Сатып алу-сату

Келісім- шарт жасасу шартының тараптары сактушы (өнімді өндіруші) және дайындаушы – тұлға болыпи негізінен кәсіпкерлер табылады сондықтан келісім –шарт жасу шартын негізінен шаруашылық (салдар) санына кіреді. Кәспкер статусы жоқ мемлекет және азаматтар келісімі шарт жас асу шартына қатыса алмайды.

Ауыл шаруашылық өнімін өндіру қызметінің негізгі түрі болып табылатын тұлға келісім -шарт жасасу шарт жасасу сатушысы болып табылады.Олар жеке кәсіпкерлер (фермерлік және крестияндық шаруашылықтың басшылары) немесе комерциялық ұйымдар. Ауыл шаруашылық өндірісін жүргізуге заңды тұлғаның құқықтық қабілеттілігі толықтай жетуі кереук. Осыған сәйкес дайындаушы болып тек қана кәсіпкер емес, сонымен қатар мемлекеттік орган да табылады.

Келісім – шарт жасасу шартының пәні болып ауыл шаруашылық өндірісінің әр өнімі табылады.

Тауар жеткізілім шарты  жеке – анықталған заттарға да қатысты  жасалуы да мүмкін. Бірақ, осы ережені келісім – шарт жасасу шартына да қолдануға болады ма?- деген сұрақ туады. Ол анықтамаға сәйкес болмайды. Бұ келісім – шарт жасасу шартының заңды реттеушісінің ауыл шаруашылық өнімін көптеп өндіруші тұлғаның мүддесін қамтамасыз ету мақсатына байланысты жасаған.

Келісім – шарт жасасу шартының пәні болып табылатын өнім, оны кері жасауға немесе сатуға алынады. Ал, мемлекеттік қажеттілік үшін алынатын ауыл шаруашылық өнім мемлекеттік фондқа сақтауға салынады. Осы барлық жалпы болып, келісім – шарт жасасу шартының пәні жеке, жанұя, үй жағдайларына қолдануға арналмағаны көрсетіледі.

Келісім – шарт жасасу шартының мерзімі елеулі талаптарының бірі болып табылады. Бірақ, ол келісім – шарт жасасу шартына оңдай маңызды емес. Көп жағдайда келісім – шарт жасасу шартын жасасқан уақыт және оны орындау мерзімі келіспейді. Себебі, өнімді жасау (өсіру) керек. Ауыл шаруашылығында өндірілу мерзімнің ұзақтығы толықтай табиғат факторымен анықталады. Сондықтан, егер шартта мерзім туралы талап көрсетілмесе, онда ол сот арқылы толтырылуы мүмкін.  

Келісім шарт жасасу шарты, тауар жеткізілім шарты сияқты жазбаша  нысанда жасалады. Келісім – шарт жасасу шартын жасасқан кезде пайда  болған сұрақтарды, тауар жеткізілім шартына қолданылатын ережелер арқылы реттейді.  

Келісім – шарт жасасу өндіруші дайындаушыға өсірген (өндірген) ауыл шаруашылық өнімін мөлшері, сапасы мен түр – түрі келісім – шарт жасасу шартында көзделгендей етіп беруге міндетті.

Ауыл шаруашылық өнімін қабылдау дайындаушы орналасқан жерде немесе ол көрсеткен өзге орында жүзеге асырылатын жағдайда дайындаушының келісім – шарт жасасу шартының талаптарына сәйкес келетін және дайындаушыға шартта келісілген мерзімде берілген ауыл шаруашылық өнімін қабылдаудан бас тартуға құқығы жоқ. 

Дайындаушы өнім сапасын  стандарттарға сәйкес дәл анықтауды қамтамасыз етуге міндетті . 

Келісім – шарт жасасу шартында ауыл шаруашылық өнімін ұқсатуды жүзеге асыратын дайындаушының өндірушіге оның талап етуі бойынша ауыл шаруашылықөнімін ұқсатудан қалған қалдықтарды шартта белгіленген баға бойынша ақы төлете отырып қайтару міндеті көзделуі мүмкін. 

Ауыл шаруашылық өнім үшін төлеу міндеті тауар жеткізілімі  және сатып алу – сату шартының жалпы нормалар арқылы анықталады. Төлеу негізінен аванс (толықтай немесе бөлшектеп) арқылы жүзеге асады.

