Проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом

В данной связи, одновременно возникает и вопрос о членах кооператива, у которых прекратилось право собственности на жилое помещений в доме кооператива.

Если данный факт влечет автоматическое прекращение членства в ТСЖ (ч.3 ст.143 ЖК РФ), то как основание прекращения членства в кооперативе указанное обстоятельство не выделено (ст.130 ЖК РФ). 18Таким образом, формально создается ситуация, когда лицо, уже не имеющее помещения в многоквартирном доме, сохраняет за собой членство в кооперативе, а, следовательно, и возможность участвовать в управлении общим имуществом многоквартирного дома. Несомненно, указанное положение является пробелом в жилищном законодательстве, и в целях его исправления ст.130 ЖК РФ должна быть дополнена соответствующими нормами, закрепляющими, что прекращение права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, управление которым осуществляет кооператив, влечет и прекращение членства в данном кооперативе.

Следующей проблемой в управлении многоквартирным домов посредством кооператива, являются положения ЖК РФ о том, что на общем собрании членов кооператива каждый член кооператива имеет один голос (ст.117 ЖК РФ).

Это допустимо, когда решаются вопросы приобретения многоквартирного дома, внутренние вопросы деятельности кооператива. Однако, при принятии решений по вопросам управления общим имуществом многоквартирного дома жилищное законодательство руководствуется принципом пропорциональности количества голосов площади помещения, принадлежащего собственнику, принимающему участие в общем собрании собственников помещений или общем собрании членов ТСЖ. Указанный принцип соответствует общим требованиям разумности и справедливости (ст.7 ЖК РФ), поскольку, чем больше у собственника доля в общем имуществе, тем больше его заинтересованность в сохранении этого имущества и тем больше его расходы на содержание имущества.

Частью 2 ст.129 ЖК РФ закреплено, что на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ, устанавливающей правовой режим общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, в соответствии со ст.39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Так, во исполнение вышеназванных положений Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 были утверждены "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме", в соответствии с п.33 которых, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Таким образом, на данном этапе деятельности кооператива, управление многоквартирным домом, должно осуществляться кооперативом исходя из вышеназванных положений.

Поскольку, до выплаты пая членом кооператива, помещения в многоквартирном доме принадлежат кооперативу, то принятие решений относящихся к управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества должны осуществляться как собственниками, полностью выплатившими свой пай, так и непосредственно кооперативом, являющимся с правовой точки зрения таким же собственником помещений в данном доме на равноправных началах, с учетом площади, принадлежащих каждому из вышеназванных лиц помещений в таком многоквартирном доме.

Таким образом, члены кооператива не выплатившие пай в полном размере не имеют прав на принятие решений относящихся к управлению многоквартирным домом. Однако, субъектный состав лиц, принимающих решения по управлению многоквартирным домом увеличивается с момента перехода права собственности на помещения в кооперативном доме к нескольким собственникам, т.е. после выплаты одним или несколькими членами кооператива паевого взноса в полном размере. С указанного момента, и до момента, когда последний из членов кооператива не выплатит свой пай, ряд вопросов, а именно, определение необходимых расходов на содержание общего имущества и размер обязательных платежей, направленных на управление многоквартирным домом, должны решаться на общем собрании членов жилищного кооператива выплативших пай в полном размере и самим кооперативом. Решения по указанным вопросам должны приниматься с учетом, площади принадлежащих членам кооператива выплативших пай помещений и площади помещений оставшейся в собственности кооператива.

Необходимо отметить, что к вопросам по управлению многоквартирным домом и вопросам по определению величины расходов на содержание общего имущества не следует причислять дополнительные расходы кооператива, которые связаны с выплатой паевых взносов за жилые помещения, а также расчетами жилищного кооператива со своими кредиторами (банками, строительными или иными организациями).

Несомненно, указанные расходы должны быть отнесены на членов кооператива, которые не выплатили паевых взносов в полном размере.

 

Заключение

 

Проведенные исследования в рамках данной работы позволили сформулировать ряд основных выводов.

Государство предоставляет собственникам жилья право по выбору способа управления и тем самым принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей выгодой для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь, в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. В первом случае собственники не имеют статуса юридического лица, а следовательно, ограничены в хозяйственной деятельности, без которой управление многоквартирным домом затруднительно, а в последнем - лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и влияния на неё. Наиболее рациональной формой управления является создание товарищества собственников жилья.

С введением в действие Жилищного кодекса РФ делается акцент на товарищество собственников жилья, как одну из эффективных форм управления многоквартирным домом. Ему предоставляется широкий круг полномочий: управление многоквартирным домом, заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг.

Но несмотря на все проблемы, существующие в организации управления жилищными кооперативами, члены кооператива выбирают самоуправление, как один из способов управления многоквартирным домом. Поскольку общее собрание членов кооператива самостоятельно устанавливает периодичность проведения текущего и капитального ремонта, а также размер денежных средств, предназначенных на эти нужды. Тогда как управляющая организация берет фиксированный тариф, который не может быть изменен собственниками помещений в многоквартирном доме.

