Стороны и сроки договора аренды

В отношении имущества, находящегося в частной собственности, необходимость  получения согласия собственника возникает  чаще всего при намерении арендовать недвижимость по договору с  унитарным  предприятием. Согласно статье 276 ГК унитарное  предприятие не вправе сдавать в  аренду принадлежащее ему на праве  хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

Кроме того, право на заключение договора аренды нежилых помещений, находящихся в государственной  собственности, может предоставляться  по результатам проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды.

Поскольку сдача имущества  в аренду является самостоятельным  видом деятельности, необходимо или  указать его в учредительных  документах юридического лица (свидетельстве  о государственной регистрации  индивидуального предпринимателя), выступающего в качестве арендодателя, или до начала  его осуществления  письменно уведомить регистрирующий (по месту государственной регистрации) и налоговый (по месту постановки на учет в качестве налогоплательщика) органы о том, что предполагается деятельность по сдаче имущества в аренду.

Приступим к рассмотрению договора проката. По договору проката  арендодатель, осуществляющий сдачу  имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование [3, с. 34].

Стороны данного договора именуются арендодатель либо исполнитель  и арендатор, либо потребитель. В  качестве арендодателя может выступать  субъект предпринимательской деятельности, одним из видов предпринимательской  деятельности которого является сдача  имущества в аренду. На стороне  арендатора по договору хозяйственного проката могут выступать исключительно  субъекты хозяйственной деятельности. По договору бытового проката  могут  выступать исключительно физические лица, если заключение договора не связано  с осуществлением ими предпринимательской  деятельности [9, с. 139].

Приступим к рассмотрению договора аренды транспортных средств.

По договору аренды (фрахтования  на время) транспортного средства с  экипажем арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации [10, ст.603].

По договору аренды транспортного  средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг  по управлению им и его технической эксплуатации [10, ст.613].

Стороны договора, как и  в договоре аренде, являются арендодатель и арендатор. В качестве сторон могут выступать любые праводееспособные субъекты гражданского права. Однако арендодателем могут выступать только собственники передаваемого в аренду транспортное средство.

Приступим к рассмотрению договора аренды здания или сооружения. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение [11, с. 65].

В качестве арендодателя может  выступать любой собственник  здания или сооружения или уполномоченное им лицо. В качестве арендатора в  договоре аренды здания или сооружения может принимать любое правосубъектное  физическое лицо или организация.

В договоре аренды предприятия  сторонами могут выступать только субъекты предпринимательской деятельности.

Приступим к рассмотрению договора финансовой аренды (лизинга).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется  приобрести в собственность указанное  арендатором имущество у определенного  им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату  во временное владение и пользование  для предпринимательских целей.

Стороны договора – лизингодатель  и лизингополучатель. Лизингодателем может выступать только организация, а лизингополучателем – любой субъект хозяйствования.

Лизингополучатель может  выступить одновременно в пределах одного договора в качестве продавца имущества, передаваемого в лизинг (возвратный лизинг).  С согласия лизингодателя лизингополучатель может передать третьему лицу во владение и пользование на определенный срок за плату имущество, полученное от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга, заключив с третьим лицом (сублизингополучателем) договор сублизинга [18, п. 3].

 

2.2. Сроки договора  аренды и отдельных видов договора  аренды

 

Срок в гражданском  праве – это момент во времени, календарная дата или период времени, с которыми нормы права связывают  возникновение, изменение или прекращение  гражданских правоотношений [7, с.541].

Субъекты хозяйствования в своей практической деятельности очень часто встречаются с  арендными отношениями. Практика свидетельствует, что именно по исполнению договора аренды возникает наибольшее количество споров. Не мало важное значение, в этой связи, имеет условие о сроке договора аренды.

Срок не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок         [5, п.2 ст. 581].

Учитывая срочный характер арендных отношений, одним из наиболее важных в правовом регулировании является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. При этом, следует четко разграничивать три «способа» возобновления данных отношений [20, с. 324]:

1) возобновление договора  аренды на неопределенный срок;

2) продление договора  на тот же срок и на тех  же условиях;

3) преимущественное право  арендатора на заключение договора  на новый срок.