2.3 Қозғалмайтын мүлік сату шарты

Қозғалмайтын мүлікті  сату шартының түсінігі, сатып алу-сату шартының жалпы анықтамасы арқылы анықталады. Сонымен қатар ол анықтама қозғалмайтын мүлікті сату туралы арнайы нормаларды қамтуы керек. Ол анықтама мынандай түрде болуы мүмкін: қозғалмайтын мүлікті сату шарты бойынша сатушы қозғалмайтын мүлікті сатып алушының меншігіне беруді міндеттенеді, ал сатып алушы сол мүлікті өткізу әктісі арқылы қабылдап алуға және оған тараптармен анықталған ақша сомасын төлеуге міндеттенеді .

Қозғалмайтын мүлікті  сату шарты консесуалды болып  табылады. Ол шарт жасалды деп саналады, егер тараптар өзара келісімге келіп, заңмен талап етілген нысанда жасалса. Қозғалмайтын мүлікті сату шарты қайтарымды және өзара болып табылады.

Осы шарттың тараптары  болып сатушы және сатып алушы  табылады. Сатушы ретінде негізіннен қозғалмайтын мүліктің иесі табылады. Сатушы ретінде негізінен қозғалмайтын мүліктің иесі табылады. Меншік құқығын міндетті түрде мемлекеттік тіркеуден өткізуіне байланысты меншік иесінің құқықтығы мемлекеттік тіркеуші орган берген куәлікпен дәлелденеді.

Қозғалмайтын мүліктің сату шартының қатушыларыретінде құқықтың әрбір суъектісі бола алады. Бірақ, шартта азаматтық құқықтың кейбір субъектілерінің  қатысуы белгілі ерекшіліктеріне байланысты болып табылады.

Приватизация процессі кезіндегі қозғалмайтын мүлікті  сату кезінде заңмен көрсетілген приватизация туралы арнайы ережелер қолданылады.

Ерлі-зайыптылардың ортақ  мешігіндегі қозғалмайтын мүлікті  сатуға байланысты шартта сатушы болып ерлі-зайыптылардың біреуі табылса, онда ерлі-зайыптылардың екіншісінің нотариалды куәландырылған келісімі қажет. Бұндай келісімнің бомауы сот тәртібінде шартты жарамсыз деп табуға болады, егер сол келісімге қатыспаған, Бірақ келісімге қатыспаған, Бірақ келісімі керек болған ерлі-зайыптылардың біреуі сотқа шағым берген жағдайда.

Осы шарттың пәні болып  қозғалмайтын мүлік табылады. Осы  шарттың пәні басқа сатып алу-сату шарттының түрлерімен айырып алу  мүмкіндігін береді. Қозғалмайтын заттар болып жер учаскелері,недр учаскелері, су объектілері және жермен тығыз байланысты барлық заттар табылады. Сонымен қатар қозғалмайтын заттарға мемлекеттік реттеуге жататын әуе және су кемелері, ішкі жүзуге арналған кемелер және космос кемелері. Қозғалмайтын заттарға заңмен, басқада мүліктер жатқызылды.

Қозғалмайтын заттардың  ерекшіліктерін және қымбаттылығын ескре отырып, заң шығарушы шарттың пәнінің бөлшектеріне ерекше талап қояды. Шартта қозғалмайтын зат туралы мәліметтердің болуы керек. Ол мәліметтердің болуы,шарт бойынша сатып алушыға қандай қозғалмайтын мүлік беріліп жатқанын анықтауға мүмкіндік береді. Мысалы, егер шарттың пәні болып құрлыс табылса, онда шартта құрлыстың орны, мекен-жайы, тұрғызылған жылы, неге бағытталғаны және басқа да мінездері көрсетіледі. Заңмен талап етілетін шарттың пәні шартта болмауы, шарттың пәні туралы талаптың келісілмегенін жіне шарттың жасалмағанын білдіреді.

Қозғалмйтын мүлікті  сату шарты жазба нысанда бір  қажет ретінде тараптардың қлымен рәсімделіп жасалады. Шарттың жай  жазбаса нысанына байланысты қойыылатын бұндай талаптар, заң шығарушының қозғаомайтын мүлікті сатып алу-сату шартын нотиралды куәландыруынын бас тартуға және оны мемлекеттік тіркеумен ауыстыруға байланысты. 

Шарты бір құжат ретнде жасауы, тараптарға өзінің талаптарын жасалып жатқан мәмілеге байланысты нақты қойуына және тараптардың еркін білдіруін тірекеуші органға қабылдауға жеңілдеттеді. Шарттың осы көрсетілген нысанын сақтамау, оның жарамсыздығын білдіреді. 

