Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

Что касается остальных  условий, то размер исполнения основного  обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст. 337 ГК РФ. Следовательно, данное условие относится к категории обычных, т.е. его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключенным.

Существо и срок исполнения основного обязательства могут  быть сформулированы лишь путем дублирования соответствующих условий, содержащихся в основном обязательстве.

На практике стороны  договора нередко, не дублируя соответствующих  условий из основного обязательства, в тексте договора просто отсылают к основному обязательству, в  обеспечение которого заключается  договор, и часто создают для  себя неразрешимые проблемы. Не следует забывать, что в данном случае речь идет о существенных условиях договора, который в силу этого может быть признан заключенным лишь при достижении сторонами соглашения по указанным условиям⁵⁸. Итак, в договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения). Если обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры. В связи с этим возникает вопрос: являются ли условия о размере, существе и сроке исполнения обязательства, исполнение которого обеспечивает договор ипотеки, существенными, если они, по сути, относятся не к отношениям, возникающим из залога, а к основному обязательству? С одной стороны, Закон об ипотеке включает их в список существенных условий договора, с другой стороны, не исключается возможность их отсутствия в договоре ипотеки. Так, стоит ли признавать их существенными? Из числа существенных условий договора об ипотеке условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, целесообразно исключить⁵⁹. Объясняется это тем, что «договор ипотеки является способом обеспечения другого (основного) договора, и это не причина включения существенных условий договора одного вида в число существенных условий договора другого вида»⁶⁰. Это вполне разумная мысль, поскольку отсутствие подобных условий в договоре ипотеки можно допустить, если на стороне залогодателя выступает должник по основному обязательству. К тому же в договоре ипотеки обязательно должна быть отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Такое разъяснение содержится в Постановлении пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда от 1 июля 1996г. № 6/8⁶¹. Этого будет достаточно для того, чтобы признать договор об ипотеке заключенным. Однако если на стороне залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному обязательству не может быть признана выражением воли залогодателя, не являющегося стороной в основном обязательстве. В подобном случае отсутствие условий о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства влечет признание договора ипотеки незаключенным.

Таким образом, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке  с указанием его суммы, основания  возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения⁶². Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения⁶³.

Если кредитором и должником являются юридические лица, то обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету на основании законодательства Российской Федерации о бухгалтерском учете⁶⁴.

Ипотека обслуживает  основное обязательство. В ст. 2 Закона об ипотеке приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой:

- кредитный договор  (ст. 819 ГК РФ);

- договор займа (ст. 807 ГК РФ);

- договор иного обязательства. В том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст. 702 ГК РФ);

- другой договор (ст. 420 ГК РФ); причинение вреда (пп. 6 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Данный перечень не носит  исчерпывающего характера и может  быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке  должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры  либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В силу п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке права залогодержателя  удостоверяются закладной, на это указывается  в договоре об ипотеке, за исключением  случаев выдачи закладной при  ипотеке в силу закона.

Соблюдение формы договора является  важным условием признания действительности любого договора. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ установил приоритет норм Закона об ипотеке и закрепил общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, которые применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним представляет собой  элемент публично-правового регулирования  в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово «государственная»⁶⁵ означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Государственная регистрация законных ипотек важна для соблюдения принципа гласности на основании п.1 ст.7 Закона о регистрации.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁶⁶ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Указом Президента РФ от 9 марта 2004г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»⁶⁷ была образована Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которой были переданы функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации нормативных правовых актов федеральных органов власти, регистрации общественных объединений и политических партий, правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере регистрации актов гражданского состояния, адвокатуры и нотариата Министерства юстиции РФ, за исключением функций по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба. Хотя она подведомственна Минюсту России, она является самостоятельным юридическим органом.

Следует отметить, что многие нормы законов, регулирующие ипотеку и государственную регистрацию, дублируют друг друга, тогда как  в ст. 29 Закона о регистрации указано, что в Законе об ипотеке могут устанавливаться только особенности государственной  регистрации ипотеки. Так, Закон об ипотеке предусмотрел целую главу, посвященную государственной регистрации. Закон разрабатывался до принятия Закона о регистрации. Поэтому наличие в Законе положений, относящихся  к государственной регистрации ипотеки, в тот момент было оправдано. Представляется, что в связи с принятием специализированного закона, где детально урегулированы вопросы государственной регистрации ипотеки, отдельная глава о регистрации должна быть исключена из Закона об ипотеке. Данное положение содержится в п.6 ст. 131 ГК РФ.