Договор аренды, заключенный  на определенный срок не прекращается автоматически по истечении установленного договором срока.

В соответствии с п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора, срок которого истекает, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях [13, ч.5 ст.26].

Существование данных норм, которые предусматривают для  одной и той же ситуации разные правовые последствия вызывают много вопросов на практике.

В связи с этим считаем  необходимым пояснить, что нормы  гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В случае расхождения с Гражданским кодексом действует последний [5, ч.3 п.3 ст.3]. Таким образом, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Тем не менее, договор аренды может быть продлен на тот же срок и на тех же условиях, если такая возможность продления отношений предусмотрена договором аренды.

При этом, следует отметить, что если договор аренды возобновляется на неопределенный срок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в этом случае заключение нового договора не требуется, поскольку прежний договор после истечения установленного срока автоматически возобновляет свое действие на неопределенный срок и может быть прекращен в любое время после своевременного предупреждения одной из сторон.

В случае продления договора на тот же срок и на тех же условиях после окончания первоначального  срока аренды начинает действовать новый договор условия которого идентичны условиям прежнего договора аренды. Волеизъявление сторон на продление договора на тот же срок и на тех же условиях могут оформляться дополнительным соглашением к договору.

Таким образом, если договор  аренды зданий и сооружений продляется на тот же срок и на тех же условиях, как уже было сказано ранее, отношения сторон регулируются новым договором, который соответственно подлежит государственной регистрации, если заключается на срок не менее одного года.

Очень важное значение имеет вопрос необходимости получения дополнительного согласования собственника на возобновление арендных отношений, если при заключении договора аренда такое согласие было получено. Так, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» [16] и Указом Президента Республики Беларусь от  4 июля 2012 г. № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» [17]: аренда зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, устройств, машин, оборудования, транспортных средств, находящихся в собственности Республики Беларусь и закрепленных за соответствующими юридическими лицами на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, осуществляется по согласованию с соответствующими вышестоящими республиканскими органами государственного управления.

Как уже было сказано ранее, при продлении договора на тот  же срок и на тех же условиях, после  окончания первоначального срока аренды начинает действовать новый договор и несомненно возникновение таких отношений возможно только с согласия собственника.

Что же касается возобновления  договора на тех же условиях на неопределенный срок, то не смотря на то, что в этом случае новый договор не заключается, т.к. договор продленный на условиях ранее заключенного договора аренды на неопределенный срок, требует согласования арендодателем с соответствующими государственными органами [15, обз.3].

И, наконец, третий способ возобновления  арендных отношений состоит в том, что, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок [5, ст. 592]. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Данное право может  быть реализовано при одновременном  наличии следующих условий [20, с. 325]:

1) передача спорного имущества  в аренду третьему лицу. Если  арендодатель отказал арендатору  в возобновлении арендных отношений, но в течение одного года спорное помещение в аренду не передал, то прав, предусмотренных ст. 592 ГК у арендатора нет;

2) надлежащее исполнение  арендатором своих обязанностей по договору аренду;

3) письменное уведомление  арендатором арендодателя о желании  заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора;

4) готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого  договора, но не его существенным условием. Так как срок аренды в договоре не определен,  договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок. Однако и в этом случае договор  аренды сохраняет черты договора, заключенного на время [6, с.213].

Приступим к рассмотрению договора проката. Срок договора проката  ограничен одним годом и в  договоре хозяйственного проката существенным условием не является, а в договоре бытового проката – является существенным условием [8, с.418]. Таким образом, договор проката имеет свои особенности и тем самым отличается от договора аренды.

Приступим к рассмотрению договора финансовой аренды (лизинга). Срок договора лизинга определяется соглашением сторон в зависимости  от вида лизинговой деятельности и отсюда вытекает, что срок является существенным условием.

У остальных видов договора аренды срок может быть заключен как на определенной срок, так и на не определенной срок.

Таким образом, стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные условия, при которых за арендатором сохраняется право на возобновление аренды, либо исключить возможное продление арендных отношений на новый срок.

 

2.3. Права и обязанности  сторон по договору аренды

 

Обязанностями арендодателя являются:

1. Основной обязанностью арендодателя является его обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества.

2. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.