Сделки, подлежащие государственной регистрации. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

 

Заключение

 

В ходе проведенной работы автор пришел  к следующим выводам:

1) Правовое значение государственной  регистрации сделок с недвижимым имуществом заключается в том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент. Государственная регистрация сделок является юридическим актом подтверждения факта заключения сделки.

В соответствии  с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом, а согласно  п. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.

2) В законодательстве отсутствует конкретно закрепленный перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации. Наряду  с этим сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе и такие прямые указания содержаться в части второй ГК РФ, а также иных нормативных актах (Законе об ипотеке, Законе об участии в долевом строительстве, Законе о регистрации).

3) В правовом регулировании вопроса о государственной регистрации сделок с недвижимостью имеется ряд коллизий.

Согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. При этом в  законодательстве отсутствуют четкие и недвусмысленные критерии, согласно которым выбирались сделки, подлежащие государственной регистрации.

Непоследовательность законодателя усматривается как в том, что только для некоторых видов сделок предусмотрено такое требование, так и в том, что иные правоустанавливающие документы не рассматриваются в качестве объекта регистрации.

В зависимости от значения, которое законодатель придает государственной регистрации сделки, нарушение требования о регистрации влечет недействительность договора или свидетельствует о незаключении его.

При исполнении недействительного вследствие нарушения требования о государственной регистрации договора применяются правовые последствия, недействительности сделки, а если хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникают обязательства из неосновательного обогащения. Однако такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание должно приводить к  одинаковым последствиям.

Кроме того, несоблюдение требования о государственной регистрации договора (сделки) с недвижимым имуществом не может являться и основанием признания его незаключенным, поскольку к моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершен, и акт государственной регистрации означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки.

При всем этом, необходимость государственной регистрации сделок не бесспорна и ряд цивилистов ставят под сомнение выделение их государственной регистрации. На практике в подавляющем большинстве случаев государственная регистрация сделок не имеет того значения, которое придает ей законодатель, так как отсутствие требования о государственной регистрации сделки в ГК РФ ни в коей мере не ослабило бы созданные институтом государственной регистрации гарантии защиты права собственности и других вещных прав.

Таким образом, правовая регламентация регистрации сделок в настоящее время не лишена определенных противоречий, нуждающихся в устранении. На наш взгляд, главной задачей законодателя в этих условиях является выработка единого подхода к государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и преодоление существующих коллизий, рассмотренных в данной работе.

 

 

Список использованной литературы

 

Законодательные и иные нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 25 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009)  // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301. Здесь и далее Гражданский Кодекс РФ, ГК  РФ.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410. Здесь и далее Гражданский кодекс РФ, ГК РФ.
4. Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3302.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594, далее Закон о регистрации.
6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400. Здесь и далее Закон об ипотеке.
7. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40. Здесь и далее Закон об участии в долевом строительстве.
8. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 23.02.1998, № 8, ст. 963.
9. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005 г.

Специальная литература

1. Аксюк И.В. Правовая природа государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Современное право, №10, 2006 г.
2. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права, № 1, 2002 г.
3. Борисов Г.А., Пойминова Я.В., Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации // История государства и права, № 12, 2008 г.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В.   Договорное право. Общие положения (Книга 1). – 3-е изд. - М.: Статут, 2001.
5. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право, № 6, 2003 г.
6. Гришаев С.П.  Регистрация сделок с недвижимым имуществом // Подготовлен для системы «Консультант Плюс», 2007 г.
7. Завидов Б., Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности // Право и экономика, № 3, 1999 г.
8. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г., Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – 3-е изд., доп. и перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2008.
9. Кияшко В.А., Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // Журнал российского права, № 11, 2004 г.
10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный). - 2-е издание, переработанное и дополненное /Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. и др./ Под ред. С.А. Степанова. – М.: Проспект, Институт частного права, 2009.
11. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). Том 1.- 3-е издание, переработанное и дополненное / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. –  М.: Юрайт-Издат, 2007.
12. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)/ Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // Подготовлен для системы «Консультант Плюс», 2006 г.
13. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). - 4-е издание, переработанное и дополненное / Под ред. А.Н. Ткача. –  М.: Юстицинформ, 2007.
14. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. Эрдлевского А.М. - М.: БЕК. - 1999.
15. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. -  2-е,  изд. перераб. и доп. - М.: Статут, 1999.
16. Никифоров В.С. Правовое регулирование регистрации сделок нуждается в совершенствовании // Юрист, № 11, 2008 г. 
17. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения  // Хозяйство и право, № 7,  1998 г.
18. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарий и нормативные акты. - 3-е издание, исправленное и дополненное / Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г., Сарьян Е.Р., Кирсанов А.Р., Огородников В.В. –  М.: Юрайт, 2002.
19. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право, № 8, 1998 г.
20. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2007.
21. Чубаров В.В. Вопросы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. - М., 2000.
22. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // Юрист, № 1,  2005 г.

