Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом

Содержание

Введение

1. Зарубежный опыт управления многоквартирным домом
2. Развитие правового регулирования управления многоквартирным домом
3. Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом

Заключение

Список используемых источников

Введение

В условиях административно-плановых методов управления экономикой управление в жилищной сфере, осуществлялось преимущественно одним лицом - социалистическим государством, выступающим в качестве единого собственника. Однако как показала история, такое управление не являлось эффективным, поскольку государство и созданные для этого специальные организации не могли качественно и эффективно управлять имуществом в виде каждого отдельно взятого многоквартирного дома. Кроме того, на это также оказывало негативное влияние отсутствие конкуренции и рыночных отношений, так как, по сути, не имело значение качество предоставления работ и услуг владельцам помещений в многоквартирном доме, осуществляемыми специальными государственными организациями.

В связи с переходом на рыночные формы ведение хозяйства и изменением отношений собственности было закреплено право граждан иметь в собственности недвижимость, в том числе и квартиры (ст.10 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.1990 г. №443-1).

Логическим продолжением начатого процесса явилось принятие Закона от 04.07.1991 г. №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", согласно которому государство безвозмездно передало гражданам в собственность занимаемые ими жилые помещения в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда.

В результате передачи в собственность изолированных жилых помещений в многоквартирных домах (квартир) гражданам правовой режим остальных помещений в доме, не являющихся частью квартир и обслуживающих более одного помещения, остался неизменным. Между тем на собственников жилых помещений в многоквартирном доме была возложена обязанность по несению расходов на их содержание и ремонт.

В 1996 году специальным Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - закон о ТСЖ) была предпринята попытка передать места общего пользования в многоквартирных домах, включая и придомовые земельные участки, в управление собственникам квартир, одновременно определив порядок такого управления.

Между тем концепция данного закона содержала явные недоработки.

В целях исправления допущенных ошибок и сосредоточения в едином документе многочисленных актов жилищного законодательства, принятых в разные периоды, а также систематизации норм, содержащихся в них, в 2004 году был принят Жилищный кодекс Российской Федерации. Новый Жилищный кодекс РФ существенно изменил подход к регулированию правоотношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме и по поводу их общего имущества.

Однако приходится констатировать, что правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно. В частности, проблемы имеются в определении правовой природы отдельных категорий и сделок, в порядке согласования воли сособственников и принятия общих решений, в определении размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления многоквартирного дома и др.

Все это свидетельствует о необходимости научной разработки проблем правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами.

С учетом же того, что подавляющее большинство людей проживают в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в данной работе, приобретают особую социальную значимость и, соответственно, обуславливают выбор темы исследования.

Целью исследования является изучение проблем правового регулирования многоквартирного дома как объекта управления и внесение предложений по совершенствованию законодательства, направленных на создание необходимых условия для более эффективного управления многоквартирными домами.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

1. Раскрыть зарубежный опыт управления многоквартирного дома.
2. Проанализировать развитие правового регулирования управления многоквартирным домом.
3. Выявить проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом и предложить собственные пути решения.

Разработка проблемных вопросов отношений собственности в многоквартирном доме, управления домовладельцами кондоминиумов, а также деятельности ТСЖ не раз становилась предметом научных исследований в цивилистической науке. В той или иной степени данные проблемы затронуты в работах следующих авторов: Макарова Г., Кириллова Э.Я., Глискова А.Г., Витрянского В.В. Айман Т.О., Савельева Д.Б. и других.

Однако значительная часть этих исследований основана на законодательстве, отмененном в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РСФСР от 24.06.1983 г., Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 г. №4218-1, Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ и др.).

1. Зарубежный опыт управления многоквартирным домом

В поисках решения проблем, связанных с управлением жилищным фондом, специалисты постоянно обращаются к зарубежному опыту. В тех странах, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью, включая и самоуправление собственников в многоквартирных домах.

Важной особенностью правового режима объектов недвижимости в многоквартирных домах (кондоминиумах) является то, что всем собственникам жилых помещений наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 1

Законодательно устанавливаются жесткие требования по несению собственником обязательных общих расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Как правило, доля обязательных общих расходов определяется размером доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.

Бремя содержания означает не только несение обязательных расходов, но и обязанность собственника принимать меры для обеспечения сохранности, безопасности, технической исправности и надлежащего санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме. Собственник должен принимать решения и заботиться об организации процесса содержания дома. Если дом не соответствует законодательно установленным требованиям к безопасности и качеству объектов жилой недвижимости, все собственники помещений в доме в равной степени несут ответственность перед государственными надзорными органами. Собственники обязаны содержать принадлежащее им имущество и, в том числе, управлять этим имуществом.

Таким образом, объектами управления в многоквартирном доме являются: 2

каждое жилое и нежилое помещение, принадлежащее отдельному собственнику (который чаще всего сам им управляет);

общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме (за управление общим имуществом отвечают все собственники).

Управление имуществом включает постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер. координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), направленные на достижение наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов.