Сонымен, қозғалмайтын мүлікті  сату шарты жалпы ереже бойынша  жазбаша нысанда жасалып,мемлекеттік талап етпейді. Тараптар мен мүліккеменшік құқығының ауысуын тіркеуге міндетті. Бұл көрсетілген тіркеу акт бойынша қозғалмайтын мүлікті берумен бірге жаслуы міндетті емес. Қозғалмайтын мүлікті сатып алушыға сатуының беру міндетін орындауға меншік құқығының ауысуын дейін немесе тіркегеннен кейін де жасауы мүмкін.

Заң тұрғын үйді сатуға байланысты тараптарды шартты тіркеуге міндеттейді. Шарт тіркелгеннен кейін жасалды  деп саналады. Сондықтан, тұрғын үйге байланысты мәмілелер міндетті түрде  тіркеуден өтуі тиіс. Сонымен қатар меншік құқығының ауысуында бірге тіркеуге міндетті.

Әуе және су кемелерін, ішкі жүзуге арналған кемелерді, космостық  объектілерді тіркеу ережелері арнайы тіркеуге жатады. Ол транспорттық кодекстерде  және уставтарды, сонымен қатар ведомоствалық  нормативтік актілерде көрсетілген.

Кемені тіркеу кеменің  иесінің арызы бойынша тіркеледі. Бассейннің мемлекеттік өзендік  кеме инспекциясы кемелік реестрге кеме туралы мәліметтерді кіргізеді. Және кеме иесіне Қазақстан Республикасының  жалауымен жүзуіне құқық беретін, сонымен қатар кемеге меншік құқығын куәландыратын кемелік куәлік береді. Кемені кері тіркеу, кеменің иесі өзгергенде және кеменің түрі өзгергеде жасалуы мүмкін. Кеме өлгеннен кейін, тізімнен шығарып тастағаннан кейін кемелік реестрден шығарылады. Ал, кей бір қозғалмайтын мүліктерге жатқызылған объектілерге тіркеу ережелері қарастырылмаған.

Су, әуе, космос кемелерінің  қозғалмайтын мүлікке жатқызылуы және оларға тіркеудің арнайы ережелерін орнатыу мынаған байланысты, мемлекеттің шекарасынан шығып, басқа мемлекеттің территориясында болса да, Қазақстан Республикасының юрисдикциясы саласында қала береді.

Қозғалмайтын мүлікті  сатып алу- сату шартының бағасы, елеулі талабы болып табылады. Ол болмаған жағдайда шарт жасалды деп саналмайды. Белгілі – бір жер участкесінде орналасқан қозғалмайтын мүлікті саты кезіндегі бағаны анықтау ерекшелігі – бұл шартта келісілген сату бағасына беріліп жатқан қозғалмайтын мүлікпен қатар жер участкесінің немесе оған құқықтық бағасын кіргізеді. Бұл норма диспозитивтік және басқа да ережелер заңмен немесе шартпен орнатылуы мүмкін.

Сатушының негізгі міндеті – қозғалмайтын мүлікті сатып алушыға затты бергеннен бастап ереже бойынша меншік құқығы пайда болады. Бірақ, шарт бойынша қозғалмайтын мүлікті алушыда меншік құқығы шартты тіркегеннен кейін пайда болады. Ол қозғалмайтын мүлікті берген кезбен келіспей қалуы мүмкін. Қарастырылп жатқан міндетте мешік құқығын беру мен затты беруді айырып білу қажет. Осыған байланысты сатушының негізгі міндетін сатылған мүлікке меншік құқығын сатып алушыға ауыстыру міндеті ретінде және оны қозғалмайтын мүлікті иелікке кіргізу ретінде қарастыру қажет. 

Қозғалмайтын мүлікке  меншік құқығы үшінші тұлғадан және басқа  құқықтардан бос болуы керек. 

Сату шартының объектісі  ретінде қозғалмайтын мүліктің спецификасын ескере отырып, заң шығарушы сатушының беру,ал сатып алушының сатылған затты қабылдау міндеттеріне байланысты арнайы ережелерді шығарған.Қозғалмайтын мүлікті беру тараптардың қолымен рәсімделген өткізу актісі арқылы немесе басқа беру құжаттары арқылы жүзеге асады. Кейбір жағдайда шартты жазбаша нысанда жасалуы сатып алушының шыншыл немесе шыншыл емес екенін көрсетеді.⁵³ 

Беру актісін шарттың  қосымша немесе дәлелдейтіні ретінде  қарастыруға болмайды.Егер тараптар беру актісінде қозғалмайтын мүліктің шарт талаптарына сай келмейтінін көрсетсе, онда ол сатып алушыны шартты дұрыс орындамағаны үшін жауапкершіліктен босату негізі болып табылмайды. 

