Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом

В подзаконных нормативных правовых актах зачастую предусматриваются основные направления деятельности по управлению многоквартирным домом. Пункт 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, рассматривает управление жилищным фондом как часть технической эксплуатации жилищного фонда, которая помимо собственно управления включает в себя также техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий и санитарное содержание. 14Управление жилищным фондом согласно указанному постановлению Госстроя России включает в себя организацию эксплуатации, взаимоотношение со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами.

В экономической литературе также выделяется круг лиц, с которыми осуществляется взаимодействие, - это собственники и пользователи объекта управления, а также подрядные организации.

Анализ основных целей доверительного управления имуществом, выделяемых В.В. Витрянским, 15показал, что ряд направлений доверительного управления совпадают с целями управления многоквартирным домом (обеспечение сохранности имущества, реализации отдельных правомочий собственника, исполнения обязательств собственника перед третьими лицами - подрядными организациями и др.).

Управление многоквартирным домом схоже с доверительным управлением и в том, что управляющему передаются определенные правомочия собственника. Так, для достижения всех целей управления многоквартирным домом управляющий имеет доступ к общему имуществу многоквартирного дома (чердакам, подвалам, подъездам, оборудованию), может распоряжаться общим имуществом путем передачи его во временное пользование, если решение о возможности такой передачи принято собственниками помещений в многоквартирном доме.

В юридической литературе представлены достаточно разнообразные точки зрения по вопросу правовой квалификации управления многоквартирными домами. По мнению ряда авторов, управление домом является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме. Другие авторы полагают, что управление многоквартирным домом является правом. Третьи отмечают, что управление - это одновременно право и обязанность, исполнение обязанностей посредством реализации прав.

В законе по данному вопросу нет прямых положений. В ст.161 ЖК РФ указано, что обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является выбор одного из способов управления многоквартирным домом. Очевидно, что выбор способа управления многоквартирным домом предшествует деятельности по управлению и составной частью самого процесса управления не является. Таким образом, указание на обязанность собственников выбрать способ управления многоквартирным домом само по себе не означает, что управление многоквартирным домом является обязанностью.

Однако рассмотрение каждого отдельного способа управления показало, что при любом способе управления многоквартирным домом данная деятельность является обязанностью управляющего лица (собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК) перед собственниками помещений в многоквартирном доме. Даная обязанность предусмотрена законом и возникает на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведение конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров.

Обосновывается также, что управление многоквартирным домом не может считаться правом или совокупностью прав и обязанностей.

С учетом правовой сущности формулируется понятие управления многоквартирными домами.

В объективном смысле управление многоквартирным домом - это юридический институт, представляющий собой систему правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управляющим субъектом целенаправленного воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг.

В субъективном смысле управление многоквартирным домом - это гражданско-правовая обязанность по осуществлению путем совершения комплекса фактических и юридических действий управляющим субъектом (ТСЖ, ЖК, ЖСК, собственниками помещений в многоквартирном доме) воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, направленного на достижение установленных законом целей.

Данные определения дают представление об управлении многоквартирным домом и могут быть использованы в учебно-методической работе.

В результате комплексного подхода к правовым аспектам различных способов управления многоквартирным домом выявим правовую сущность управления многоквартирным домом, которая проявляется в двух аспектах:

управление многоквартирным домом как система норм представляет собой самостоятельный правовой институт;

управление многоквартирным домом в рамках конкретных правоотношений является обязанностью, предусмотренной законом и возникающей на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, организацию конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров. Данную обязанность в зависимости от способа управления несут собственники помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив перед собственниками помещений в многоквартирном доме.

Общей чертой возникновения правоотношений управления многоквартирным домом является то, что собственники принимают решение о выборе способа управления. Для возникновения правоотношений требуется сложный юридический состав, выбор способа управления является первым юридическим фактом в нем. Исключение составляет проведение органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации, не требующее принятия собственниками решения на общем собрании.

Выявлено, что закон не предусматривает оснований возникновения правоотношений по управлению в тех случаях, когда в построенном многоквартирном доме еще не зарегистрированы права собственности на помещения. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик считается выполнившим свои обязательства, но до регистрации прав участников долевого строительства и инвесторов на помещения в многоквартирном доме проходит определенное время. Единственная в настоящее время возможность организовать управление домом на этот период, предусмотренная федеральным законодательством, - это создать ТСЖ в строящемся доме в соответствии со ст.139 ЖК РФ. Однако участники долевого строительства могут не воспользоваться данным правом.

На уровне субъектов Российской Федерации предприняты попытки восполнить имеющийся пробел. Так, в г. Москве принято постановление Правительства Москвы от 17.01.2006 № 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве". Однако утвержденные им правила противоречат ЖК РФ либо приняты с нарушением компетенции, предоставленной субъектам Российской Федерации Конституцией РФ и законодательством.