Были предложены следующие пути по усовершенствованию жилищного законодательства.

Дополнить гл.14 ЖК РФ рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере. В частности, необходимо установить исключительный характер компетенции общего собрания; сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке; порядок созыва и проведения общих собраний, в том числе правила участия членов товарищества в формировании повестки дня, порядок участия членов товарищества в общих собраниях, количество голосов каждого члена товарищества, правила документирования созыва, проведения и результатов общего собрания; порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования; срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке. Также необходимо установить требования к содержанию устава ТСЖ и порядок получения членами товарищества информации о его деятельности.

Дополнить ЖК РФ правилами регулирующими отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами.

 

Список используемых источников

 

1. Конституция Российской Федерации, принята 12 декабря 1993 г.
2. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях // СЗ РФ. - 2002. - № 1 (ч.1). - Ст.1.
3. Земельный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст.4147.
4. Бюджетный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1998. - № 31. - Ст.3823.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст.410.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301
7. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (в ред. от 18.04.05)"Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - №40. - С. - 3822
8. Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №3. - С.145
9. Федеральный закон Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 163 - (в ред. от 8.12.03) ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" // Собрание законодательства. - 2002. - №48. - С.4746
10. Федеральный закон от 22 августа 2004 г. "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - №35. - С.3607; №52. - С.5276
11. Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. № 425 (в ред. от 27.05.97)"О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - №18. - С.2131
12. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - №7. - С.786
13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: части первой (постатейный). - 2-е изд. испр. и доп. - Под ред.О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма "Контракт". - Инфра - М. - 2003. - 490 с.
14. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - 2-е изд. доп. и перераб. - Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю. - 2007. - 640 с.
15. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред.М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю. - 2007. - 473 с.
16. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут. 2005. С.185.
17. Айман Т.О. Жилищное право Российской Федерации. - М.: ИНФРА - М, 2002. - 347 с.
18. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - № 6; - 2003.
19. Глисков А.Г. Постатейный научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - Ростов-на-Дону.: Феникс, 2005. - 510 с.
20. Жилищное право: учебник для вузов. - Под ред. проф. И.А. Еремичева, проф. П.В. Алексия. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ - ДАНА. - 2006. - 319 с.
21. Жилищное право: учебно-практическое пособие. - Под ред.М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю. - 2007. - 445 с.
22. Кириллов Э.Я. Товарищество собственников жилья: практическое пособие. - М.: ЗАО ИКЦ "ДИС", 2005. - 160 с.
23. Макаров Г. Отечественный и зарубежный опят самоуправления в городских многоквартирных домах // Хозяйство и право. - № 6. - 2001.
24. Макаров Г. Правовой статус товариществ собственников жилья и порядок их формирования // Хозяйство и право. - №4. - 2001.
25. Савельев Д, Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. - № 3. - 2002.
26. Савельев Д. Б, Сравнительный анализ законодательства о кондоминиумах некоторых стран СНГ // Жилищное право, - №3, - 2002.
27. Седугин П.И. Жилищное право: учебник для вузов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма - Инфра - М. - 2001. - 384 с.
28. Материалы сайта http://gorsovetnsk.ru/sessions/view/solution/3260/

 

1 Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. - № 3. – 2002.

2 Савельев Д,Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. - № 3. – 2002.

3 Макаров Г. Отечественный и зарубежный опят самоуправления в городских многоквартирных домах // Хозяйство и право. - № 6. - 2001. с.22.

4 Там же. с.24.

5 Савельев Д.Б, Сравнительный анализ законодательства о кондоминиумах некоторых стран СНГ // Жилищное право, - №3, - 2002. с. 37.

6 Савельев Д.Б, Сравнительный анализ законодательства о кондоминиумах некоторых стран СНГ // Жилищное право, - №3, - 2002. с. 39.

7 Макаров Г. Отечественный и зарубежный опят самоуправления в городских многоквартирных домах // Хозяйство и право. - № 6. - 2001. с. 31.

8 Макаров Г. Отечественный и зарубежный опят самоуправления в городских многоквартирных домах // Хозяйство и право. - № 6. - 2001. с. 33.

9 Савельев Д,Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. - № 3. – 2002. с. 17.

10 СЗ РФ. 03.01.2005 г. № 1(часть 1). ст. 14

11 http://gorsovetnsk.ru/sessions/view/solution/3260/

12 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю.Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю. – 2007. – с. 358.

13 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут. 2005. С. 179.

14 Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - № 6; - 2003.с. 39.

15 Там же с. 43

16 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю.Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю. – 2007. – 473 с.

17 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут. 2005. С. 185.

18 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут. 2005. С. 102.