Сделки, подлежащие государственной регистрации. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Министерство юстиции Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Российская правовая академия министерства юстиции

Российской Федерации»

 

 

 

 

 

Выпускная работа на тему:

 

«Сделки, подлежащие государственной регистрации. Правовое  значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом»

 

 

 

 

 

 

Выполнил: Бахарева Татьяна Михайловна

 

 

 

 

 

 

2009

 

 

Содержание

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы. В результате социально-экономических преобразований последних десятилетий в Российской Федерации существенно изменилась правовая система, прежде всего институт собственности. Возникли общественные отношения, которые не были известны советскому праву, появился рынок недвижимости, потребовалось его правовое регулирование, что привело к обновлению правовой базы.

Резкая активация оборота недвижимости после принятия Конституции РФ и Гражданского Кодекса РФ выявила отсутствие целостной системы, обеспечивающей гарантии защиты прав  и интересов граждан. Таковой должна была стать государственная регистрация прав на недвижимое имущество, и, в частности, государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.

Однако вопросы о том, насколько четко урегулированы действующим законодательством вопросы государственной регистрации сделок с недвижимостью, имеются ли пробелы недостатки и коллизии в механизме государственной регистрации сделок с недвижимостью, можно ли говорить о бесспорности правового значения государственной регистрации сделок с недвижимость, определяют актуальность исследования правового регулирования сделок с недвижимостью.

Цель работы – исследование правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью, раскрытие сущности различных аспектов гражданско-правовых проблем правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

- определить правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимостью;

- определить сделки, подлежащие государственной регистрации;

- выявить коллизии правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью путем анализа положений действующего законодательства, регулирующего вопросы государственной регистрации сделок с недвижимостью и юридической литературы на соответствующую тематику.

Решению указанных задач и посвящена работа.

 

Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

 

В соответствии со статьей 153 ГК РФ1 сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним  впервые была предусмотрена Гражданским Кодексом РФ (статья 131, статья 8 Вводного закона к части первой ГК РФ2) и принятым в соответствии с ним Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3.

В ГК РФ и целом ряде иных нормативных актов используются термины «государственная регистрация сделок» и «государственная регистрация прав» (или «регистрация перехода прав»). При этом, как справедливо отмечается в литературе4, не всегда проводятся четкие границы между этими терминами, имеющими абсолютно разное содержание. Государственная регистрация прав и государственная регистрация сделок значительно различаются по своим значениям, масштабам применения и последствиям неосуществления.

В статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Однако это понятие к государственной регистрации сделок применяться не может, поскольку не признает и не подтверждает права на недвижимое имущество, а является лишь юридическим актом подтверждения факта заключения сделки, заключенный в надлежащей форме и зарегистрированный договор служит лишь основанием возникновения обязательственного правоотношения.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью заключается в экспертизе документов и проверке законности сделки, во внесении в Единый государственный реестр сведений о сделке и о вещных правах лиц, устанавливаемых такой сделкой, в проставлении регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (правоустанавливающих документах)5. Форма специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав6.

Несоответствие сути государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не случайно и связано с кардинальным различием объекта регистрации. Сделка есть лишь одно из оснований изменения прав на недвижимое имущество. Непоследовательность законодателя в этом вопросе усматривается как в том, что только для некоторых видов сделок предусмотрено такое требование, так и в том, что иные правоустанавливающие документы не рассматриваются в качестве объекта регистрации7.

Исследуя вопрос о правовой природе государственной регистрации сделок  с недвижимость, стоит отметить, что в отличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК),  обязательность государственной регистрации сделок устанавливается только законом8. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Так, в соответствии со статьей 4 Закона о регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. При этом обязательность государственной регистрации является одним из основополагающих принципов, на которых основывается институт государственной регистрации9.

Указанное положение было отмечено и в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ10, указавшего, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

Рассматривая государственную регистрацию сделок с недвижимостью в сравнении с нотариальной формой сделок ряд исследователей справедливо отмечают, что государственная регистрация сделок  не является некой специальной формой сделки11, которую стороны могут выбирать по своему усмотрению, хотя бы по закону такая форма и не требовалась, государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, государственная регистрация сделок среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц.

Основное значение государственной регистрации сделок с недвижимостью заключается  в том, что согласно ГК РФ государственная регистрация сделок определяет момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), или условие действительности сделки (п.1 ст. 165 ГК РФ). Так, в соответствии  с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом, а согласно  п. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.

Гражданский кодекс РФ содержит ограниченное количество норм, прямо предусматривающих недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (например, ч. 4 ст. 339).

Для остальных договоров государственная регистрация в силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ является необходимым условием признания договора заключенным (см. ч. 3 ст. 574, ст. 584, ч. 2 ст. 609 ГК РФ12). Иногда прямо указывается, что договор считается заключенным с момента регистрации (см. ч. 2 ст. 558, ч. 3 ст. 560, ч. 2 ст. 658 ГК РФ).

Таким образом, в зависимости от значения, которое законодатель придает государственной регистрации сделки, нарушение требования о регистрации влечет недействительность договора или свидетельствует о незаключении его.

При исполнении недействительного вследствие нарушения требования о государственной регистрации договора применяются правовые последствия, определенные в ст. 166 - 167 ГК РФ. Если хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются юридические последствия, установленные в ст. 1104 - 1108 ГК РФ13.

Однако, как справедливо отмечается в литературе14, такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание, как правило, влечет за собой одинаковые последствия.

В свете рассматриваемого вопроса на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ обсуждался вопрос о целесообразности исключения из законодательства требования о государственной регистрации сделки как излишние наряду с одновременным требованием государственной регистрации права на нее15.

Кроме того, несоблюдение требования о государственной регистрации договора (сделки) с недвижимым имуществом не может являться и основанием признания его незаключенным, поскольку не соответствует правовой природе заключения договоров. Следовательно, требование о регистрации сделок должно быть исключено из законодательства, в том числе и по той причине, что договор, по сути, являясь соглашением сторон, сам по себе как сделка уже состоялся до государственной регистрации. На государственную регистрацию представляется состоявшийся договор, и эта функция никакого отношения к заключению договора не имеет, то есть по этому основанию договор не может быть признан незаключенным.

К моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершен, и акт государственной регистрации означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки и создает презумпцию осведомленности о факте совершения сделки остальных участников гражданского оборота16.

Это, в частности, подтверждается позицией Конституционного Суда РФ17, в соответствии с которой, государственная регистрация – формальное условие обеспечение государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

При рассмотрении вопроса о последствиях недействительных и незаключенных договоров огромное практическое значение имеет норма ч. 3 ст. 165 ГК, в связи с необходимостью определения к каким видам сделок может быть применена указанная норма: к недействительным сделкам, к незаключенным или же к тем и другим.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

На этот счет в литературе высказывается справедливая точка зрения18, что требование о государственной регистрации сделки вправе заявить добросовестная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям.

Законодатель в п. 3 ст. 165 ГК РФ не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это предусмотрено в п. 2 той же статьи при уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения полностью или частично исполненной другой стороной сделки) или заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка п. 3 позволяет сделать вывод о распространении его положений, как на недействительный, так и на незаключенный договор. Судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны.

Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК РФ не следует, что он применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной.

Так в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 2119, указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. А в соответствии с п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 5920, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с Законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.