Прекращение семейных отношений

Такой же порядок должен применяться, когда суд прекратил право  пользования жилым помещением бывшего  члена семьи без сохранения за ним права пользования на определенный срок. И в этом случае, если бывший член семьи фактически не прекратил  пользоваться жилым помещением, вопрос о его выселении должен быть решен  в судебном порядке при предъявлении к нему требований о выселении.

Однако на практике, подчас, суд  одновременно признает право бывшего  члена семьи прекращенным, предоставляет  срок, на который за бывшим членом семьи  собственника жилого помещения сохраняется  право пользования, и указывает  на его выселение по истечению  этого срока, а также возлагает  обязанность на паспортно - визовую  службу МВД по прекращению его  регистрации. Указанная практика с  законом не согласуется.

Нормами Жилищного кодекса РФ не предусмотрена необходимость предварительного предупреждения членов семьи бывшего  собственника жилого помещения о  выселении. Между тем, подчас, это  обстоятельство не учитывается.

Согласно положениям ст.31, ст.35 ЖК РФ не предусмотрена необходимость  предварительного предупреждения членов семьи бывшего собственника жилого помещения о выселении. Предварительное  предупреждение о выселении было бы необходимым, если бы отношения по пользованию жилым помещением ответчиков были квалифицированы, например, как  отношения найма жилого помещения, предусмотренные ст.675 ГК РФ. Однако ст.35 ЖК РФ указания на необходимость  предупреждения не содержит.

Бывший член семьи собственника может быть выселен судом по требованию собственника и до истечения срока, на который его право пользования  было сохранено судом. Это следует  из ч. 5 ст.31 ЖК РФ, согласно которой право  пользования жилым помещением бывшего  члена семьи собственника может  быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в  судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, а также в случаях, если он использует это жилое помещение  не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей  или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его  разрушение.

Получив равные с собственником  права пользования жилым помещением, члены семьи обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Но Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, которая  регулировала бы отношения между  собственником жилого помещения  и членами его семьи в ситуации, когда член семьи собственника нарушает правила пользования жилым помещением. Поэтому в данном случае, как указано  в ч.1 ст.7 ЖК РФ, при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. В  п.2 ст.35 ЖК РФ указано, что если гражданин, пользующийся жилым помещением, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и  законные интересы соседей или бесхозяйственно  обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного  гражданина о необходимости устранить  нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения, В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда. Исходя из изложенного, можно утверждать, что если член семьи собственника жилого помещения нарушает правила пользования жилым помещением, то в соответствии с ч.2 ст.35 ЖК РФ он может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника.

В соответствии с требованиями ст.292 ГК РФ переход права собственности  на жилой дом или квартиру к  другому лицу является основанием для  прекращения права пользования  жилым помещением членами семьи  прежнего собственника, если иное не установлено  законом.

В соответствии с п.5 ст.31 ЖК РФ такие  же последствия наступают и в  случае, если в период действия установленного судом срока права пользования  жилым помещением бывшего члена  семьи собственника право собственности  этого собственника на жилое помещение  прекращено по тем или иным основаниям, например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок. Право пользования данным жилым помещением бывшего члена  семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности  до истечения указанного срока, и  он обязан освободить жилое помещение.

Это объясняется тем, что члены  семьи собственника жилого помещения, вселенные им в качестве членов семьи, всегда приобретают ограниченное вещное право на жилое помещение, единственным содержанием которого является право  пользования. Но это право производно от прав собственника и возникает  по воле собственника жилого помещения. Поэтому это ограниченное вещное право прекращается после прекращения  прав самого собственника, на что указано  в ст.292 ГК РФ и ч.5 ст.31 ЖК РФ. Сам  собственник лишается жилого помещения, в связи с существованием которого у него и возникло обязательство  по сохранению права пользования  бывших членов семьи на определенный срок.

