Сделки, подлежащие государственной регистрации. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Таким образом, при рассмотрении вопроса о правовом значении государственной  регистрации сделок с недвижимым имуществом можно сделать вывод о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства.

Однако при всем этом, необходимость государственной регистрации сделок не бесспорна. Ряд цивилистов ставят под сомнение выделение их государственной регистрации21. При этом, на практике в подавляющем большинстве случаев государственная регистрация сделок не имеет того значения, которое придает ей законодатель, так как отсутствие требования о государственной регистрации сделки в ГК РФ ни в коей мере не ослабит созданные институтом государственной регистрации гарантии защиты права собственности и других вещных прав22, поскольку в любом случае в соответствии со ст. 131 ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество останется обязательной. Она, несомненно, способна самостоятельно обеспечить эти гарантии.

Так, на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество всегда представляются документы, являющиеся основанием для возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, то есть, в том числе и договоры.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о регистрации, государственная регистрация включает в себя правовую экспертиза документов и проверку законности сделки. Если же представленные договоры будут иметь признаки ничтожности, то в соответствии со ст. 167 ГК РФ в государственной регистрации будет отказано, поскольку такие сделки не влекут иных последствий, кроме тех, которые связаны с их недействительностью. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество (личное обращение с заявлением правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности) также гарантирует от иных нарушений прав на недвижимое имущество.

 

 

 

 

 

Сделки, подлежащие государственной регистрации

 

Статья 164 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако следует указать на то обстоятельство, что о регистрации сделок в п. 3 ст. 131 ГК РФ упоминается косвенно.

При этом в п.1 ст.4 Закона о регистрации указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130-132 и ст. 164 ГК РФ. Таким образом, ст.164 ГК РФ отсылает к Закону, который, в свою очередь, содержит обратную отсылку к ст.164 ГК РФ.

Таким образом, все перечисленные нормы отсылают друг к другу и не содержат никаких перечней сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В связи с этим можно говорить о хаотичности и непоследовательности правового регулирования данного вопроса23.

Такое положение породило дискуссию в юридической литературе м позволило одним авторам высказывать суждение, что все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации24. Противоположная же точка зрения заключается в том, что, в соответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе25. Последняя точка зрения представляется наиболее оправданной поскольку подтверждается как практикой применения указанных норм Управлением Федеральной регистрационной службы, так и судебной практикой.

Указанное положение было отражено в п. 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 5926. В нем, в частности, было отмечено, что соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку необходимость государственной регистрации такой сделки прямо не предусмотрена законодательством.

Таким образом, сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе и такие прямые указания содержаться в части второй ГК РФ.

В литературе предлагается несколько классификаций таких сделок. Так, сделки, подлежащие государственной регистрации можно подразделить на два вида: основные и дополнительные сделки27. С.П. Гришаев28 разбивает сделки, подлежащие государственной регистрации на следующие две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход права собственности) и сделки без отчуждения (не влекущие перехода права собственности на недвижимость). Похожая классификация предлагается и рядом других авторов, которые помимо двух указанных групп выделяют дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные)29.

Наиболее полной представляется классификация, предложенная Киндеевой Е.А. и Пискуновой М.Г. 30 Так, подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

1. Сделки об отчуждении направлены  на передачу недвижимости в  собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке31);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

ж) соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

При этом, как отмечено в п. 14 вышеупомянутого Информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.32, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

2. Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

а) договоры аренды:

- зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного  фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений33»), а также аренды на неопределенный срок;

- предприятий как имущественных  комплексов (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

г) договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве34). Данный вид договора не является обычной сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок35.

При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия: регистрируется сделка (договор) (подтверждением служит штамп на договоре) и обременение арендой или ипотекой.

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.

Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с Правилами ведения ЕГРП36 на договоре проставляется штамп "Произведена государственная регистрация сделки" с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

Особым образом регистрируются договоры доверительного управления. Нельзя не упомянуть о п. 2 ст. 1017 ГК РФ, согласно которому передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. В данном случае речь идет еще об одном виде государственной регистрации, когда регистрируется только передача, а не сама сделка.

3. Дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для  изменения правоотношений по  зарегистрированным сделкам:

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ), в том числе по договору участия в долевом строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);

в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59), в том числе договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве);

г) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).

Следует отметить, что действующее законодательство не содержит норм, содержащих необходимость государственной регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором. В данном случае следует прийти к выводу о том, что все изменения и дополнения подлежат государственной регистрации. Хотя государственная регистрация не рассматривается в качестве разновидности формы сделки, в данном случае по аналогии следует применить положения ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор37.

4. Смешанные договоры. В силу  принципа свободы договора стороны  могут заключить договор, в котором  содержатся элементы различных  договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

По указанным причинам подлежат государственной регистрации договоры перенайма - передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК РФ), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга38.

Таким образом, рассматривая вопрос о сделках, подлежащих государственной регистрации, можно сделать вывод о том, что  в законодательстве отсутствует конкретно закрепленный перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации. Наряду  с этим сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе и такие прямые указания содержаться в части второй ГК РФ, а также иных нормативных актах (Законе об ипотеке, Законе об участии в долевом строительстве, Законе о регистрации).

При этом как справедливо отмечается в литературе39, в законодательстве отсутствуют четкие и недвусмысленные критерии, согласно которым выбирались сделки, подлежащие государственной регистрации. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), которые подлежат государственной регистрации. Точно так же при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (сделка). Однако купля - продажа земельных участков и нежилых помещений не подлежит государственной регистрации. Вряд ли можно найти какое-то логичное обоснование исключения договора купли - продажи указанных объектов недвижимости из числа сделок, подлежащих регистрации40.