Можно сделать вывод о том, что необходимо на уровне федерального законодательства установить порядок организации управления многоквартирным домом в тех случаях, когда данные вопросы не решены или не могут быть решены собственниками помещений, в том числе в отношении вновь построенных домов. Для этого предлагается следующий основополагающий принцип организации управления вновь построенными многоквартирными домами: если лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, не создали ТСЖ, как это предусмотрено ст.139 ЖК РФ, то орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, которая приступает к

управлению многоквартирным домом с момента ввода дома в эксплуатацию. 16

Субъектами правоотношений по управлению многоквартирными домами в зависимости от способа управления являются собственники помещений в данном доме, ТСЖ, ЖК.

ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать управляющую организацию. Единственно возможным случаем заключения ТСЖ или ЖК договора управления многоквартирным домом является принятие общим собранием собственников решения о смене способа управления многоквартирным домом на управление управляющей организацией с поручением ТСЖ, ЖК заключить договор управления.

Управление осуществляется только в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с этим определяется перечень объектов, которыми управляют субъекты управления многоквартирным домом и которые содержатся за счет всех домовладельцев - сособственников.

 

 

 

 

 

 

 

3. Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом

 

Управление многоквартирным домом может осуществляться следующими способами:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Необходимо отметить, что ЖК РФ в значительной степени содержит нормы, регулирующие отношения по управлению многоквартирными домами посредством непосредственного управления собственниками помещений, ТСЖ, а также управляющей организацией.

Правоотношения ТСЖ как организации, осуществляющей управление многоквартирными домами разделяются на два вида: отношения с членами товарищества и отношения с собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ.

Существует достаточно много проблем правового, экономического и иного характера, возникающих при создании и деятельности ТСЖ.

Весьма серьезной проблемой является отсутствие гарантий прав членов ТСЖ на участие в управлении товариществом, получение информации о его деятельности, осуществление контроля. Большинство авторов отмечают наличие указанных проблем и значительного количества судебных споров, которые возникают в связи с этим.

В связи с эти необходимо установления дополнительных гарантий прав членов ТСЖ, перечисляются вопросы, которые следует урегулировать на уровне законодательства.

Отношения между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, могут основываться на заключаемом ими договоре о содержании общего имущества. Заключение указанного договора обязательно только товариществом собственников жилья, но не собственниками. В то же время автор приводит нормы закона, которые устанавливают права и обязанности ТСЖ и собственников помещений в связи с управлением многоквартирным домом, из чего делается вывод, что при отсутствии договора товарищество также обязано осуществлять управление многоквартирным домом, а собственник - вносить плату за содержание общего имущества.

Так же необходимо расширить предмет договора о содержании общего имущества до управления многоквартирным домом и переименовать этот договор в договор управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, а также принять нормы, регулирующие отношения сторон соответствующего договора.

Управление многоквартирными домами жилищными кооперативами как способ управления многоквартирным домом не урегулирован законом и практически не рассматривается в научных работах, в связи с чем требуется разработка концепции правового регулирования управления многоквартирным домом Жилищным кодексом.

Так, если нормы ЖК РФ о товариществах собственников жилья посвящены, в том числе и управлению ТСЖ многоквартирным домом, то нормы о кооперативах, в основном, регулируют отношения по приобретению кооперативом многоквартирного дома и передаче помещений в данном доме членам кооператива.

Это является главной проблемой в правовом регулировании жилищных кооперативов как субъектов, управляющих многоквартирными домами.

Значительный пробел в правовом регулировании не всегда может восполняться уставом кооператива, поскольку ряд императивных норм ЖК РФ, устанавливающих порядок деятельности жилищных кооперативов, просто не приспособлен для решения вопросов управления многоквартирным домом.

В соответствии с действующим законодательством в жилищном кооперативе помещения принадлежат кооперативу до полной выплаты членами кооператива паевых взносов. В случае выплаты паевого взноса член кооператива становится собственником помещения. Таким образом, можно констатировать, и на что указывает, П.В. Крашенинников "граждане - члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений"17.

Между тем, в ЖК РФ полностью отсутствуют правила регулирующие отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами. Такими собственниками могут быть как лица, вышедшие из кооператива после полной выплаты пая и приобретения права собственности на помещение, так и лица, которые приобрели помещение в доме кооператива по договору или иному основанию.

Необходимо обратить внимание, что в настоящее время существует точка зрения, что собственники, не являющиеся членами кооператива, не имеют возможности вступить в данный кооператив, поскольку вступление в жилищный кооператив осуществляется с целью приобретения жилого помещения в доме кооператива и, кроме того, на лицо, вступающее в кооператив, возлагается обязанность по уплате паевого взноса за приобретаемое кооперативом помещение (ч.2, 3 ст.110, ч.1 ст.124, ч.1 ст.125 ЖК РФ). Кроме того, к моменту приобретения третьими лицами помещений в кооперативном доме (покупки квартир у членов кооператива и т.д.) кооператив уже принял меры для приобретения того количества помещений, которое необходимо для обеспечения жильем членов кооператива, и новых помещений приобретать не будет.

Однако, представляется, что данная точка зрения не находит своего правового обоснования, поскольку ст.110 ЖК РФ основной целью создания жилищных кооперативов выделяет не только удовлетворение потребностей граждан в жилье, но и также управление жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах. Кроме того, невозможность для новых собственников вступить в кооператив, который управляет многоквартирным домом, будет препятствовать участию таких собственников в управлении общим имуществом многоквартирного дома.