Однако законодатель, устанавливая возможность прекращения права  для бывших членов семьи, предоставляет  возможность собственнику и члену  его семьи предварительно решить ситуацию соглашением. В связи с  тем, что Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает специальных  требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его  форме и условиям, то исходя из норм ч. 1 ст.7 ЖК РФ к таким соглашениям  применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о  гражданско-правовых сделках. Такое  соглашение будет являться основанием для возникновения у бывшего  члена семьи взамен вещных прав обязательственных. Оформить соглашение можно в простой  письменной и нотариальной форме. Несмотря на то, что несоблюдение простой  письменной формы такого договора не ставит его под угрозу недействительности, доказать наличие такого соглашения и его условий без письменной формы договора в суде будет сложно. Предпочтительно, чтобы такое соглашение было облечено в письменную форму, это  облегчит процесс доказывания его  существования.

В соответствии с ст.19 Федерального закона №189-ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса  Российской Федерации" положения  ч.4 ст.31 ЖК РФ о прекращении права  пользования жилым помещением в  случае прекращения семейных отношений  не распространяется на бывших членов семьи собственника, которые отказались от участия в приватизации жилья. Однако при этом в качестве обязательного  условия указывается, что в момент приватизации жилого помещения упомянутые лица имели равные права пользования  этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом  или договором. Прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилого помещения не влечет прекращения их права пользования жилым помещением.

Права бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от участия в приватизации жилья, основаны на том, что лицо, давая  обязательное при приватизации жилого помещения согласие, исходило из того, что право пользования данным жилым помещением будет иметь  для него бессрочный характер. Поэтому  его права должны быть учтены как  при прекращении семейиых отношений  с собственником жилого помещения, так и при переходе права собственности  на жилое помещение к другому  лицу. Иное означало бы нарушение конституционного положения о праве каждого  на жилище и его произвольное лишение.

Как известно, ограниченные вещные права  членов семьи собственника жилого помещения  представляют собой право на чужую  вещь, уже принадлежащую другому  лицу - ее собственнику. Но все вещные права имеют такие особенности  как абсолютный характер, отличающий их от относительных или обязательственных  прав, т.е. вещные права предоставляют  возможность использовать жилое  помещение в своих интересах  и защита права производится с  помощью особых вещно-правовых исков. Поэтому члены семьи собственника жилого помещения, не обладая правом распоряжения данным жилым помещением, имеют право пользования им наравне  с собственником, если иное не установлено  соглашением между собственником  и членами его семьи. При этом право пользования жилым помещением ограничивается только сроком сохранения семейных отношений. Более того, члены  семьи собственника жилого помещения  в соответствии с п. 3 ст.292 ГК РФ могут  требовать устранения всяких нарушений  их прав на жилое помещение от любых  лиц, включая самого собственника данного  помещения.

И, наконец, не исключены случаи самовольного вселения посторонних лиц в жилое  помещение собственника. Лицо, самовольно вселившееся в жилое помещение, без наличия законных оснований, самостоятельного права пользования  этим жилым помещением не приобретает. Несмотря на то, что в ЖК РФ не предусмотрено  последствий самовольного вселения граждан в жилые помещения, следует  учитывать, что в силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать  устранения всяких нарушений его  права, хотя бы эти нарушения и  не были соединены с лишением владения. Аналогичные права принадлежат  и членам семьи собственника жилого помещения, что предусмотрено п.3 ст.292 ГК РФ. Поэтому лицо, самовольно занявшее жилое помещение, подлежит выселению при заявлении указанными лицами негаторных требований. Согласно ст.208 ГК РФ на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены  с лишением владения, исковая давность не распространяется.

Подводя итоги изложенному, невозможно не отметить, что собственнику жилого помещения не так-то просто достичь  желаемого, вознамерься он прекратить право и выселить из принадлежащего ему жилого помещения бывших членов своей семьи. Правоприменительная  практика, определяемая Верховным Судом  РФ, даже при отсутствии нормы, устанавливающей  возможность длительного пользования  бывшими членами семьи жилым  помещением собственника, исходит из приоритета конституционной нормы  о праве человека на жилье и  невозможности его лишения.