В настоящее  время система государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним находится в  некоторой  изоляции от структур, тем или иным образом содействующих процессу государственной регистрации договора ипотеки. Эта изоляция выражается, прежде всего, в информационной разобщенности нотариата, кадастровых палат, управлений, органов БТИ, управлений Росрегистрации и иных подобных органов. Так, регистрация договоров ипотеки осуществляется на основе данных, не имеющих высокую степень достоверности. Например, возможна ситуация, когда за несколько дней до подачи документов на регистрацию договора ипотеки юридическое лицо вносит изменения в устав, ограничивая полномочия руководителя в части заключения договоров. Но учреждение юстиции по регистрации прав получает устав, в котором нет подобных изменений, по причине отсутствия механизма быстрой передачи данных между органом, регистрирующим внесение изменений в уставные документы, и управлением ФРС. В результате происходит регистрация по сути незаконной сделки⁶⁸. В другом случае возможна отмена доверенности, о чем нотариус не может оперативно сообщить в органы Росрегистрации. Поэтому в области государственной регистрации договоров ипотеки и других сделок и прав необходимо создание единой информационной системы, включающей в себя не только Единый государственный реестр прав, но и другую информацию об объектах недвижимости и их правообладателях.

Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся  в регистрационном  округе. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц.

Так между предпринимателем Рахматуллиным К. М. (покупатель) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавец) был заключен договор купли-продажи кафе (незавершенного строительством) от 09 марта 2004 года № 1/04, которое было передано актом приемки-передачи, право собственности покупателя зарегистрировано не было. Бадрашитова И.М. заключила договор залога (ипотеки) 24 марта 2004 года с ОАО «Сбербанк». Рахматуллин К.М. обратился в суд с иском о признании частично недействительным заключенного  договора о залоге и об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеке) на спорную недвижимость⁶⁹.

 Исходя из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец. Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 названного Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Суд признал, что оспариваемый договор о залоге от 24.03.2004г. содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида.

Передача предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи предпринимателю Рахматуллину К.М. (покупателю), чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

Что касается ипотеки, то действующие в настоящее время  нормативные акты, устанавливающие  правила государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), базируются на положениях ряда норм ГК РФ. Прежде всего, п.1 ст.131 ГК, предусматривающий обязательность государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права залога недвижимого имущества, а также п.3 ст.339 ГК, согласно которому договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Кроме того, п.2 ст.334 ГК содержит обще правило – залог недвижимости регулируется законом об ипотеке.

Пункт 2 ст.11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

При государственной  регистрации договора ипотеки жилища, находящегося в общей совместной собственности, в соответствии с  п.1 ст.7 Закона об ипотеке требуется  письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости. На ипотеку жилища, находящегося в совместной собственности супругов, необходимо предоставление нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

Необходимо отметить, что обязательность нотариального  удостоверения договора об ипотеке исключена с 1 января 2005г.⁷⁰ Данное положение более правильное, так как оно дублируется нормой об обязательной государственной регистрации. В связи, с чем на стороны ложится дополнительное требование -   надлежащим образом оформленный договор ипотеки. Он стороны могут добровольно принять решение о нотариальном удостоверении, основываясь подп.2 п.2 ст. 163 ГК РФ.

Для государственной  регистрации ипотеки необходимо соблюдение такого условия, как предварительная  регистрация вещных прав залогодателя.

В ГК РФ, в Законе о регистрации и в Законе об ипотеке отсутствует четкое разграничение регистрации сделок и регистрации прав.  Разграничение регистрации сделок залога недвижимости и регистрации прав  на нее очень важно, хотя бы потому, что право     залога на недвижимость может  возникать в силу закона.

В п.3 ст. 334 ГК указано, что залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в залоге. Можно сделать вывод, что ипотека в силу закона как право (вещное обременение) на недвижимое имущество должна регистрироваться исходя из наличия факта наступления обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение законной ипотеки. Установить наличие или отсутствие таких обстоятельств может только регистрирующий орган. Основанием служит заявление собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого законом установлена ипотека. В п.1 ст.77 Закона об ипотеке установлено, что жилой до или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств или средств целевого займа, считается находящемся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.