Сатып алушының міндетті барлық сатып алу-сату шарттарына бірдей болып табылады. Тек қозғалмайтын мүлікті қабылдау және меншік құқығының ауысуын тіркеу міндеті ерекшелік болады 

2.4 Тұрғын үйді сату  шарты

Тұрғын үйді сатып  алу- сату шартының ерекшелігі , ол меншік құқығы объектісі және азаматтын жеке меншігі құқығымен байланысты . Сатып алушы тұпрғын үйді сатып алу – сату шарты бойынша алпыс квадрат метрден аспайтын үй сатып ала алады. Бірақ , лауазымды тұлғалардың, өкілетті органдардың рұқсатымен одан да үлкен үй сатып ала алады. Сатушы, оның әйелі және кәмелетке толмаған балалары тұрғын үйді сатып алу- сату шарты бойынша үйді сатқан кезде олардын қолына соңғы үш жылдйң ішінде басқа үй болған жоқ деген құжат болу керек . Кейбір жағдайларда ерекше ағдай болуы мүмкін .Ол сату тек міндетті түрде сату керек үй болса.

Тұрғын үйді сатып алу – сату шарты азаматтардың жеке ұғымдардың арасында кейбір манызды ережелермен мінезделеді. Тұрғын үйдің сатып алушысы егер үй жергілікті үкіміттікі болса, бір немесе бірнеше тұрғын үйде тұрып жатқан жалдаушылар қатыса алады . Мекемелердің меншігіндегі үйлер тек осы мекемелердің жұмысшыларына сатыла алады. Қазіргі уақытта мемлекеттік мекемелер және колхоздармен жеке тұрғын үйлер салынып жатыр. Ол үйлер салынып болғасын ,ұйымдардың жұмысшыларына сатыоады.

Осы үйлерді сату көбінесе несиеге беру арқылы женілдіктерге қарап сатылады.Тұрғын үйдің мемлекеттік ұйымдармен азаматтардан өздерінің қажеттіліктеріне байланысты сатып алу белгіленген тәртіп бойынша жүзеге асуы керек . Кооперативтік және қоғамдық ұйымдар тұрғын үйді азаматтардан инвентерлық құрылыс бағанасынан аспайтын бағамен ала алады.

Өмір бойы қамтамасыз ету талабымен тұрғын үйді беру шарты – бұл келісім бойына жасына байланысты әрекет қабілеттігі жоқ немесе денсаулығына байланысты әрекет қабілеттігі жоқ бір тарап , өзінің меншігіндегі тұрғын үйді немесе сол үйдін бөлігін екінші тараптың меншігіне береді. Ал, тұрғын үйді алушы тарап сол үйдің бағасы ретінде, үйді берушіге өлгенге дейін материалдық қамтамасыз етеді. Ол тұру, тамақтандыру, артынан қадағалау ретінде және басқа да керекті көмек ретінде болуы мүмкін.

Тұрғын үйді сатып  алу – сату шартының нысаны жазбаша  түрде болады. Егер тұрғын үйді сатып алу – сату шартында бір тарапты азамат болса, онда тұрғын үйге байланысты шартты ноториалдық куәландырудан өткізу керек. Тұрғын үйді сатып алу - сату шарты ауылдық жерде жасалса, онда тұрғын үйді сатып алу – сату шарты жергілікті өкіметті органдарда куәландырылуы тиіс. Шарт жасалды деп және сатып алушыға меншік құқығы ауысты деп тек шарт тіркелгеннен кейін ғана айтуға болады. Осы ережелер бақшаларды сатып алу – сату шартына да қолданылады.

2.5 Сатып алу –сату шартың бұзу және өзгерту

Шартты бұзу және өзгерту  тараптардың келісімімен жүзеге асады. Бір тараптың талап етуі бойынша  шартты өзгерту бұзу сотпен де шешілуі  мүмкін. Шартты өзгерту – бұл  шарттың мазмұнын құрап тұрған талаптардың  бір немесе бірнешеуінің өзгеруі. Ал, шартты бұзу, ол бір тарап өз міндетін орындаудан бас тартқан жағдайда болады. Шартты бұзу және өзгерту үш түрде жүзеге асады:

1. тараптардың келісімімен;
2. соттың шешімімен;
3. бір тараптың шартты орындаудан бас тартумен.

Шартты тараптардың  келісімімен өзгерту екі тарапқа да тиімді. Ал, қалған шартты бұзу және өзгерту түрлері арқылы, шартты бұзу және өзгерту азаматтық кодекспен және басқа да заңды актілермен немесе шартпен белгіленген тәртіп бойынша жүзеге асады.