3. Права отказополучателей, которым в соответствии с завещательным отказом предоставлено право пользования жилым помещением

Редко кто из обычных граждан  слышал такое словосочетание, как  «завещательный отказ», а большинство  граждан наверняка не знают, что  это такое. Однако именно ввиду этого  самого завещательного отказа может  возникнуть право проживания в жилье, с которым собственнику придется мириться.

Завещательный отказ – это возложение на наследника обязанности что-либо сделать для другого лица. В  нашем случае - обеспечить проживание в жилом помещении.

При этом в завещании, как правило, указывается срок, в течение которого данный человек будет проживать  в квартире. Согласие на его проживание наследник дает автоматически в  момент приема наследства, и выселить его до истечения срока, указанного в завещании, невозможно. Более того, право проживания по завещательному отказу подлежит регистрации, а следовательно, является обременением недвижимости. И если собственник захочет продать  жилье, то лицо, проживающее по завещательному отказу, сохранит свое право проживания.

Прекращено же право проживания ввиду завещательного отказа может  быть только по истечении срока, указанного в завещании, ввиду смерти отказополучателя или его отказа от своего права  проживания.

Сущность завещательного отказа (легата) заключается в том, что наследодатель  возлагает на одного или на нескольких наследников исполнение за счет наследства обязанностей имущественного характера  в пользу одного или нескольких отказополучателей (легатариев), у которых возникает  право требовать от наследника исполнения этой обязанности.

При определении предмета завещательного отказа законодателем в абз. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ специально выделено правило  о том, что на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или  иное жилое помещение, завещатель может  возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого  лица или на иной срок право пользования  этим помещением или его определенной частью.

В развитие положений ГК РФ определяет права и обязанности отказополучателя, вытекающие из пользования жилым  помещением, предоставляемым по завещательному отказу. Так, отказополучатель обладает равными с наследником правами  по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность  по обязательствам, вытекающим из пользования  таким помещением. Вместе с тем  положения допускают возможность  заключения между собственником  помещения и отказополучателем  соглашения, предусматривающего иной порядок ответственности по обязательствам. Закон не запрещает наследнику и  отказополучателю своим соглашением  установить и иной порядок пользования  помещением. Однако при возникновении  спора суд должен исходить из равенства  прав наследника и отказополучателя.

Право пользования отказополучателя жилым помещением является срочным  и может быть предоставлено как  на период жизни отказополучателя, так и на иной срок, указанный  наследодателем в завещании. По истечении  указанных сроков право пользования  жилым помещением прекращается. Однако по сравнению с положениями ст. 1137 ГК РФ ч. 1  указывает на возможность  сохранения права пользования жилым  помещением и после истечения  сроков, но только в том случае, если возникли иные законные основания пользования  помещением у лица, которому оно  предоставлялось по завещательному отказу.

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ смена собственника жилого помещения, предоставленного по завещательному отказу, не влечет прекращение права пользования  отказополучателя помещением.

На основании ст. 131 ГК РФ право  собственности и иные вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП. В случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами, регистрации подлежат и иные права. К числу последних относится и право пользования, возникающее из завещательного отказа. Так, согласно ч. 3 комментируемой статьи гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Порядок государственной регистрации  определяется ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним". Данный Закон  не содержит специальных положений, регулирующих порядок совершения именно таких регистрационных действий. Следовательно, в данном случае применяются  общие правила. Поскольку право  пользования отказополучателя является обременением права собственности  наследника, регистрация должна производиться  в рамках государственной регистрации  права собственности наследника как обременения путем отражения  соответствующей записи в подразд. III ЕГРП. Вместе с тем в отличие  от других случаев перехода права  собственности (купля-продажа, мена и  др.) возникновение права собственности  у наследника не обусловлено государственной  регистрацией. Право собственности  в указанном случае возникает  у наследника с момента открытия наследства, и при этом государственная  регистрация носит лишь правоподтверждающий  характер. Таким образом, может возникнуть ситуация, при которой наследник, став собственником наследуемого жилого помещения, не обратится в орган, осуществляющий регистрацию. Отказополучатель может воспользоваться своим  правом требовать осуществления  государственной регистрации своего права.