Управление жильем как предпринимательская деятельность осуществляется на возмездной основе и заключается в предоставлении собственникам помещений или их объединению (товариществу) обозначенных в договоре управления услуг и работ. Для выполнения своих обязательств перед собственниками управляющий принимает решения о том, кто, как, когда и за сколько будет осуществлять конкретные работы и предоставлять услуги, заключает договоры подряда и контролирует работу исполнителей.

Таким образом, субъектами управления многоквартирным домом являются собственники помещений в доме и управляющий. Каждый в пределах своей компетенции.

В мировой практике под профессиональной деятельностью по управлению жилой недвижимостью понимаются любые действия управляющей организации (или управляющего - индивидуального предпринимателя) в отношении объекта недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости. 3

Существуют различные подходы к тому, что относить к деятельности по управлению жилой недвижимостью.

В России и некоторых других странах бывшего СССР в процессе становления рынка услуг по управлению жильем довольно активно обсуждается вопрос о предъявлении к профессиональным управляющим (управляющим компаниям) специальных требований, которые бы позволили защитить собственников жилья от некомпетентности или недобросовестности управляющих. Это связано, прежде всего, со сложившимся среди чиновников и работников жилищно-коммунального хозяйства отношением к гражданам - собственникам квартир как к неграмотным, бесправным и не осознающим собственной ответственности потребителям. Кроме того, к этому подталкивает и недостаток навыков новых управляющих работать с собственниками как с клиентами, которые заказывают работы, устанавливают цену, оценивают и оплачивают сделанную работу.

В большинстве стран мира нет законодательных ограничений на деятельность управляющих организаций и индивидуальных управляющих, работающих по договорам с собственниками жилья. В редких случаях от управляющих требуется лицензия: например, в ряде штатов США управляющий должен получить лицензию департамента торговли или иного уполномоченного штатом органа. 4 Если работа управляющего связана со сдачей помещений в аренду и сбором арендной платы в интересах собственника здания. Управляющий должен также иметь лицензию, если он предлагает собственнику провести реконструкцию или модернизацию здания, требующую от собственника больших денежных вложений. Оба этих случая подпадают под понятие "управление финансами и инвестициями", а такая деятельность лицензируется во многих странах мира.

Работы, связанные с техническим и санитарным обслуживанием домов, с проведением ремонтных работ, обычно лицензируются в обязательном порядке, но лицензию приобретают непосредственно подрядные специалисты-ремонтники, и управляющий не несет ответственности за нарушение подрядчиками условий лицензирования.

Как правило, рынок сам формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает компанию неконкурентоспособной. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей организацией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего привели к нанесению ущерба клиенту-собственнику. Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки.

Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышает наличие сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также следование профессиональным стандартам.

Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению жильем. На Западе многие политехнические вузы, а также специальные колледжи, училища, и др. дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим. Кроме того, сами профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы - как базовые, так и предназначенные для повышения квалификации работающих управляющих, которые дают серьезные знания и практические навыки.

В Венгрии Закон "О товариществах собственников жилья" устанавливает, что управляющими кондоминиумами могут быть только те лица, которые прошли соответствующую профессиональную подготовку. 5 С 1999 г. в стране преподаются получившие государственную лицензию курсы обучения по специальностям "управляющий кондоминиума" и "управляющий недвижимостью".

Оба курса обучения отвечают критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются в соответствии с Распоряжением Министерства Внутренних Дел Венгрии.

Прежде всего, следует отметить, что в большинстве зарубежных стран - например, в Венгрии, Польше, Словакии, Чехии, Франции, Нидерландах, Мексике, США, Канаде, Сингапуре, Малайзии - управление в целом рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организации получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед собственниками за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. При таком подходе управляющая организация не отвечает перед собственниками за предоставление коммунальных услуг. Необходимо также подчеркнуть, что подход к управлению многоквартирными домами, которого придерживаются управляющие в большинстве западных стран, базируется на том, что управляющий или управляющая организация работают на основании договора с объединением собственников жилья, а не с отдельными собственниками. Все основные управленческие решения, прежде всего - по распоряжению финансами и заключению договоров на закупки товаров и услуг, принимает не управляющий, а руководящие органы товарищества (ассоциации) собственников жилья. Управляющий же готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества.

В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики (Словакия, Эстония, Латвия) собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество - юридическое лицо, а заключить на одинаковых для всех собственников в доме условиях общий договор с управляющим (управляющей компанией). 6 В таком случае органом, ответственным за принятие решений, является общее собрание собственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием. В то же время практика работы управляющих в этих странах показывает, что для них предпочтительнее иметь в качестве партнера юридическое лицо - товарищество собственников. и взаимодействовать с его правлением, а не заключать договор со всеми собственниками. Часто управляющие сами предлагают собственникам помещений в многоквартирных домах создать товарищество, а иногда даже выдвигают это в качестве условия заключения договора, разъясняют преимущества самоорганизации, содействуют в организации и регистрации товарищества.