Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

Одним из участников рынка  ипотеки в России является Международная  ассоциация ипотечных фондов – некоммерческая саморегулируемая организация, учредителями которой являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся в 7 Федеральных округах, а также фонды Белоруссии, Украины и Киргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы³⁵.  МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки, как взаимодополняющие системы, предназначенные для различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейному доходу. Фондами – членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в ФКЦБ эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными³⁶.

  В сентябре 1997г. в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»³⁷ было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков,  предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. 100 % акций АИЖК принадлежит государству. Согласно постановлению № 628 от 25 августа 2001г.³⁸ Правительством РФ утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно Концепции, на период до 2010 года АИЖК должно стать основным проводником государственной политики по становлению и развитию системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования и ее ключевым институциональным элементом³⁹.

Основными участниками  ипотечного рынка являются Региональные операторы, Сервисные агенты, банки - Первичные кредиторы, страховые, оценочные компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они осуществляют выполнение следующих функций: Банки - Первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных. Региональные операторы выкупают стандартные закладные у Банков - Первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству. Сервисные агенты осуществляют - выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация, выкупают стандартные закладные у Банков - Первичных кредиторов, и формируют пулы закладных для передачи Агентству. Агентство выкупает пулы стандартных закладных у Региональных операторов, Сервисных агентов и Первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующей секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки - страхование титула собственности - риска утраты права собственности). Оценочные компании - производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию с помощью  своей программы реструктуризации ипотечных кредитов намерено стимулировать  банки к выдаче ипотеки. По условиям АИЖК, рефинансирование ипотечных кредитов, выданных до 2008 года, будет проводиться  при условии, что банк предоставит вдвое большее количество закладных по кредитам, выданных после этой даты.

В связи со сложившейся  ситуацией государством приняты  следующие программы поддержки.

С 1 января 2009 года каждая российская семья, в которой после 1 января 2007 года родился второй и более ребенок, может использовать средства, выдаваемые в качестве материнского капитала, на улучшение жилищных условий, в том числе и на погашение ипотечного кредита. Впервые о том, что средства материнского капитала могут быть направлены на выплату платежей по ипотечному кредиту, высказался премьер-министр России Владимир Путин. Распоряжение о проработке всех аспектов этого вопроса прозвучало в прямом эфире телеканала «Вести-24» 4 декабря 2008 года, в ходе «прямой линии» премьера с населением страны. Путин подчеркнул, что считает целесообразным разрешить использование материнского капитала на погашение ипотечных кредитов уже с 1 января 2009-го, а не с 2010 года, как планировалось ранее.

19 декабря на заседании Государственной Думы были приняты соответствующие поправки в закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»⁴⁰. 22 декабря решение Госдумы было одобрено Советом Федерации. Власти подчеркивали, что эта мера сможет, как значительно поддержать финансовое положение самих матерей, так и облегчить участь кредитных организаций.

В канун нового года государством был определен принцип реанимирования ипотечного кредитования в стране.  Критерии, по которым будут определяться заемщики, могущие рассчитывать на реструктуризацию своих кредитов, сформированы в «стандарте реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан», опубликованным на сайте АИЖК.

Так, АИЖК будет реструктуризировать  кредиты, выданные до 1 декабря 2008 года при условии, если купленная по ипотеке квартира является единственным жильем заемщика. То есть, из программы государственной поддержки исключаются те кредиты, которые выданы на строительство «с нуля» или покупку строящегося жилья. Равно как и кредиты без залога приобретаемой квартиры.

Большая часть «проблемных» кредитов (при этом выданных на более  значительные суммы) остается головной болью самих заемщиков и банков. Впрочем, мировая практика показывает, что разработать эффективные  стандарты государственной помощи так, чтобы они были посильны бюджету, сложно.

Заемщики, которые смогут претендовать на получение от государства помощи должны будут предоставить в свою кредитную организацию необходимый пакет документов, в случае положительного решения банка, получат возможность реструктуризировать свой кредит.

Заемщик будет получать от банка еще один кредит сроком на один год. Размер нового кредита  будет равен размеру годового платежа. С помощью нового кредита  заемщик будет погашать прежний. А закладные по новому кредиту и будут выкупаться АИЖК у банка.

Однако возникает вопрос – кому эти кредиты должны выдаваться? Ведь, учитывая сегодняшние условия, брать ипотечные кредиты просто некому. Рефинансирование кредитов в 2009 году будет проводиться не только путем выкупа ипотечных закладных. АИЖК также планирует предоставлять банкам ссуды на выдачу ипотечных займов, которые будет выкупать агентство.

Таким образом, следует отметить, что в развитии ипотечного жилищного кредитования в России наметились серьезные положительные сдвиги, которые не в последнюю очередь связаны с реализацией соответствующих мер, направленных на увеличение объемов жилищного строительства предусмотренных действующим законодательством и мероприятиями Национального проекта. Ведь без государственной поддержки многим семьям в сегодняшних условиях не взять ипотеку или не рассчитаться по уже взятому кредиту.

3. Проблемы развития ипотечного кредитования в России и в зарубежных странах: сравнительно-правовой анализ

Одной из важнейших предпосылок  для создания рынка доступного жилья в России является принятие пакета жилищных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

До сих пор жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры.