Материалы судебно-арбитражной практики

1. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 //Вестник ВАС РФ,  № 4, 2001 г.
2. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости / Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 // Российская юстиция, № 1, 1998 г.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Хозяйство и право, № 8,  2000 г.
4. Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 г. № 132-О // ВКС РФ, № 1, 2002 г.

 

 

 

 

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 17.07.2009, с изм. от 18.07.2009)  // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301. Здесь и далее Гражданский Кодекс РФ, ГК  РФ.

2 Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3302.

3 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594, далее Закон о регистрации.

4 Аксюк И.В. Правовая природа государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Современное право, №10, 2006 г. – 6с. // СПС «Консультант Плюс»; Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права, № 1, 2002г. – 7с. // СПС «Консультант Плюс»;  Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. Эрдлевского А.М. - М.: БЕК. - 1999. – С. 22.

5 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). Том 1.- 3-е издание, переработанное и дополненное / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. –  М.: Юрайт-Издат, 2007.- 406 с. - С. 189.

6 Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 23.02.1998, № 8, ст. 963.

7 Болтанова Е.С., указ соч.

8 Гришаев С.П.  Регистрация сделок с недвижимым имуществом // Подготовлен для системы «Консультант Плюс», 2007 г.

9 Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). - 4-е издание, переработанное и дополненное / Под ред. А.Н. Ткача. –  М.: Юстицинформ, 2007.- 124с.  – С. 13.

10 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 //Вестник ВАС РФ, № 4, 2001 г. – С. 19-33.

11 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный). - 2-е издание, переработанное и дополненное /Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. и др./ Под ред. С.А. Степанова. – М.: Проспект, Институт частного права, 2009.- 422 с. – С.58; Никифоров В.С. Правовое регулирование регистрации сделок нуждается в совершенствовании // Юрист, № 11, 2008 г.  -5с.// СПС «Консультант Плюс»; Кияшко В.А., Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // Журнал российского права, № 11, 2004 г. – 5с.// СПС «Консультант Плюс».

12 Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410. Здесь и далее Гражданский кодекс РФ, ГК РФ.

13 Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // Юрист, № 1,  2005 г. // СПС «Консультант Плюс».

14 Кияшко В.А., указ соч.

15 Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право, № 6, 2003 г.- С. 3 - 19.

16 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)/ Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // Подготовлен для системы «Консультант Плюс», 2006 г.

17 Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 г. № 132-О // ВКС РФ, № 1, 2002.

18 Болтанова Е.С. , указ. соч.;  Ширинская Е.Ю., указ. соч.

19 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости / Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 // Российская юстиция, № 1, 1998 г.

20 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 //Вестник ВАС РФ, 2001, N 4. – С. 19-33.

21 Чубаров В.В. Вопросы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. - М., 2000. - С. 168 – 171,  Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право, № 8, 1998 г. - С. 93.

22 Кияшко В.А., указ. соч.

23 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. –  М.: Статут, 2007. – 174 с. – С.32

24 См.: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского  Договорное право. Общие положения (Книга 1). -  3-е изд.- М.: Статут, 2001; Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения  // Хозяйство и право, № 7,  1998 г. // СПС «Консультант Плюс»; Завидов Б.  Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности // Право и экономика, № 3, 1999 г. - С. 20.