договора ренты (признание сделок недействительными), так и  специальные основаниям применяемые только к договору ренты. Общими основаниями расторжения договора ренты, например, может служить оспоримость сделки. Расторжение договора ренты, по специальным основаниям производится в соответствии с главой 33 ГК РФ.

 Также  следует  отметить, что законодательно предусмотрены  разные виды ренты, это постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. В зависимости от того, какой конкретно заключен договор ренты, будут применяться и различные основания для расторжения договора ренты.

Расторжение договора постоянной ренты по требованию получателя возможно в случаях, предусмотренных  ст. 593 и 599 ГК. Поскольку по тому и другому договору обязанным лицом является плательщик ренты, получатель вправе требовать расторжения этих договоров при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей.

Статья 593 ГК содержит незамкнутый  перечень оснований для расторжения договора постоянной ренты ее получателем, который может быть дополнен договором.

 

Расторжение договора постоянной ренты возможно лишь при условии  уплаты покупателем ее выкупной цены, указанной в договоре.

Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. Выкуп постоянной ренты  — это один из способов прекращения  договора. В соответствии с п.1 ст.592 ГК РФ плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты

Выкуп ренты не следует  смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать  выплату получателю ренты компенсации. При определении размера ее стороны не связаны какими-либо установленными законом или договорными условиями. Право плательщика на выкуп постоянной ренты носит безусловный характер, и может быть оговорено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Основным основанием прекращения обязательства по выплате  пожизненной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путём предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.  Лишь последний случай обладает спецификой.. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под эти понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны. Нарушения, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; не предоставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

При существенном нарушении  договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст.599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты.

Основания расторжения  договора пожизненного содржения с  иждивением сходны с основаниями  расторжения договора пожизненной  ренты, именно поэтому предлагается относить его не к отдельному виду ренты, а к одной из разновидностей договора пожизненной ренты.

Законодательную констатацию получило утверждение, что обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Также за рентополучателем же всегда остается право, в случае существенных нарушений плательщиком своих обязательств, потребовать выкупа ренты.

Специфика будет проявляться  в существенном нарушении договора со стороны плательщика и будет  являться, конечно, представление содержания не в те сроки и не в том объеме, которые предусмотрены договором, в результате чего положение гражданина, рассчитывавшего, когда он отдавал свою квартиру, на улучшение своей участи, только ухудшалось. Выкуп производится по цене, определяется по общим для всех видов ренты правилам.

На основании изученного материала предлагается рассматривать  в качестве разновидности (подвида) пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением, ввиду того, что они сходны по основаниям прекращения и по своей основной сути.

В связи, с чем изменить название гл. 33 ГК РФ «Рента и пожизненное  содержание с иждивением» и именовать ее в дальнейшем «Рента», переименовать § 1 гл. 33 ГК РФ «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» на «Общие положения о ренте».

Также предлагается дополнить  кодекс положениями о существенном нарушении условии договора ренты, включив туда  условия касающиеся, например, покушения на жизнь получателя ренты либо умышленного причинения ему телесных повреждений, в связи с чем получатель ренты будет вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Гражданский кодекс  РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ., СЗ  РФ 29.01.1996, N 5, ст. 410.

2. Комментарий судебной  практики. Вып. 9 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература. 2004. С. 45.

3. Богатырев Ф.О.  Основания последствия расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты. Под ред. К.Б. Ярошенко // Комментарий судебной практики. - Юридическая литература. - 2007. – Выпуск 9. С 22.

4. Брагинский  М.И., Витрянский В.В. Договорное  право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества: 5-й завод. М.: Статут, 2003. С. 618.

5.  Крашенинников  П.В. Договор ренты жилых помещений  // Экономика и жизнь. 1996. 5 октября.  С. 43; Чупрынина Н.Ю. Что необходимо  знать при покупке квартиры // Законодательство. 1997. N 5. С. 9; Гражданское право: Учебник для вузов / Под ред. В.В. Залесского, М.М. Рассолова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. С. 144.

6.Лазарева Е.В.  Пожизненная рента в гражданском  праве России: Автореф. дис.  канд. юрид. наук. Томск, 2005. С. 10.

7. Латынова Е. Рента в убыток // Домашний адвокат. 2002. N 7. С. 19

8. Леонова Г.Б.  Договор пожизненного содержания  с иждивением // Законодательство. 1999. N 8. С. 10.