В чем основные проблемы российского жилищного рынка, жилищно-коммунального  хозяйства и государственной жилищной политики в целом? Исследование этой проблемы следует начать с вполне очевидного факта - большинство людей нуждается в жилье, но не может себе позволить его покупку. Тому есть ряд причин, в числе которых в первую очередь следует обозначить следующие:

1) эффективная система долгосрочного жилищного кредитования в России еще не успела сложиться;

2) нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения;

3) качество жилищных и коммунальных услуг остается очень низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры - высоким;

4) социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется слишком низкими темпами;

5) граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья.

Решить эту проблему призвана система ипотечного жилищного кредитования населения. Во всех своих формах ипотека решает три основные задачи. Во-первых, это привлечение средств для финансирования долгосрочных кредитов. Во-вторых - предоставление ссуд населению. В-третьих - инвестирование средств в развитие рынка жилья.

Существуют две основные модели системы ипотечного кредитования. Первая - модель депозитного института  или сберегательного банка - аккумулирует фонды за счет средств вкладчиков. При этом сберегательный банк сам предоставляет и обслуживает ипотечные займы, и сам же является инвестором. Вторая модель - модель закладного банка - использует для привлечения средств ипотечные компании, продающие выданные займы третьему лицу - инвестору.

Ипотека развивается  в России медленными темпами. Несмотря на то, что объем выданных ипотечных кредитов по стране вырос почти в 20 раз, под ипотеку не хватает жилья, а темпы строительства неудовлетворительны. Решение проблемы реальной доступности жилья для большинства нуждающихся невозможно без принятия ряда новых законов и доработки уже существующих. Речь идет и о придании «массовости» (насколько это возможно) ипотеке, и о других способах повышения доступности жилья, например с помощью так называемых стройсберкасс.

Механизм приобретения недвижимости, например, в Германии удачно сочетает накопительную и кредитную схемы с мерами государственной поддержки рынка недвижимости⁴¹. Данная накопительно-кредитная система называется «Стройсбережение» («Bausparkasse») и функционирует следующим образом. Граждане, желающие приобрести жилье, вступают в соответствующую организацию за три-десять лет до планируемой покупки. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45-50% от стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья), а также право на получение льготного кредита для оплаты недостающей части стоимости приобретаемой недвижимости. Погашение кредита обычно длится от 10 до 15 лет. В Стройсбербанк поступают накопленные участниками сбережения, государственные дотации и средства от погашения строительных ссуд. Из этих средств выдаются новые строительные кредиты. Характерной особенностью системы «Стройсбережение» («Bausparkasse») является ее замкнутость. Право на получение ссуды имеют только члены кооператива, то есть «стройсберегатели». В силу своей относительной автономности данная модель менее прочих подвержена проблемам, связанным с колебаниями рынка; к тому же эта система является единственной сберегательной формой в Германии, участники которой получают от государства прямую поддержку для приобретения жилья.

Во Франции аналогом германской системы «Bausparkasse» являются Сберегательные кассы, предоставляющие клиентам различные виды накопительно-кредитных схем, отличающиеся низкими процентными ставками и длительными сроками погашения кредита.

В Великобритании функции  немецких Стройсберкасс выполняют  Строительные общества. Мощные жилищно-кооперативные  организации действуют в Канаде и Швеции. Даже в США наряду с ипотечной системой существуют так называемые ссудно-сберегательные ассоциации, осуществляющие кредитование граждан, желающих приобрести недвижимость из средств, внесенных самими членами этих организаций.

Следует иметь в виду, что система, аналогичная немецкой «Bausparkasse» выгодна не только для граждан, но и для государства: она помогает правительству частично делегировать полномочия по решению жилищной проблемы частным инвесторам, перераспределяя ответственность за этот сектор экономики. Недвижимость, находящаяся в частной собственности, приносит государству больший доход, чем жилье, сдаваемое в аренду. Следовательно, поддерживая такую систему, государство посредством относительно небольших затрат добивается значительной стабилизации в одной их важнейших сфер народного хозяйства.

Реальность такова, что  сегодня рост цен на жилье значительно  обгоняет рост доходов населения.

Ипотека придумана, как  известно, для среднего класса, который, увы, у нас еще не сформировался. Состоятельный человек вряд ли захочет воспользоваться программой ипотечного кредитования, он сразу купит нужную ему квартиру, а бедной (самой многочисленной) части населения ипотечное кредитование сегодня не потянуть, поскольку для покупки жилья необходимо иметь 20-30% от его стоимости, не говоря уже о том, что нужно реально оценивать свои риски, т.е. иметь стабильный доход, позволяющий выплачивать как сам кредит, так и проценты по нему.

Высокая инфляция в России вряд ли позволит в ближайшее время снизить ставки ипотечных кредитов без государственного субсидирования и воплотить в жизнь обещание властей сделать жилье доступным большинству населения страны.

Результат один: подавляющее  большинство населения не может  воспользоваться ипотечным кредитованием, в то время как, по экспертным оценкам, для более чем половины нуждающихся в улучшении жилья вполне реально накопить деньги на первый взнос в специальных банках, аналогичных все тем же немецким «стройсберкассам».

Прообраз накопительно-ипотечной  системы финансирования строительства жилья уже разработан и принят в Минобороны России (военнослужащий, таким образом, накапливает средства для целевого жилищного займа).